最近南沙2025住宅贷款新政刷屏了，尤其是“首套房认房不认贷”的调整，好多朋友都在问：这到底咋界定？今天咱们就掰开了揉碎了说清楚，用大白话讲明白，看完你就知道自己买房算不算首套了。

先搞清楚：啥是“认房不认贷”？

以前买房，判断是不是首套房，很多地方看两个标准——“认房”+“认贷”。“认房”就是看你名下在当地有几套房，“认贷”就是看你有没有房贷记录（不管有没有结清）。比如你之前贷款买过房，哪怕卖了没房了，再贷款还是算二套，首付和利率都更高。

现在南沙新政明确“认房不认贷”，简单说就是：只要你在南沙（或政策覆盖区域）名下没房，不管之前有没有贷过款、贷过几次，再买房都算首套。贷款记录不影响首套认定，只看“房”的数量。

具体咋界定？这3个细节要记牢

那“房”怎么算？哪些情况算“名下有房”？官方文件和银行执行细则里，这3个点最关键：

1. 查的是“家庭住房套数”，不是个人

这里的“房”是以家庭为单位查的，包括夫妻双方+未成年子女。比如你已婚，老公名下有套房，哪怕房产证没你名字，也算家庭有房；如果孩子满18岁单独落户，他的房子不算你的家庭住房。

2. 只查“当地房”，外地房不算

南沙新政里的“认房”，目前明确是只查南沙本地的住房套数。比如你在广州其他区有房，或者在佛山、深圳有房，只要南沙没房，在南沙买房就算首套。但如果是在南沙有房（不管是全款买的还是贷款买的），再买就不算首套了。

3. 已网签未过户、离婚分割的房也算

有些情况容易被忽略：比如你买了南沙的期房，已经网签但没办房产证，这也算家庭有房；如果离婚时协议把房子给配偶，但还没办过户手续，房管局系统里可能还挂着你的名字，这时候再买房也算二套。

举个栗子：不同情况怎么算首套？

光说概念可能有点懵，咱们举几个常见例子：

案例1：小王单身，南沙没房，之前在佛山贷款买过1套房（已结清）

按新政，南沙查不到他有房，不管之前有没有房贷，在南沙买房算首套，首付和利率按首套标准走。

案例2：小李已婚，夫妻在南沙有1套房（贷款已结清），想再买1套

因为家庭在南沙已有1套房，再买算二套，首付比例和贷款利率会高一些。

案例3：小张离婚，前配偶名下有套南沙的房（离婚协议归对方，但未过户）

房管局系统里小张可能还挂着这套房的记录，这时候他在南沙买房会被认定为二套，得先完成过户手续才能按首套算。

案例4：小赵一家，夫妻+10岁孩子，南沙没房，但在东莞有2套房（全款买的）

南沙只查本地房，东莞的房不算，所以在南沙买房算首套，首付最低可能30%（具体看银行政策）。

新政对咱有啥好处？省的都是真金白银！

最直接的好处就是降低购房成本。以前“认房又认贷”时，很多人因为有过房贷记录（哪怕房子卖了），再买房被算成二套，首付可能从30%涨到40%70%，利率也高0.2%0.5%。现在“认房不认贷”后，这部分人能按首套标准贷款，压力小很多。

比如，假设在南沙买300万的房子，首套首付30%（90万），二套首付40%（120万），直接省30万；贷款利率首套4.0%，二套4.5%，贷200万分30年还，首套月供约9548元，二套约10134元，每月省近600元，30年省21万多。

最后提醒：这些情况可能有例外！

虽然新政明确“认房不认贷”，但具体执行时还要注意两点：一是不同银行可能有细微差别，比如个别银行对“已网签未过户”的认定更严，最好提前问清楚；二是政策可能动态调整，南沙2025规划在推进，后续可能有补充细则，买房前记得查最新通知（可以关注南沙住建局官网或官方公众号）。

总结一下，南沙这次新政的“认房不认贷”，核心就是“看本地房不看贷款记录”，家庭为单位、只查南沙房、特殊情况要注意。对刚需和换房的朋友来说，确实是个好消息，能省不少钱。如果最近有在南沙买房的计划，建议赶紧理清楚自己的住房情况，该过户的过户，该查档的查档，别错过首套资格！