最近有位广州的朋友问我：“我刚抵押了房子，想把空置的那套住宅租出去，到底行不行？2025年签合同要注意啥？”这问题挺典型的，今天咱们就唠唠广州住宅抵押后出租的那些事儿，顺便说说明年签合同得重点看的条款。

一、抵押房到底能不能出租？广州的情况是这样

首先明确结论：抵押后的住宅可以出租，但得看“时间顺序”。

举个例子，假设你2023年把房子抵押给银行，2024年再租给别人，这叫“先抵押后出租”。这时候租客的权益可能“弱”一点——如果未来还不上贷款，银行要拍卖房子，租客可能得搬离（但已付的租金可以找房东退）。

反过来，如果你2023年先把房子租给别人，2024年才抵押，这叫“先出租后抵押”。这时候租客的权益更稳当，就算银行后来要拍卖，租客也能“买卖不破租赁”，继续住到合同到期（前提是租赁关系在抵押前就已经成立并实际交付）。

广州这边实际操作中，房管局和法院处理这类纠纷时，主要看两点：一是抵押登记和租赁合同的时间先后；二是租客是否实际占有房屋（比如有没有搬进去住）。所以房东想出租抵押房，最好提前跟租客说清楚抵押情况；租客租房时，也可以要求房东出示房产证，查一下抵押登记时间（广州不动产登记中心官网能查），避免踩坑。

二、2025年签租赁合同，这5个条款必须看仔细

明年签合同，不管是房东还是租客，这几个条款不注意，容易闹纠纷。

1. 明确“抵押状态”要写进合同

以前有些房东怕租客介意，故意隐瞒房子已抵押的情况。2025年起，广州法院在类似纠纷中会更强调“如实告知义务”。合同里最好加一句：“该房屋已于____年____月____日抵押给____（抵押权人），出租前已告知承租人。”这样租客知情，后期就算有问题，责任划分也清楚。

2. 租金归属要写明白

抵押房的租金归谁？法律上，租金属于“孳息”，如果抵押权人（比如银行）没通知租客“租金要打给我”，那租金还是归房东；但如果银行通知了，租客就得把租金打给银行抵贷款。所以合同里最好写：“如抵押权人书面通知承租人变更租金支付对象，承租人应按通知执行，否则由房东承担违约责任。”

3. “抵押权实现时”的处理方式

最担心的就是房东还不上贷款，银行要拍卖房子。合同里可以加一条：“若因抵押导致房屋被拍卖，承租人有权在收到通知后____日内决定是否继续履行合同（如拍卖后新业主愿意承接），或要求房东退还剩余租金及押金，并赔偿____元违约金。”这样租客有退路，房东也避免被讹。

4. 优先购买权要限制

抵押房拍卖时，租客有优先购买权吗？其实，租客的优先购买权主要针对房东主动卖房的情况；如果是银行拍卖，法院一般不支持租客的优先购买权（因为拍卖是公开竞价，更公平）。所以合同里可以写：“因抵押导致的房屋拍卖，承租人不享有优先购买权。”避免后期扯皮。

5. 维修责任别模糊

抵押房如果需要维修，比如水管漏了，谁出钱？有些合同写“房东负责”，但如果房东没钱，租客垫了钱，后期房东不还怎么办？2025年建议写：“日常维修由承租人先行垫付，费用不超过____元的，房东应在____日内报销；超过部分双方协商。”明确金额和时间，减少纠纷。

三、租客和房东都要注意的3个“坑”

坑1：房东隐瞒抵押，租客能退房吗？

能！如果房东没提前说房子已抵押，导致租客后期因为银行收房被迫搬离，租客可以要求解除合同，退还租金押金，还能要赔偿（广州法院判例中，一般支持12个月租金的赔偿）。

坑2：抵押房租金被银行划走，租客算违约吗？

不算！如果银行通知租客“租金打给我”，租客照做了，房东不能说租客没交租；但如果租客没收到银行通知，还是把租金打给房东，结果房东没还贷款，银行找租客麻烦，这时候租客可以拿合同找房东追责。

坑3：合同里写“抵押不影响租赁”，有用吗？

不一定！法律上“抵押不影响租赁”只适用于“先租后抵”的情况。如果是“先抵后租”，就算合同里写了这句话，银行拍卖时还是能要求租客搬离。所以别信口头承诺，一定要看抵押和租赁的时间顺序。

最后总结一下：抵押房能出租，但得看“先抵后租”还是“先租后抵”；2025年签合同，重点盯抵押状态、租金归属、抵押权实现处理这几个条款；不管是房东还是租客，关键是把该写的写清楚，别留模糊空间。

毕竟租房这事，白纸黑字写明白了，才能住得安心、租得放心嘛～