最近有广州的朋友问我：“看中一套房龄28年的老房子，之前问了两家银行都说贷不了，这两天中介说有银行松口了？是真的吗？”我赶紧查了下最新动态——还真有戏！2025年开年，广州部分银行悄悄调整了二手住宅贷款政策，最明显的变化就是：房龄30年的房子，终于能申请贷款了。这对纠结老房子的买家来说，简直是“及时雨”。咱们今天就掰开了聊，这政策到底咋变的？对买房卖房有啥影响？

老房子贷款难？2025年广州有新动静

过去五六年，广州二手房贷款的房龄限制越来越严。2020年之前，很多银行还能给房龄30年的房子批贷款；但2021年之后，主流银行基本卡到25年以内，个别严格的只放20年房龄的。为啥？银行怕老房子贬值快、抵押风险高，尤其是房龄超过25年的，房龄+贷款年限容易超过50年（很多银行的红线），贷后管理麻烦。

但2025年情况变了。据我问了几家大中介和银行个贷经理，目前工行、建行、农行在广州的部分支行，还有招行、光大等股份制银行，已经恢复受理房龄30年的二手住宅贷款。不过不是“一刀切”松绑，而是有条件：比如房子要在核心城区（天河、越秀、海珠为主），小区配套不能太差（有基本物业、不是老旧散楼），房龄+贷款年限不超过50年或60年（不同银行标准不同）。

举个例子，一套房龄30年的房子，如果银行要求“房龄+贷款年限≤50年”，那最长能贷20年；如果是“≤60年”，就能贷30年。但实际操作中，大部分银行还是按50年算，所以30年房龄的房子，贷款年限普遍在1520年之间。

能贷多少？利率和普通二手房一样吗？

最关心的问题：能贷几成？利率会不会更高？

先说贷款成数。首套房的话，不管房龄多少年，广州目前还是执行“首套30%首付，二套40%首付”（个别区域二套50%）。但房龄老的房子，银行评估价可能比市场价低。比如一套挂牌300万的30年房龄老房子，银行评估价可能只给280万，那实际能贷的钱就是280万×70%=196万，比按挂牌价算少14万，首付要多准备点。

利率方面，和普通二手房差不多。目前广州首套房贷主流利率是LPR（4.2%）20BP，也就是4.0%；二套是LPR+60BP，4.8%。房龄30年的房子，不会因为房龄长就单独加利率，但如果房子本身有问题（比如产权不清晰、被抵押过），可能会被拒贷或者提高利率。

另外要注意，不是所有30年房龄的房子都能贷。比如越秀的老破小，如果是楼梯房、没物业、墙体有裂缝，银行还是会拒；但同样房龄30年的天河某单位宿舍，小区有保安、定期维护，贷款通过率就高很多。

对市场有啥影响？买家卖家该注意啥？

这政策最直接的影响，是激活了一批“老破小”的流通。据广州链家2024年数据，全市二手住宅里，房龄20年以上的占35%，其中30年左右的占12%——这些房子以前常因为贷款难被买家排除，现在终于有“上车”机会了。

对买家来说，选择更多了，但别光盯着贷款。房龄30年的房子，可能存在水管老化、电路负荷低、没有电梯等问题，买之前最好找专业验房师看看。另外，贷款年限短意味着月供高，比如贷200万贷20年，月供约1.26万（按4.0%利率算），比贷30年月供多4000多，得算清楚自己的还款能力。

对卖家来说，挂牌的老房子可能更好卖了，但别着急涨价。广州二手房库存目前还在高位（据合富研究院数据，2025年1月库存约13万套），贷款只是门槛之一，房子本身的地段、学位、居住体验更关键。比如越秀带重点小学学位的30年房龄房子，可能会更抢手；但郊区没配套的老房子，就算能贷款，买家也不一定买账。

还有个细节：这次松绑的是“部分银行”，不是全部。比如中国银行、邮储银行目前还是卡25年房龄，所以买房前最好让中介多问几家银行，或者直接找贷款中介帮忙匹配。

总结一下，2025年广州部分银行恢复房龄30年贷款，对想买老房子的人是利好，但别只盯着“能贷款”，房子本身的质量、自己的还款能力，还有银行的具体要求，都得仔细考虑。毕竟贷款只是买房的一步，住得舒服、住得安心才是关键。