最近有朋友在广州看二手房，聊到贷款的事儿特别纠结：“我跟卖家谈好300万的房子，银行到底按这个价批贷款，还是另外估个价？”这问题确实关键——贷款额度直接关系到首付要准备多少。今天咱们就来掰扯清楚：2025年广州二手房商贷的贷款额度，到底看评估价还是成交价？

先看现状：现在广州商贷额度，基本按评估价算

首先明确一点：目前（20232024年）广州二手房商业贷款的额度，主要参考的是银行认可的评估价，而不是买卖双方谈定的成交价。这不是我瞎说，翻了一圈广州几家主流银行（比如工行、建行、招行）的信贷政策，还有2023年广州银行业协会的指引文件，都提到“贷款金额以房产评估价值与成交价格的较低者为基数计算”。

举个例子更清楚：你买一套二手房，和卖家谈好成交价300万，但银行找评估公司一评估，说这房子市场价也就280万。那贷款额度就按280万算。假设你是首套房，首付30%，能贷70%，那贷款额度就是280万×70%=196万，首付就得准备300万196万=104万。要是按成交价300万算，能贷210万，首付只要90万——差了14万，可不是小数。

评估价和成交价，为啥差这么多？

有人可能纳闷：“我明明花300万买的，银行为啥说只值280万？”这里得搞懂俩概念：

成交价：你和卖家商量的“真金白银”交易价，可能受急卖、装修溢价、学区房炒作等因素影响，不一定反映真实市场价。

评估价：银行找第三方评估机构（比如世联评估、戴德梁行）出的报告价，主要参考同小区近期真实成交案例、房屋房龄、户型、楼层等，更接近市场“冷静价”。

银行这么做其实是为了控风险。要是按成交价放贷，万一房价跌了，房子拍卖都不够还贷款，银行就亏了。所以评估价一般比成交价低5%15%，热门区域可能差距小，老破小或冷门板块差距更大。

2025年政策会变吗？大概率还是“评估价为准”

那2025年会不会改成按成交价算？可能性不大。为啥？

一方面，“房住不炒”还是主基调。2023年底中央经济工作会议、2024年住建部会议都强调“防范金融风险”，银行不可能松口用成交价放贷——这等于鼓励高杠杆炒房，和政策方向冲突。

另一方面，广州二手房市场的数据也支持这一点。根据中指研究院2024年上半年数据，广州二手房评估价与成交价的平均差距稳定在8%10%，和2022年、2023年差不多，说明银行评估体系很稳定。除非市场出现大波动（比如暴涨或暴跌），否则2025年政策不会大调整。

给购房者的3个实在建议

知道了规则，咱们买房时怎么避坑？

1. 提前查评估价：别等签了合同才发现评估价低。可以找中介要同小区最近3个月的银行评估报告，或者直接问贷款经理“这套房大概能评多少”。

2. 留足首付缓冲：按“评估价=成交价×90%”先算笔账。比如你谈了300万的房子，先假设评估价270万，首付就是300万（270万×70%）=111万，比按成交价算多准备21万，心里更踏实。

3. 选对评估机构：有些银行允许“指定评估公司”，可以让中介推荐和银行合作、评估价相对宽松的机构（注意：不是高评，是合理范围内贴近市场价）。

总结：贷款额度看评估价，早准备更安心

说白了，2025年广州二手房商贷额度还是以评估价为准，这是银行控制风险的常规操作。对咱们购房者来说，关键是提前摸清楚评估价大概多少，别等签了合同才发现首付不够。记住：成交价是你和卖家的“小约定”，银行只认市场“大账本”——提前规划，买房才不会手忙脚乱。

（注：具体政策以2025年银行最新规定为准，本文基于20232024年现行政策及市场趋势分析。）