买房子最实在的问题，就是“我能贷多少钱”。特别是总价500万的房子，首付要准备多少，贷款能批多少，直接关系到钱包压力。2025年广州房贷政策有啥新变化？咱们结合最新信息，用大白话算清楚这笔账。

一、2025广州房贷政策：先看“贷款成数”怎么定

2025年广州房贷政策延续“因城施策”思路，核心还是看“首套”“二套”身份。简单说，首套房贷款成数更高（能贷更多），二套房成数低（能贷更少）。具体来说：

首套房：无房无贷或已结清贷款，首付比例最低20%（贷款成数80%）；若有房但贷款已结清，部分银行可能按20%执行，具体看银行风控。

二套房：有房且贷款未结清，首付比例最低30%（贷款成数70%）；若已结清二套贷款，部分区域可按首套政策（20%首付），但需符合“认房不认贷”条件（2024年广州已全面执行）。

注意，这里说的“成数”是按“网签价”计算，不是实际成交价。如果房子评估价低于500万，贷款额度会按评估价算，比如评估480万，首套能贷480万×80%=384万，和500万总价无关——这点很多人容易忽略。

二、总价500万，首套房能贷多少？分两种情况

先明确前提：假设房子评估价等于总价（500万），且符合首套条件（无房无贷/贷款已结清）。

情况1：纯商业贷款

首套首付20%，500万×20%=100万，能贷500万100万=400万。

但银行会看你的还款能力，比如月供不能超过收入50%。假设贷30年，利率4.2%（2025年参考LPR），400万月供约19500元，那你月收入至少要3.9万以上，否则银行可能降额度（比如贷380万，月供18600元，收入需3.7万）。

情况2：公积金+商贷组合贷

广州公积金贷款上限：个人最高60万，家庭最高100万（2025年未调整的话）。假设夫妻两人都交公积金，最高能贷100万公积金，剩下的用商贷。

首套首付20%=100万，需贷款400万。其中公积金贷100万（利率2.6%），商贷300万（利率4.2%）。这样月供更低：公积金部分月供约3900元，商贷部分约14600元，总月供18500元，收入要求3.7万左右，比纯商贷压力小。

三、二套房贷款：能贷350万还是更少？

如果是二套房（名下有房，贷款未结清），首付比例30%，500万×30%=150万，能贷500万150万=350万。

但如果二套贷款已结清，按“认房不认贷”政策，可能算首套，首付20%，能贷400万——这是2024年政策放松的大福利，2025年大概率延续。

举个例子：老张2020年买过一套房，贷款已还清，2025年想换500万的房子，按首套算，首付100万，贷400万；如果他之前的贷款没还清，首付150万，贷350万。

四、这些“隐藏条件”会砍你的贷款额度

就算政策允许贷400万，银行也可能“卡”你：

1. 房龄：老房子（超过20年）贷款成数可能降，比如500万的房龄25年，银行可能只贷70%（350万）。

2. 征信：逾期次数多、负债高（比如信用卡欠20万），银行会怀疑还款能力，可能降额度。

3. 收入证明：必须提供真实流水，代发工资、社保公积金基数要匹配。如果月收入3万，但流水只有2万，银行可能只批300万。

总结：500万房子，到底能贷多少？

首套（无贷/已结清）：纯商贷最多400万，组合贷公积金100万+商贷300万（共400万）。

二套（贷款未结清）：最多350万；若贷款已结清，按首套算400万。

实际额度受评估价、房龄、收入、征信影响，可能比理论值低10%20%。

最后提醒：2025年广州房贷政策更倾向“支持合理住房需求”，首套和结清二套的贷款成数都挺友好，但记得提前查征信、准备流水，别让小问题卡了贷款。买房前和银行信贷经理聊一聊，算清楚自己的“实际可贷额度”，才不会白跑一趟。