最近有位朋友想把现在住的两居室换成四居室，跑了几家银行问二套房贷款的事，结果被客户经理列了一长串审查清单——征信、负债、房产登记，每个环节都不能马虎。2025年广州二套房贷款审查更严了？咱们今天就掰开了揉碎了说，到底哪些地方容易踩坑。

一、征信：别让“小瑕疵”卡住贷款

银行看征信，就像相亲看“底牌”，重点盯这三个地方：

首先是逾期记录。别觉得偶尔晚还几天信用卡没事，银行系统可记着呢。2025年广州多数银行明确，近2年内连三累六（连续3次逾期或累计6次逾期）基本直接拒贷；如果是房贷、车贷这种大额贷款逾期，哪怕只有1次，也可能被要求提高首付比例或者利率。我朋友去年有次忘记还信用卡，逾期了15天，结果这次贷款时利率比正常高了0.2%，算下来30年要多还8万多。

其次是查询次数。很多人不知道，自己查征信没事，但“贷款审批”“信用卡审批”这类硬查询，半年内超过6次，银行会怀疑你“到处借钱”，还款能力有问题。我同事上个月为了凑首付，同时申请了3家银行的信用贷，结果查征信时显示4次贷款审批记录，银行直接让他先把信用贷还清再申请房贷。

最后是信用卡使用。别以为信用卡没逾期就万事大吉，要是长期刷爆（使用率超过80%），银行会觉得你资金紧张。比如一张5万额度的信用卡，每个月都刷4.5万，哪怕按时还，也可能被要求提供额外收入证明。

二、负债：月收入得“罩得住”所有月供

银行算负债，不是只看房贷，是“全家桶”式检查——车贷、信用贷、信用卡分期，甚至网贷，全算进去。核心就一条：月收入至少是所有月供（包括新房贷）的2倍。

举个例子：你现在每月要还3000车贷、2000信用贷，打算申请的二套房贷月供是1万，那总月供就是1.5万，银行会要求你月收入至少3万。如果收入不够怎么办？要么增加共同借款人（比如配偶、父母），要么延长贷款年限降低月供，或者提前结清部分负债。

2025年还有个新变化：网贷记录查得更细了。像借呗、微粒贷这些，哪怕结清了，只要近半年用过，有些银行会要求提供结清证明；如果没结清，直接算进负债里。我另一个朋友之前用了3万借呗，没结清就去申请房贷，结果银行把这3万按3年分期算，每月多了1000负债，收入刚好卡线，最后只能找父母做共同借款人。

三、房产登记：“认房又认贷”到底咋算？

广州二套房认定是“认房又认贷”——名下有房，或者之前有过房贷记录（不管是否结清），都算二套。但具体怎么查，很多人不清楚。

第一步查“房”：去广州市不动产登记中心查档，名下有几套房、在哪区、有没有抵押，一目了然。比如你在天河有套房，想在番禺买第二套，查档时天河的房会显示“已登记”，直接算二套。如果是离婚析产的房子，哪怕房产证还没过户，只要在登记系统里有记录，也算。

第二步查“贷”：通过人民银行征信系统，查你名下有没有未结清的房贷，或者已结清的房贷记录。比如你10年前在佛山有过房贷，早就还清了，现在在广州买房，银行还是会算你二套（部分银行对已结清的房贷可能放宽，但2025年多数还是认）。

还有个细节要注意：如果房子是“商住公寓”或者“车位”，不算住宅套数；但如果是“公寓式住宅”（70年产权），就算住宅。之前有客户买了套40年产权的公寓，以为不算，结果查档时发现是商业性质，不影响二套认定，虚惊一场。

总结：提前3个月“自查”最保险

想顺利拿下二套房贷，最好提前3个月做这3件事：1. 打一份征信报告，把逾期记录、硬查询、信用卡使用率理清楚；2. 列个负债清单，能结清的网贷、信用贷尽早还；3. 去不动产登记中心查档，确认名下房产状态（现在线上就能查，“粤省事”小程序就能操作）。

朋友听了我的分析，现在正忙着结清信用卡分期、打印收入流水，打算下个月再去银行试试。其实贷款审查没那么玄乎，把征信、负债、房产这三关提前理顺，大概率能过。毕竟银行也希望你能按时还款，只要资质没问题，没人愿意卡你。