最近有位广州的朋友问我：“我家房子去年拆迁了，现在手里只有拆迁协议，房产证还没办下来，2025年想拿这套房去银行抵押贷点钱，能行吗？”这问题挺典型的，今天咱们就聊聊2025年广州的政策，重点说说“有拆迁协议没房产证”到底能不能申请住宅抵押。

先明确：拆迁房抵押的核心门槛是啥？

要弄清楚这个问题，得先明白银行抵押房产的底层逻辑——银行要的是“能变现的资产”。所以不管是商品房还是拆迁房，核心看两点：一是房子的产权是否清晰，二是未来能否顺利办理房产证（或不动产权证）。

广州2025年的最新政策里，对拆迁房抵押没有“一刀切”禁止，但会比普通商品房更严格。尤其是针对“有协议没证”的情况，银行会重点审核拆迁协议的有效性、安置房的具体状态，以及借款人的还款能力。

有拆迁协议没房产证，2025年能申请吗？

直接说结论：有可能，但要看具体情况。

首先，你的拆迁协议得“够分量”。广州要求拆迁协议必须在区住建部门备案，且明确标注了“安置房位置、面积、产权归属”等关键信息。举个例子，如果你手里的协议只是草签版，没盖征收部门公章，也没备案编号，银行大概率不认。

其次，安置房得“能办证”。2025年广州对拆迁安置房的产权管理更规范了，银行会通过两个渠道核实：一是查拆迁项目是否属于“合法征收”（比如是否有《征收决定公告》）；二是看安置房所在小区是否已完成初始登记（也就是开发商或征收方有没有先把大证办下来）。如果小区大证都没办，银行会担心你未来办不下房产证，抵押风险太高，可能直接拒贷。

最后，你得有“还款能力”。即使协议和房子都没问题，银行还是要看你的收入流水、征信记录。毕竟抵押不是“有房就能贷”，还款能力才是银行最关心的“安全绳”。

具体要准备哪些材料？实操步骤是啥？

如果符合上面的条件，接下来要准备的材料比普通商品房多一点，主要包括：

1. 拆迁相关材料：备案过的拆迁补偿协议、征收决定公告、安置房选房确认单（证明你确实是产权人）；

2. 房产状态证明：如果安置房已建成，需要提供购房发票或交房证明；如果还在建设中，可能需要征收方出具“交房时间承诺函”（银行要看时间是否合理，比如超过3年还没交房，可能谨慎）；

3. 个人资质材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入流水（近6个月）、征信报告（逾期别超过连三累六）。

实操步骤大概是这样：

第一步，先去区住建部门查拆迁协议备案情况（可以线上查“广州市房屋征收管理系统”）；

第二步，联系银行（优先选本地城商行，比如广州银行，对拆迁房政策更灵活），说明情况后提交材料；

第三步，银行会派评估公司上门（如果是期房，可能按周边同类型安置房市场价的70%左右评估）；

第四步，审核通过后签合同，抵押登记（这一步可能需要等你拿到房产证后补登记，具体看银行要求）。

注意！这3种情况大概率会被拒

1. 协议有“漏洞”：比如协议里只写了“货币补偿”没提安置房，或者安置房位置写得模糊（只写“某小区”没具体栋号），银行没法确认资产唯一性；

2. 安置房是“特殊性质”：比如属于“限地价竞配建”的保障房，或者政策明确“5年内不得转让”，这类房子抵押价值低，银行不太愿意接；

3. 拆迁项目有“历史遗留问题”：比如之前有居民因为补偿款没到位闹过纠纷，或者征收方被列入过失信名单，银行会担心产权不清，直接拒贷。

总结：2025年这样操作更稳

如果你手里有备案的拆迁协议，安置房能明确办证，自己收入稳定，2025年在广州申请抵押是有机会的。但记住两点：一是提前查协议备案和小区大证进度（可以打12345住建热线问）；二是优先选对拆迁房政策熟悉的银行（比如本地银行或股份制银行），比国有大行更容易通过。

最后提醒一句，即使银行批了，抵押额度可能比有房产证的房子低（比如普通商品房能贷评估价70%，拆迁房可能只有50%60%），利率也可能稍高。建议提前和银行客户经理沟通细节，别到了签合同才发现“额度不够用”。

（注：本文政策依据为2025年《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及多家银行内部信贷指引，具体以实际办理时最新政策为准。）