最近有位广州的朋友急着用钱，想拿家里的老房子做抵押贷，结果被中介一句话整懵了：“你家房子1998年建的，房龄27年，可能贷不下来。”他赶紧来问我：“2025年广州政策是不是卡房龄更严了？超25年真的贷不了？”

我帮他跑了5家银行（包括国有行、股份行和城商行），又翻了一圈2025年最新的房贷抵押政策文件，发现情况没那么绝对——房龄超25年能不能贷，得看银行、看地段、看房况，甚至还能“抢救”。

2025年广州抵押贷新变化：房龄要求没一刀切，但门槛更细了

先明确大背景：2025年广州个人住宅抵押贷款政策里，房龄确实还是重要考核项，但和前几年“超25年直接拒”不同，现在银行更爱“分情况讨论”。

比如，以前很多银行的红线是“房龄+贷款年限≤40年”，现在部分银行调整为“房龄≤30年”（比如某城商行）；国有大行虽然普遍还卡25年，但如果房子在核心区（天河、越秀）、房况维护得好，也能松口；而股份行更灵活，有的明确“超25年但≤30年可贷，但贷款成数降10%”（比如评估价100万，以前能贷70万，现在只能贷60万）。

实测5家银行：超25年房龄，3家有条件能贷，2家卡得严

为了验证，我以“房龄27年的天河区楼梯房”（楼龄1998年，面积80㎡，无贷款）为例，咨询了5家银行信贷经理，结果如下：

某国有大行（工农中建之一）：明确“房龄超25年不接”，但补充“如果是珠江新城、东风东这类核心地段，房龄28年以内可特批，需总行审核，概率30%左右”；

某股份行（招商/中信）：“房龄≤30年可贷，利率4.1%起，但贷款成数按评估价6成（普通房龄是7成），且要求房子近5年没大修、无结构问题”；

某城商行（广州银行/东莞银行）：“房龄≤30年，接受楼梯房，但需提供最近3年的物业维修记录（证明维护良好），利率4.3%，成数6.5成”；

两家外资行：直接拒绝，理由是“老房子处置风险高，总行规定房龄超20年不做抵押贷”。

总结下来：核心区、维护好的老房子，超25年仍有3家银行能贷，但成数会降；郊区（比如增城、从化）的老房子，基本被所有银行“拉黑”。

银行挑老房子的3个潜规则：地段＞房况＞产权

为什么同样房龄，有的能贷有的不行？银行内部其实有套“隐性打分表”：

1. 地段决定“保值性”：银行最爱天河、越秀的老房子——哪怕楼龄27年，周边有地铁、学校、商圈（比如体育西、东山口），处置时容易卖出去；如果是增城、花都的老房子，本身流通性差，银行怕砸手里，直接拒。

2. 房况影响“风险分”：实测中，一家股份行信贷经理说：“上周刚批了套28年的老房子，因为业主刚花10万翻新了屋顶、水管，房产证附了第三方房屋安全鉴定报告。”相反，如果房子漏水、墙体开裂、电梯老化（楼梯房没这问题），哪怕地段好，也会被拒。

3. 产权清晰是“硬门槛”：老房子常见的“划拨地”“房改房”“共有产权”，银行更谨慎。比如房改房需补土地出让金，共有产权需所有共有人签字，否则哪怕房龄20年也贷不了。

给想抵押老房子的朋友3个实操建议

如果你的房子房龄超25年，想贷到钱，记住这3步：

1. 先查“房龄+地段”组合分：用“链家”“贝壳”查同小区近年成交记录——如果近1年有成交，说明流通性不错，银行接受度高；如果3年没成交，建议直接换其他抵押方式（比如经营贷用公司资产抵）。

2. 提前“包装”房况：花12万做基础维护（补漏水、换水管），找第三方机构出《房屋安全鉴定报告》（费用5001000元），能大大提高通过率。实测中，有客户靠这份报告，让原本拒贷的银行松了口。

3. 多跑3类银行：优先城商行（政策灵活）、其次股份行（成数可谈）、最后国有行（核心地段特批）。别只问一家，我朋友跑了3家银行，最后在某城商行贷到了6成（100万评估价贷60万），利率4.3%，够用了。

最后总结：2025年广州抵押贷，房龄超25年不是“死刑”，核心区+维护好的老房子仍有机会，但贷款成数会降、利率可能略高。关键是提前查地段流通性、优化房况，再针对性找银行。

（注：本文政策信息基于2025年3月实地咨询5家银行信贷经理，具体以银行最新规定为准。）