最近有粉丝问我：“2025年在广州买二手房，贷款是不是只能贷评估价的5成？房龄超过30年的老房子还能贷吗？”这俩问题挺典型的，今天咱们就掰开了聊清楚。先说好，我不是预言家，但结合广州近年房贷政策、银行风控逻辑和楼市现状，咱们能盘出个大概。

先看现在：广州二手贷能贷多少？房龄超30年啥情况？

要聊2025年，得先看现在。目前广州主流银行对二手房贷款的成数，主要看两个指标：评估价和成数限制，以及房龄。

先说评估价成数。2023年以来，广州首套房商贷普遍能贷评估价的7成（首付3成），二套则是4成（首付6成）。但这是“理论值”，实际能贷多少，银行会综合看房子的房龄、小区位置、市场流通性。比如天河珠江新城的次新房，银行评估价可能接近市场价，贷7成没问题；但老城区房龄20年以上的楼梯房，评估价可能比市场价低10%20%，实际能贷的钱就少了。

再看房龄。广州大部分银行对房龄的要求是“房龄+贷款年限≤50年”（比如房龄30年，最多贷20年），但房龄超过30年的房子，很多银行会直接降成数，甚至拒贷。我问过某国有大行的信贷经理，他说：“房龄超30年的老房子，要么贷5成，要么看位置——像越秀区东风东、农林下路这种核心地段的老破小，因为学位好、流通性强，可能还能贷6成；但白云、花都一些房龄35年以上、没学位的楼梯房，基本只能贷4成，甚至不批。”

2025年可能变5成？要看这三个信号

那2025年会不会普遍降到评估价5成？我觉得得看三个关键信号：

1. 银行对二手房的风险偏好

这两年广州二手房挂牌量一直高位（2024年中接近14万套），部分老房子流通性变差。银行放贷时会更谨慎——如果某类房子（比如房龄超30年）不好卖，银行就怕将来万一断供，拍卖时卖不出价，所以会压低贷款成数。2023年已有银行悄悄把房龄25年以上的房子成数从7成降到6成，2025年如果老房子流通性没改善，5成可能是“常规操作”。

2. 政策对“老破小”的态度

广州这两年在推进城市更新，比如老城区微改造、旧楼加装电梯，但房龄超30年的房子大多是“非商品房”（比如房改房、单位宿舍），产权复杂、维护成本高。如果2025年政策更强调“支持合理住房需求”，可能会对核心区有学位的老房子网开一面，但非核心区的老破小，贷款成数大概率收紧。

3. 评估价的“水分”会不会挤干

现在很多二手房成交价低于评估价（比如业主急卖，实际成交价是评估价的85%），银行如果严格按“成交价和评估价取低值”放贷，即使成数不变，实际能贷的钱也会减少。比如评估价300万，实际成交价255万，贷7成的话是178.5万，但如果银行按255万算，贷5成就是127.5万——这相当于变相降成数了。

房龄超30年的房子：2025年贷款更难，但不是没机会

具体到房龄超30年的房子，2025年可能出现两种情况：

核心区“老破小”：贷款成数56成，年限缩短

比如越秀区东风路、荔湾区上下九的老房子，虽然房龄35年，但有学位、靠近地铁，流通性还不错。银行可能给56成贷款，但贷款年限会缩短（比如最多贷15年），月供压力变大。

非核心区“老破大”：可能贷不到，或只能贷4成

白云、番禺一些房龄35年以上、没学位、户型差的房子，银行会觉得“万一断供，拍卖都没人要”，可能直接拒贷，或者只贷4成。我有个客户2023年在白云买了套40年房龄的120平大房子，找了3家银行，最后只贷到4成，首付凑了60%。

给想买房的你：3个实在建议

如果2025年你打算买二手房，尤其是房龄超30年的，记住这三点：

1. 提前查房龄：房龄不是房产证上的“登记时间”，是房子建成时间（可以查不动产登记中心档案）。有些老房子会“包装”成次新房，别被中介忽悠了。

2. 多问几家银行：大银行风控严，小银行可能松一点。比如某城商行2024年对房龄35年的房子还能贷5成，国有行可能直接拒。

3. 准备高首付：如果房龄超30年，最好按5成首付准备（甚至6成），别想着“贷7成”，到时候凑不齐首付就麻烦了。

最后说句大实话：老房子贷款难，本质是银行在“避险”。2025年如果广州二手房市场还是“供大于求”，银行只会更谨慎。但换个角度想，这也提醒咱们——买房别只看价格，流通性（房龄、位置、学位）才是关键。毕竟，现在能贷到款的房子，将来才好卖。