最近好多朋友问我，想把广州的商业房贷转成公积金贷款（简称“商转公”），但听说以前要先把商贷结清才能办，现在2025年政策有没有变化？是不是不用凑钱结清原贷款了？刚好我查了广州最新的公积金政策，发现有个“顺位抵押”的新玩法，今天就跟大家唠唠这个事儿。

以前商转公，最大的坎儿是“结清原贷款”

在2025年新政策出来前，广州商转公最让人头疼的就是“必须先结清商业贷款”。打个比方，你原来商贷还剩100万没还，想转成公积金贷款，那你得先自己凑100万，或者找中介借“过桥资金”把商贷还清，解押房子，然后才能拿房子去公积金中心做抵押，申请公积金贷款。

这一步难在哪儿呢？自己凑100万对普通家庭来说不容易；找过桥资金吧，利息高得吓人，一般按天算，100万的话每天得花3001000块，借10天就是1万到3万，相当于白给中介打工。而且要是中间哪个环节卡壳（比如公积金贷款审批没通过），过桥资金的利息还得接着算，风险不小。所以以前很多人想转但不敢转，就卡在这儿。

2025年新招：顺位抵押，不用结清原贷款了！

现在好消息来了——广州2025年的商转公政策明确支持“顺位抵押”。啥是顺位抵押？简单说，就是你不用先把商贷结清，原来的商贷抵押还在，公积金贷款作为“第二顺位”的抵押，直接给你放款。这样一来，你不用自己凑钱结清商贷，也不用找过桥资金，流程能省不少麻烦和成本。

举个例子，你商贷还剩100万，公积金贷款最多能批120万（假设符合额度），那公积金中心直接放120万，其中100万用来还商贷，剩下的20万可能直接给你（具体看政策）。或者更常见的是，公积金贷款额度覆盖商贷剩余本金，直接把商贷替换成公积金贷款，利息从高的商贷变成低的公积金，每个月能省不少月供。

顺位抵押咋操作？这3步得记好

那具体怎么办呢？我问了广州公积金中心的朋友，大致流程是这样的：

第一步：先查自己符不符合条件。首先，你得有广州公积金贷款资格（比如连续缴存6个月以上）；其次，原商贷得是纯商业贷款（组合贷可能不行），且还款记录良好，没逾期；最后，房子得有房产证，能办理抵押登记。

第二步：去银行和公积金中心申请。先找原商贷银行，说明要办商转公顺位抵押，银行同意后，再去公积金中心提交材料（身份证、房产证、商贷合同、公积金缴存证明等）。现在很多资料可以线上提交，不用来回跑。

第三步：等审批和抵押登记。公积金中心会审核你的资质和贷款额度（一般不超过原商贷剩余本金，也不超过公积金贷款最高限额，广州个人最高60万，家庭最高100万）。审批通过后，公积金中心和原商贷银行会一起去不动产登记中心办“顺位抵押”，不用先解押原来的商贷抵押。登记完成后，公积金中心就会放款，直接把钱打给原商贷银行，还掉部分或全部商贷，剩下的就按公积金贷款的利率和期限还款。

这3类人最适合用新政策

那谁最适合用顺位抵押转公呢？

1. 手头没闲钱结清商贷的人。比如月入1万，商贷还剩80万，自己凑不出80万，以前只能放弃转公，现在不用凑钱了，直接申请。

2. 不想承担过桥风险的人。过桥资金利息高、时间紧，万一公积金贷款没批下来，钱还得接着还利息，新政策下没这个风险。

3. 商贷利率高的人。现在商贷利率普遍在4%以上，公积金贷款利率3.1%（首套），100万贷20年，公积金月供比商贷少近500块，总利息能省10多万，能省为啥不省？

注意！这3件事得提前确认

虽然顺位抵押方便，但也有几个坑要注意：

不是所有银行都支持。得先问原商贷银行愿不愿意配合办顺位抵押，有些小银行可能系统没对接好，或者不愿意让你转走贷款，可能会卡流程，建议选大银行（比如国有行、股份行），政策落实快。

贷款额度可能受限制。公积金贷款额度是根据缴存基数、账户余额算的，比如账户余额10倍（广州最高不超过60万/人），如果商贷剩余本金超过这个数，可能得补差额（比如商贷剩80万，公积金只能贷60万，那得自己补20万）。

征信别出问题。申请公积金贷款前半年，别乱查征信、别逾期，否则可能被拒贷。

总的来说，2025年广州商转公的顺位抵押政策，算是给想转公但凑不出钱的朋友开了扇门。要是你商贷利率高、公积金缴存够，不妨去公积金中心官网查查最新细则，或者直接打12329咨询，说不定能省不少钱呢！