最近好多朋友问我，2025年在广州拿房子抵押借钱，到底有啥新规矩？房龄太老是不是就不行了？面积太小银行会不会看不上？产权类型不同影响大不大？今天咱们就把这些问题掰开了说清楚，全是干货，看完你心里就有数了。

一、房龄卡得严不严？超过20年也有机会

先聊大家最关心的房龄。以前常听说“房龄超20年不好抵押”，但2025年情况有点变化。我查了广州12家主流银行的最新政策，发现大部分国有银行（比如工行、建行）还是卡20年以内的房龄，但部分股份制银行（像招行、广发）放宽到了25年，甚至有些城商行（比如广州银行、东莞银行）能接受30年房龄的房子——不过有个前提，房子得在核心区（比如天河、越秀），周边配套好，评估价稳定。

举个例子，朋友老王在越秀区有套1998年的房子，房龄27年，去年想抵押，跑了5家银行，最后在广州银行批下来了，不过贷款成数只有评估价的5成（一般20年内的房子能贷67成）。所以总结：房龄越短，选择越多，成数越高；房龄超20年也别慌，核心区老破小还有机会，但额度会打折扣。

二、面积门槛有多高？50㎡是主流，老城区有例外

再说说面积。以前传“低于50㎡不给抵押”，现在看确实差不多，但也不是死规矩。国有银行基本要求50㎡以上（个别要求60㎡），但股份制和城商行灵活点：比如在天河、海珠这些热门区域，40㎡以上的房子也能做，但贷款成数会降到5成；要是在增城、从化这些外围区域，可能得60㎡以上才给批。

我同事小周在荔湾区有套45㎡的房子，想抵押凑首付，问了一圈，民生银行和广州农商行愿意做，但额度只给评估价的45%。另外要注意，“面积”指的是房产证上的建筑面积，不是你自己量的使用面积，阁楼、阳台这些不算在内。所以提醒一句：如果房子面积小，尽量选对面积要求松的银行，或者接受更低的贷款成数。

三、产权类型影响大吗？商品房最香，其他类型有条件

产权类型这事儿，很多人容易忽略，但银行特别在意。广州常见的住宅产权有4种，咱们一个一个说：

1. 商品房（最常见）：没纠纷、没查封的话，几乎所有银行都接受，贷款成数最高（一般67成），流程也最快（1015天放款）。

2. 房改房（以前单位分的福利房）：大部分银行也能做，但得先确认有没有“上市限制”——比如有些房改房需要补土地出让金（一般几千到几万），或者原单位盖章同意出售，否则不能抵押。我客户李姐的房改房，因为没补地价，跑了3次房管局才搞定，最后在农行贷到了6成。

3. 经济适用房：分两种，一种是“完全产权”（满5年且补过地价），和商品房一样；另一种是“有限产权”（不满5年），银行基本不接受，因为不能自由交易，风险高。

4. 公寓/商住两用房：注意！这类房子虽然有房产证，但土地性质是“商业”，广州90%的银行不做抵押，就算个别小银行接，成数也只有34成，利率还高1%2%，不划算。

四、其他隐藏条件要注意，别踩坑

除了房龄、面积、产权，还有几个细节容易被忽略：

贷款未结清：如果房子有房贷没还完（也就是“二押”），大部分银行要求原贷款还满1年以上，且剩余贷款不超过评估价的40%。比如房子评估价300万，原贷款还剩100万（300万×40%=120万），就可以做二押，额度一般是（评估价×6成）原贷款余额，也就是180万100万=80万。

产权人年龄：抵押人（房产证上的人）年龄最好在1865岁之间，如果超过65岁，有些银行要求子女做共同借款人。

房子状态：如果房子在出租，得让租客签“放弃优先购买权”的声明；如果是学区房，有些银行会查学位有没有被占用（可能影响评估价）。

总结一下，2025年广州住宅抵押的核心条件：房龄20年内最香，超20年核心区有机会；面积50㎡是主流，小面积接受低成数；产权选商品房最省事，房改房补完手续也能做；二押、年龄这些细节提前问清楚。

最后提醒一句，不同银行政策每月都可能调整，建议先查清楚目标银行的最新要求，或者找个靠谱的贷款中介（注意别找收费高的），能省不少时间。毕竟房子是大事儿，多问多对比，总没错～