最近有几个做小生意的朋友问我：“2025年在广州用房子抵押申请贷款，个体工商户能拿到多低的利率？一定要有营业执照吗？”刚好我整理了最新的银行政策和行业数据，今天就和大家聊聊这些实在问题。

一、2025年广州个体工商户房贷抵押利率大概多少？

先给个直接结论：2025年广州个体工商户用住宅抵押申请经营贷，年化利率大概在3.8%4.5%之间。这个范围怎么来的？主要看两个核心因素。

第一是基准利率锚点。2025年上半年，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）维持在3.45%，这是银行定价的基础。个体工商户属于经营性贷款，利率一般是“LPR+加点”。2024年以来，为了支持小微经济，银行对个体工商户的加点幅度普遍在35105个基点（1个基点=0.01%），所以2025年延续了这个趋势，最终利率大多落在3.8%4.5%。

第二是个人资质和银行差异。比如A先生有稳定流水（月均进账15万以上）、征信无逾期、抵押的房子是市中心房龄10年内的住宅，某股份制银行给他批了3.85%的利率；而B女士虽然流水不错，但征信上有两次信用卡逾期记录，另一家城商行给的利率是4.3%。另外，国有大行（如工行、农行）利率普遍比股份行低0.10.3个百分点，但审批更严格；本地银行（如广州银行）可能对“本地经营满3年”的客户有额外0.2%的优惠。

举个实际例子：2025年3月，广州某个体工商户用天河区一套市值500万的房子（评估价按7折算350万）申请抵押经营贷，贷款200万，期限10年，最终在某大行拿到了3.95%的利率，月供约20000元（等额本息），比2023年同期低了0.2个百分点。

二、申请时必须要营业执照吗？答案分情况

先说大多数情况：需要，但有灵活空间。

2025年广州大部分银行要求个体工商户申请抵押经营贷时，必须提供有效的营业执照，主要是为了确认贷款用途是“经营”而非“炒房”或“消费”。不过具体要求分三种：

1. 新注册的营业执照能不能用？ 以前有些银行要求“注册满1年”，2025年政策放宽了——如果营业执照注册时间不满1年，但能提供近6个月的经营流水（比如支付宝/微信收款记录、进货单、纳税记录），证明实际在经营，部分银行（尤其是股份行）也会接受。比如做餐饮的陈女士，2024年12月刚注册执照，2025年3月申请时，提供了美团外卖后台3个月20万的收入记录，某银行就批了。

2. 执照异常还能申请吗？ 不行。如果营业执照被列入经营异常名录（比如地址失联）、被吊销，或者未按时年报，银行系统会直接筛掉，必须先处理异常并公示后才能申请。

3. 没执照但有其他经营证明行不行？ 极少数情况。比如做了10年流动摊贩（没注册执照），但能提供市场管理方的经营证明、连续12个月的收单流水（月均5万以上），个别银行可能放宽要求，但利率会比有执照的高0.30.5个百分点，且额度上限更低（比如普通有执照能贷评估价70%，无执照只能贷50%）。

三、其他关键注意事项：别踩这些坑

除了利率和执照，还有3件事要提前准备：

1. 征信别“花”：近3个月内征信查询次数超过6次（贷款+信用卡申请），银行可能怀疑你“急用钱”，要么拒贷，要么利率上浮0.5%。建议申请前3个月别随便点网贷、信用卡提额链接。

2. 流水要“真实”：银行现在查流水更严了，比如要求经营流水占总流水的70%以上，且收款账户最好是个体户对公账户或经营者本人银行卡（别用家人账户，容易被认定为“非经营用途”）。

3. 抵押物别“老破小”：房龄超过25年、面积小于50平米的住宅，虽然能抵押，但额度可能只有评估价的50%（正常是70%），利率也可能高0.2%。比如白云区一套房龄30年、40平米的房子，评估价150万，可能只能贷75万。

总结一下：2025年广州个体工商户用住宅抵押申请经营贷，利率大概率在3.8%4.5%，大部分情况需要营业执照（新注册的也能用，只要有实际经营证明），但要注意征信、流水和抵押物的细节。如果近期有贷款计划，建议提前3个月整理经营资料、养征信，找23家银行对比利率，总能找到合适的方案。