最近有位广州的朋友想拿手里的公寓去银行做抵押贷款，结果跑了三四家都说“不接”，转头用住宅去贷反而顺利批了。他特别纳闷：都是房子，公寓和住宅抵押贷款差别咋这么大？2025年在广州，这两类房产的贷款政策又有啥新变化？今天咱们就掰开了聊清楚。

一、公寓和住宅抵押，银行眼里的“差别待遇”到底在哪？

要搞明白贷款差异，得先明白银行怎么“看”房子。简单说，银行放贷最在意两点：房子能不能快速变现（万一还不上钱，能卖掉回款）、未来价值稳不稳。住宅和公寓在这俩核心点上天生不同，直接导致贷款政策“冰火两重天”。

1. 能贷多少钱？住宅能多贷30%

广州主流银行对住宅抵押贷款，一般能贷到评估价的60%70%（比如房子评估100万，能贷6070万）；但公寓最多只能贷50%，有些房龄老、位置偏的公寓，甚至只能贷30%40%。为啥？因为公寓流通性差——广州二手房市场上，住宅平均23个月能卖出，公寓可能挂半年都没人问，银行怕砸手里。

2. 利息贵多少？公寓可能多掏1%

2025年广州住宅抵押贷款利率大概在3.8%4.5%（具体看银行和客户资质）；公寓的利率普遍要高0.5%1%，有些银行甚至直接按“商业贷款”算，能到5%6%。举个例子，贷100万、5年期，公寓每年要多还500010000块利息，不是小数目。

3. 能贷多久？公寓短一半

住宅抵押贷款期限最长能到2030年（和房贷差不多）；但公寓普遍只能贷510年，少数银行最多给15年。银行的理由很现实：公寓产权一般4050年（住宅70年），如果贷20年，等还完款，房子产权可能只剩20多年，更难卖了。

4. 审批严不严？公寓要“过五关”

住宅抵押，银行主要看房子位置、房龄（一般不超30年）、客户征信；但公寓的审批清单长得多：除了位置（非核心区直接拒）、房龄（超过20年基本不接），还要查楼盘入住率（低于50%的不行）、是否“商改住”（没合法手续的拒）、开发商有没有烂尾史……随便一项不达标，直接拜拜。

二、2025年，广州这几类公寓银行碰都不碰！

朋友的公寓被拒，大概率是踩了银行的“雷区”。根据2024年广州多家银行内部政策（2025年只会更严），以下几类公寓基本进不了银行的“白名单”：

1. 产权“不清不楚”的公寓

比如土地性质是“工业用地”“教育用地”的公寓（虽然盖成了住宅，但产权证书上写的是“非住宅”）；还有小产权公寓（没正规房产证）、集体用地建的公寓——这类房子法律上不能自由买卖，银行收了也没法变现，碰都不碰。

2. 房龄超20年的“老破小”公寓

广州很多公寓是2000年初建的，房龄20多年，户型差（比如30平的单配）、物业旧、设施老化。银行内部数据显示，这类公寓在二手市场的成交价只有同地段新房的40%50%，流动性极差，基本被列入“禁贷名单”。

3. 位置偏到“没人气”的公寓

像增城、从化一些远离地铁（超过2公里）、周边没商业（3公里内没商场/学校）的公寓，银行根本不考虑。2024年某股份制银行的内部报告提到：广州外围区域公寓的平均空置率高达35%，比核心区（天河、越秀）高2倍，放贷风险太大。

4. “商改住”违规公寓

前几年很多开发商把商业办公楼改成公寓卖（比如一层20户、没阳台、不通燃气），但没拿到“住宅性质”的合法手续。2023年广州严查这类“商改住”项目，银行现在看到“规划用途是商业”的公寓，不管多新，直接拒贷。

5. 开发商“有前科”的公寓

如果公寓所在楼盘的开发商之前有烂尾记录、债务纠纷，或者楼盘本身有“延期交房”“质量投诉”，银行会把整个项目列入“风险名单”。比如2024年某头部房企在番禺的公寓项目，就因为开发商债务问题，被3家银行集体停贷。

三、想拿公寓抵押？2025年先查这3件事

如果手里有公寓想抵押贷款，2025年最好先自己“预审”：

查产权：看房产证“规划用途”是不是“居住”（住宅），如果是“商业”“办公”，大概率难贷；

查房龄+位置：房龄超20年、离地铁2公里外的，建议直接放弃；

查楼盘状态：去物业问入住率（低于50%危险），搜一下开发商有没有负面新闻（比如被列为失信人）。

总结一下：公寓和住宅抵押贷款，本质是银行对“风险”的定价——住宅流通性好、价值稳，银行愿意给高额度、低利息；公寓风险高，自然被“区别对待”。2025年想拿公寓贷款，先看看自己的公寓是不是银行的“心头好”，别到了银行才知道“此路不通”。