最近有广州的房东朋友问我：“我把抵押给银行的房子租出去，合法吗？租客会不会住到一半被赶走？”也有租客纠结：“看中的房子听说有抵押，到底能不能租？”今天咱们就用大白话聊聊这个事儿，重点说说2021年施行的《民法典》第406条带来的新变化，广州的房东和租客都得知道。

一、抵押房出租，在广州到底合不合法？

先给结论：合法。只要房子产权清晰，没有被法院查封或限制交易，房东作为产权人，哪怕房子已经抵押给银行或其他机构，依然有权把房子租出去。

以前《物权法》时代，很多人觉得“抵押了的房子不能租”，其实是误解。当时的规定是“抵押后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，说白了就是如果房东先抵押再出租，万一还不上钱，抵押权人（比如银行）要拍卖房子，租客可能得搬出去。但《民法典》第406条明确：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，虽然没直接提“出租”，但法律逻辑是一致的——抵押不影响房东对房子的使用权，包括出租。

广州的房产交易中心和法院近年处理类似纠纷时，也基本按这个思路判：只要租赁合同本身合法（比如没违反公序良俗、没隐瞒重大瑕疵），抵押房出租就是有效的。

二、《民法典》第406条，到底改了啥？

以前大家怕租抵押房，主要是怕“抵押权优先”。比如房东2020年把房子抵押给银行，2021年租给你，2023年房东还不上钱，银行要拍卖。按老规定，你的租约可能“对抗不了抵押权”，房子被拍卖后，新业主可能让你搬出去。

但《民法典》第406条有个关键变化：抵押财产转让的，抵押权不受影响，但受让人可以请求抵押人提前清偿债务或提存。虽然这说的是“转让”，但延伸到“出租”上，核心逻辑是：抵押登记的时间，决定了租赁关系的“优先级”。

举个广州的真实例子：

2022年，广州的张女士把2020年抵押给银行的房子租给李先生，签了3年合同。2023年张女士断供，银行要拍卖。法院最后判：因为抵押登记在租赁之前，银行有权要求李先生在拍卖后搬离，但张女士需要赔偿李先生的损失（比如搬家费、剩余租金）。

反过来，如果房东先出租再抵押（比如2021年租给你，2022年抵押），那你的租约就“优先”于抵押权——就算以后房子被拍卖，新业主也得“带租约”接收，你可以住到合同到期。

三、广州房东出租抵押房，这3件事必须注意！

1. 必须提前告诉租客房子有抵押

《民法典》第712条规定，房东有义务保证租赁物“符合约定用途”。如果故意隐瞒抵押情况，租客事后发现，可以要求解除合同，甚至索赔。广州去年有个案例：房东没说房子抵押，租客住了半年被银行通知要拍卖，法院判房东退租金还赔了1万块。

2. 抵押合同里别“禁止出租”

有些房东和银行签抵押合同时，可能有“未经同意不得出租”的条款。这时候如果强行出租，银行可以追究房东违约责任（比如提前收回贷款）。所以出租前最好翻一下抵押合同，或者直接问银行能不能租。

3. 租客的“优先购买权”可能受限

如果房子被拍卖，租客有“优先购买权”（同等条件下可以优先买），但如果抵押权人（银行）要快速变现，可能要求“不带租约拍卖”，这时候租客的优先购买权可能没法完全实现。提前和租客说清楚，避免后期扯皮。

四、租客租抵押房，怎么避开“坑”？

1. 查抵押登记，别只听房东说

广州的不动产登记信息可以线上查（“广州不动产登记”微信公众号）。输入房产证号或地址，就能看到房子有没有抵押、抵押给了谁、抵押时间。如果抵押登记在租赁之后，你的租约更稳；如果在之前，心里得有个准备。

2. 合同里写清“抵押情况”和“违约赔偿”

如果决定租，合同里一定要写：“房东已告知该房屋存在抵押，若因抵押导致租客无法继续居住，房东需退还剩余租金并赔偿XX元（比如2个月租金）”。白纸黑字，后期维权更方便。

3. 别一次性付长期租金

抵押房有被拍卖的风险，一次性付3年、5年租金太冒险。广州法院建议租客“按年付”，最多不超过2年，万一真要搬，损失也小点。

总结

抵押房出租在广州是合法的，但关键看“抵押登记和租赁的先后顺序”。房东别隐瞒抵押情况，租客签合同前查清楚登记信息，双方都把风险写进合同，就能避免大部分纠纷。毕竟，法律不是用来“吓人”的，是帮咱们明明白白做事的。