最近有位广州房东朋友跟我吐槽：“每月收8000块租金，结果缴税就要扣1000多，房贷还得还5000，剩下的钱连物业费都不够！” 其实这两年找我问抵押房出租税务问题的房东越来越多，尤其是2025年部分税收政策调整，大家都想知道：抵押房出租到底要交哪些税？有没有合法省税的办法？今天咱们就掰开了聊清楚。

先搞明白：抵押房出租要交哪几笔税？

很多房东以为“我只是把房子租出去，又没赚大钱”，但实际上出租房产涉及3个主要税种，抵押房也不例外：

1. 增值税：月租金超过15万才要交（2023年政策延续，2025年大概率不变），但如果是企业出租或一次性收半年以上租金，可能要分摊计算；

2. 房产税：如果是住房出租，按租金的4%交（非住房是12%）；

3. 个人所得税：这是大头！按“财产租赁所得”交税，计算公式是（收入税费修缮费800）×10%（住房税率），收入超过4000的话，扣除20%再算。

举个例子：广州张姐的抵押房月租金8000元，每月要交房产税8000×4%=320元，增值税免（没超15万），个人所得税部分：收入8000房产税320=7680，再减20%费用（7680×20%=1536），应纳税所得额76801536=6144，个税6144×10%=614.4元。合计每月缴税934.4元，一年就是11212.8元。

2025年新变化：这3个政策得注意！

最近税务总局发的《2025年税收征管重点》里，抵押房出租有3个新动向，直接影响你能省多少钱：

贷款利息可抵税：2025年起，抵押房的贷款利息（需提供银行还款凭证）可以作为“合理成本”，在计算个人所得税前扣除。比如张姐每月房贷利息3000元，那她的应纳税所得额就变成（80003203000）×（120%）=3744，个税3744×10%=374.4元，每月省240元！

修缮费扣除放宽：以前每年最多扣800元/月，2025年改成“实际发生额”，但单次最多扣2000元（需保留发票）。比如张姐修水管花了3000元，当月可以扣2000元，剩下1000元下个月扣；

核定征收可能取消：部分区之前按租金1%2%核定征收个税，2025年可能逐步过渡到查账征收（按实际成本扣除），规范记账的房东反而更划算。

实操省税5步法，广州房东赶紧记！

知道了政策，具体怎么操作？记住这5个方法，合法省税不踩坑：

第一步：留好房贷利息凭证

每月还完房贷，记得找银行打“贷款还款明细”，上面要注明“利息部分”金额。比如张姐的还款明细里，每月本金2000、利息3000，那3000元利息就能抵税。

第二步：维修发票别乱丢

墙面翻新、换空调、修水管这些支出，一定要让师傅开正规发票（普票就行），发票上写清楚“房屋修缮”。去年有位房东修地板花了5000元，分3个月扣除，省了600多个税。

第三步：选对合同周期

如果月租金接近15万（比如14.8万），可以签“季度付”合同，把3个月租金拆成3笔，每笔不超15万，增值税直接免。但注意别为了省税签“阴阳合同”，税务系统现在和银行、不动产登记联网，一查一个准。

第四步：用“夫妻共有”做筹划

如果房子是夫妻共有，租金收入可以分开申报。比如月租金1.2万，丈夫报6000、妻子报6000，两人的应纳税所得额都低于4000元（6000税费800），个税税率更低。

第五步：注册个体工商户（适合高租金）

如果月租金超过3万，且打算长期出租，可以注册个“个体工商户”（核定征收），综合税率可能比个人申报低。但要注意：个体工商户需要记账，且房产需登记为“经营用途”，可能影响未来出售的税费。

最后提醒：这3件事千万别做！

别用“亲戚借住”名义逃税：税务会查水电费、物业记录，没签合同但实际收租的，按市场价补税；

别虚报修缮费：比如没修房子却找朋友开假发票，查到要补税+滞纳金（每天万分之五）；

别把租金打进私人账户不申报：2025年税务和银行信息共享，超过5万的流水都会预警。

其实税务筹划的核心就一句话：合法利用政策，把该扣的成本都扣掉。广州这两年对出租房的税务管理越来越规范，但政策也给了合理的省税空间。咱们房东只要留好凭证、算清楚账，一年省个几千块真不难。

最后再唠叨一句：如果月租金超过2万，或者房子是公司名下的，最好找个本地的税务师做个方案，花几百块可能省几千，划算！