最近好多朋友找我咨询广州的住宅抵押贷款，最常问的就是：“我负债高，征信有点花，2025年还能做抵押贷吗？”刚好最近整理了广州几家主流银行2025年的信贷政策，发现今年征信要求确实松了不少，连负债高的朋友都有了新机会。今天就跟大家唠唠，2025年广州抵押贷的新变化，以及负债高也能过审的实操方法。

一、2025广州抵押贷征信放宽，释放了哪些信号？

先给大家吃颗定心丸：2025年广州多家银行调整了抵押贷的征信审核标准，重点放宽了三大门槛。

第一是征信查询次数。以前半年内超过6次查询就容易被拒，现在部分银行放宽到810次，只要不是“贷款审批”“信用卡审批”这类硬查询集中在近3个月，影响就不大。比如某城商行的最新政策明确提到，抵押贷客户半年内硬查询不超过10次可正常受理。

第二是逾期容忍度提高。以前连1次“连三累六”（连续3次或累计6次逾期）基本就没戏，今年部分银行允许“连二累五”，甚至有银行对5年前的逾期记录不再严格卡，只要近2年还款稳定就行。

第三是负债计算方式更灵活。过去银行算负债时，会把所有贷款月供+信用卡使用额度的10%加起来，和收入比不能超过50%。现在不少银行改成“只算贷款月供+信用卡已用额度的5%”，负债比上限提到了60%70%。举个例子，月收入2万的朋友，以前负债月供不能超1万，现在能放宽到1.2万1.4万。

这些变化背后，是广州为了激活楼市和消费，鼓励银行加大对优质抵押物的贷款支持。简单说，只要你有房，征信不是特别烂，负债高也有机会。

二、负债高也能过审？3个实操方法亲测有效

知道了政策放宽，具体怎么操作呢？结合我帮客户成功办理的案例，总结3个实用方法：

方法1：主动优化负债结构，证明“还得起”

银行最担心的是你还不上钱，所以要主动展示还款能力。比如：

提前结清12笔高息网贷（尤其是利率超过18%的），减少月供压力。之前有个客户，月收入1.5万，但网贷月供占了8000，后来结清2笔，月供降到4000，负债比从53%降到27%，顺利批贷。

补充“隐性收入”证明。比如房租、兼职收入、配偶收入（即使没在主贷人流水里），只要能提供合同或转账记录，银行可以算进去。有位客户本职月入1万，但每月收3000房租，提供租房合同后，银行把收入算成1.3万，负债比直接降了15%。

方法2：挑对银行，利用“差异化政策”

不同银行对负债的容忍度差别很大。比如：

国有大行（工农中建）：偏好稳定客户，负债比超过60%可能卡，但对有公积金、社保的客户更宽松。

城商行/股份行（广州银行、广发、民生）：更灵活，部分产品允许负债比到70%，甚至有银行推出“负债宽松贷”，只要抵押物价值足够（比如评估价7折以内），负债比放宽到80%。

外资行（汇丰、渣打）：对收入证明要求高，但对信用卡负债计算更松（只算已用额度的3%）。

之前有个客户负债比75%，找国有行被拒，后来转到某城商行，因为抵押物是核心区次新房（评估价高），最终批了8成额度。

方法3：拉上“共同借款人”，分担负债压力

如果自己负债实在太高，可以找配偶、父母做共同借款人。比如：

配偶有稳定收入（即使没工作，有租金、理财收入也行），两人收入合并计算，负债比直接降低。

父母作为抵押人（房本有名字），可以用他们的退休金、存款证明补充还款能力。

上个月刚帮一位客户操作：他自己月入1.2万，负债月供9000（负债比75%），但配偶在国企上班，月入1万，两人合并收入2.2万，负债比降到41%，顺利通过。

三、避开这3个坑，通过率直接翻倍！

虽然政策放宽，但有些雷区千万别踩：

1. 抵押前别乱点网贷！ 从申请到放款大约12个月，这段时间别点任何贷款/信用卡申请，否则征信新增硬查询，可能被银行怀疑“资金紧张”，直接拒贷。

2. 别隐瞒负债！ 现在银行查负债很严，信用卡分期、网贷、甚至亲戚间的借款（有转账记录）都可能被算进去。之前有客户隐瞒了一笔30万的民间借贷，银行查流水发现后直接拒了。

3. 抵押物别高估！ 银行现在更看重抵押物的“变现能力”，老破小、远郊房评估价可能比市场价低10%20%。建议提前找3家中介估个价，心里有数再申请，避免因评估价低导致额度不够。

总结一下，2025年广州抵押贷对征信和负债的要求确实松了，但关键是要“主动证明还款能力+挑对银行+避开雷区”。如果你负债高但有房，不妨试试上面的方法，成功率比去年高很多。有具体问题也可以留言，帮你分析适合的银行和方案~