最近有粉丝问我，在广州买房，银行说贷款预审通过了，是不是很快就能放款？结果等了一个月还没动静，这是咋回事？今天咱们就掰开了说——2025年广州房贷流程里，“预审通过”真不等于放款！尤其是这两个环节，卡壳概率能占到70%，提前避坑才能少焦虑。

预审通过≠放款？广州房贷流程先理一理

先把流程盘清楚。广州现在主流的房贷流程是：签购房合同→提交贷款申请（材料包括征信、收入证明、流水等）→银行“预审”→预审通过后签借款合同→办房产抵押登记→银行“最终审批”→放款。

这里的“预审”其实是银行的初步筛选，主要看你征信有没有大问题、收入够不够覆盖月供（一般要求收入是月供2倍以上）、材料齐不齐。但预审通过后，还有两个关键步骤——抵押登记和最终审批，这俩才是决定能不能放款的“临门一脚”。

卡壳环节一：抵押登记卡进度，这些坑要绕开

抵押登记是把你买的房子抵押给银行，银行才敢放款。但很多人卡在这里，主要是这三个原因：

1. 材料没备齐，反复跑腿

广州不动产登记中心要求的材料看着简单，其实有细节坑。比如房产证（或不动产权证）要原件，已婚的要夫妻双方身份证+结婚证，离婚的要离婚证+财产分割协议。之前有位客户，房产证上写着“单独所有”，结果登记中心一查，发现是婚后买的，必须配偶来签字，生生多跑了3趟。

2. 房产有“隐形问题”

比如房子被查封、存在居住权登记（比如原房主给老人设了居住权）、或者房龄超了银行限制（广州大部分银行要求房龄+贷款年限≤50年）。之前有个案例，客户买了套2000年的老房子，预审时银行没细看房龄，抵押登记时发现房龄25年，贷款只能批25年（25+25=50），月供一下涨了20%，客户差点凑不够钱。

3. 登记流程慢，跨区更麻烦

广州各区不动产登记中心效率不一样。天河、越秀人多，线上预约可能排到半个月后；增城、从化相对快，但如果是跨区抵押（比如房子在番禺，银行在天河），可能需要两边跑。2024年数据显示，抵押登记平均耗时2030天，最慢的能拖45天。

卡壳环节二：最终审批“二查”，这些变化最致命

预审通过后，银行还会在放款前做“最终审批”，这时候会重新查你的征信、收入甚至购房合同——预审到放款期间，你的任何变化都可能被“揪”出来。

1. 征信突然“花”了

有位客户预审时征信清白，结果等放款期间，他刷了3万信用卡没还，又在某平台借了2万网贷。银行最终审批时复查征信，发现他负债比从30%涨到了65%（超过银行一般要求的50%），直接暂停放款，要求他还清网贷+信用卡账单才能继续。

2. 收入证明“过期”了

有人预审时提交的是公司开的收入证明，但放款前换了工作，新公司收入证明还没开，或者新收入比原来低。银行复查发现收入不够覆盖月供，要么要求增加首付，要么直接拒贷。之前有个客户换工作后收入降了15%，银行让他找担保人，差点耽误了过户。

3. 购房合同“出幺蛾子”

比如房东突然反悔，合同里加了补充条款（比如延迟交房），或者网签价和实际成交价差距太大（超过银行评估价的10%）。银行最终审批时发现合同有变动，可能要求重新签合同，甚至怀疑“阴阳合同”，直接终止贷款。

给广州买房人的3个实操建议

1. 抵押登记早准备：提前查房产信息（可以去“广州不动产登记”公众号查），确认房龄、是否有查封；材料按“已婚带双方证件、离婚带财产协议”备齐，最好让中介或银行专员帮你预审材料。

2. 放款前“管住手”：从预审到放款，别乱刷信用卡（负债率别超50%）、别借网贷、别换工作！如果必须换工作，提前和银行沟通，开新收入证明+原单位离职证明，证明收入稳定。

3. 主动跟进进度：抵押登记后，每天刷“广州不动产登记”公众号看进度（一般会显示“已受理”“已登簿”）；最终审批阶段，每周联系银行客户经理，问清楚卡在哪个环节，别等银行找你。

总结一下，广州房贷“预审通过”只是第一步，抵押登记和最终审批才是真正的“卡壳王”。提前备材料、稳住征信和收入、主动跟进进度，才能把放款时间控制在4560天（2024年广州平均放款周期），避免耽误过户和交房。

最后提醒一句：每个银行的要求可能有点差别（比如有的银行对房龄更严，有的对网贷容忍度高），签合同前最好多问几家银行，选个流程快、要求松的，能省不少心！