最近好多朋友问我：“2025年在广州买首套房，贷款到底能贷多少？”今天咱们就把政策掰开揉碎了说清楚——能贷多少，主要看三个关键点：首付比例、公积金余额倍数、收入偿债比。先给大家划个重点：商贷最高能贷8成，公积金个人最高60万、夫妻100万，但具体能贷多少还得看你自己的情况。

一、2025年首套房贷比例：商贷和公积金有啥新变化？

先说最直接的——首付比例决定了贷款比例。2025年广州首套房政策延续了“因城施策”的宽松方向，商贷和公积金的首付比例都没变：

商贷：首套房首付最低20%，意味着贷款比例最高80%。比如你买300万的房子，首付60万，最多能贷240万（具体能不能贷到还要看银行审批）。

公积金贷款：首套房首付同样最低20%，贷款比例80%，但有额度上限——个人最高60万，夫妻双方共同申请最高100万（部分区域可能有浮动，比如南沙，具体以公积金中心通知为准）。

不过要注意，如果你买的是“非普通住宅”（比如面积超144㎡或总价超豪宅线），首付比例可能提高到30%，贷款比例降到70%。但广州大部分首套房都是普通住宅，这条暂时影响不大。

二、能贷多少？具体计算公式比你想的更细

知道了比例，还要算具体能贷多少。商贷和公积金的算法不一样，咱们分开说：

1. 商贷额度：收入决定上限

银行批商贷额度时，核心看你的“收入偿债比”——月供不能超过月收入的50%。举个例子：

假设你月收入2万，那月供最多1万。如果贷款30年，按当前LPR（假设2025年5年期LPR是3.8%），1万月供对应的贷款额度大概是210万（用房贷计算器倒推）。

所以，商贷额度=（月收入×50%）÷ 对应年限的月供系数。收入越高，能贷的越多；如果有其他负债（比如车贷），银行会从收入里先扣掉负债月供，剩下的再算50%。

2. 公积金额度：余额×倍数+缴存基数双限制

公积金贷款额度=（个人公积金账户余额+配偶账户余额）× 倍数（2025年广州倍数是15倍），同时不能超过“缴存基数×12×贷款年限×50%”，还要卡个人/夫妻最高限额。

举个真实例子：

小王（单身）公积金账户有8万，月缴存基数1.2万，想贷30年。

按余额算：8万×15=120万，但个人最高60万，所以卡60万；

按缴存基数算：1.2万×12×30×50%=216万，比60万高，所以最终能贷60万。

再比如，小张夫妻两人账户余额一共12万，缴存基数合计2万，贷30年：

余额算12万×15=180万，夫妻最高100万，所以卡100万；

缴存基数算2万×12×30×50%=360万，还是卡100万。

所以，公积金额度基本由“余额倍数”和“最高限额”决定，大部分人会被最高限额卡住。

三、这些情况会拉低你的贷款额度！

就算政策允许贷8成，也可能因为这4个原因贷不到：

收入证明不够：比如你月收入1万，想贷200万，30年月供大概9000，超过收入50%（5000），银行会要求你降低贷款额度，或者增加共同还款人（比如父母）。

征信有问题：近两年逾期超过6次，或者有“连三累六”（连续3次、累计6次逾期），银行可能直接拒贷，或者降低贷款比例（比如本来能贷8成，只给7成）。

房龄太老：房龄超过20年的房子，商贷可能只给贷7成；超过30年，有些银行直接不批贷。

负债太高：比如你有车贷月供3000，信用卡分期月供2000，月收入1.5万，那剩下能用于房贷的月供只有1.5万×50% 5000=2500，对应贷款额度可能只有50万左右。

四、想多贷点？提前3个月做这3件事

如果想贷更高额度，建议提前3个月准备：

1. 养流水：工资卡别随便“快进快出”，尽量让每月进账稳定（比如工资+奖金），别用微信/支付宝收大额收入（银行不认）。

2. 清掉小负债：网贷、信用卡分期能提前还就还，降低“月负债”，释放更多月供空间。

3. 查公积金余额：如果公积金余额少（比如只有3万），别急着提取，等贷款批下来再取；夫妻共同申请的话，尽量让余额多的一方作为主贷人。

最后再总结一下：2025年广州首套房商贷最高8成，但实际能贷多少看收入；公积金个人最高60万、夫妻100万，主要卡余额倍数和最高限额。想贷更多，提前养流水、清负债、查公积金，基本就稳了。

（注：本文政策基于2025年广州最新房贷政策解读，具体以银行和公积金中心实时审批为准。）