最近有广州房东朋友问我：“手里有套抵押房在出租，2025年能不能像普通住宅那样涨租金？”刚好最近整理了广州2025年上半年的租房市场数据，今天就跟大家唠唠这事儿——抵押房的租金涨幅，真的跑不赢普通住宅。

抵押房到底是啥？和普通住宅有啥不一样？

先给不太了解的朋友划个重点：抵押房就是房主把房子抵押给银行或其他金融机构（比如民间借贷），换了贷款但还没还清的房子。这类房子产权还在房主手里，但房管局登记系统里会标注“抵押状态”。和普通住宅比，最大的区别就是“产权有‘枷锁’”——如果房主还不上钱，银行可能会起诉拍卖，租客可能面临“突然没房住”的风险。

2025年数据：抵押房租价涨得慢，差距有多大？

广州房地产中介协会2025年6月发布的《住房租赁市场半年报》里，一组数据挺扎心：全市普通住宅租金同比涨了3.8%（比如天河区普通两居室，从5500元涨到5700元），但抵押房租金只涨了1.2%（同样地段的抵押房两居室，从5200元涨到5260元）。链家研究院的抽样调查更具体：在越秀、海珠这些老城区，抵押房的租金甚至比同户型普通住宅低5%8%，涨租时也更“犹豫”。

为啥抵押房租价涨不起来？3个现实原因

数据背后的原因，其实租客和房东都有“小算盘”。

第一，租客心里有顾虑，宁可多花钱选“安全房”。 我问过几个在天河租房的年轻人，提到抵押房时普遍说：“就算便宜三五百，万一住半年房子被银行收走，搬家麻烦不说，押金可能都拿不回来。”中介也证实，带看抵押房时，超70%的租客会问：“这房子会不会被拍卖？”问完后，一半人直接放弃。需求少了，房东自然不敢随便涨租金。

第二，抵押房维护差，租客不愿为“老破小”多掏钱。 很多抵押房的房东，每月要还房贷+抵押贷，手头紧，舍不得花钱装修。比如白云区一套抵押房，墙面掉漆、家具还是十年前的旧款，租客说：“隔壁普通住宅装了新风系统，家具都是新的，多花200我也选那边。”链家的数据显示，抵押房的装修平均投入比普通住宅少30%，租金自然涨不动。

第三，房东急着“保底”，不敢学普通住宅硬涨。 普通住宅房东看到市场好，可能“试探性”涨200300元，租客不接受大不了空半个月。但抵押房房东更慌——如果房子空着，每月要还的贷款可不会停。海珠区一位抵押房房东跟我说：“上个月想涨150，租客说要搬，我马上降回原价，怕空一个月损失更大。”

给房东和租客的实在建议

说了这么多，咱们来点“干货”——

对房东：想靠抵押房多赚租金，得换思路。

如果抵押金额不高，优先解押（比如找垫资公司还清贷款）。解押后房子变成普通住宅，租金至少能涨5%。实在没钱解押的，把房子简单收拾下：刷个白墙、换套新家具，成本也就12万，但租金能多要200300元/月。定价时别盯着隔壁普通住宅，参考同小区其他抵押房的租金，涨100150元租客更容易接受。

对租客：租抵押房也能避坑，记住这3步。

1. 查抵押状态：签合同前，让房东带身份证去房管局打《不动产登记查册表》，上面会明确写“已抵押”还是“未抵押”。

2. 确认房东有处置权：如果是银行抵押，房东必须有《抵押合同》；如果是民间抵押，要确认债权人没限制出租（否则合同可能无效）。

3. 合同里加“保险条款”：比如写明“若因抵押问题导致租客被迫搬家，房东需赔偿1个月租金+搬家费”。

总结：抵押房涨租难，核心是“安全感”

2025年广州租房市场里，抵押房租金涨得慢，说到底是租客更看重“稳定居住”。对房东来说，与其纠结“能不能涨”，不如想办法提升房子的“安全感”——要么解押，要么把房子收拾得更舒服。对租客来说，抵押房不是不能租，但一定要把风险问清楚、写进合同。

最后说句大实话：租房这事儿，不管是房东还是租客，图的都是“安心”。抵押房本身不是洪水猛兽，但多花点心思了解细节，才能避免后面闹矛盾。