最近有位在广州天河区有房的朋友问我：“听说2025年房贷抵押额度可能变严？我现在信用卡欠了8万，车贷月供4000，会不会影响以后用房子抵押借钱？”这问题挺典型的，今天就来聊聊2025年广州住宅抵押额度和负债的关系，特别是信用卡和车贷这俩“常见负债”到底怎么影响你能贷多少钱。

2025年广州房贷抵押，银行更爱“看负债”了？

先说说大背景。这两年广州楼市政策稳中有细，银行在批房贷（包括抵押贷）时，早就过了“只看房子值多少钱”的阶段。2025年的新趋势是：负债情况会被更仔细地“称重”。

举个例子，以前一套评估价500万的房子，可能直接按7成批350万；现在银行会先算你每个月要还多少债（信用卡、车贷、网贷……），再结合你的收入，看看你还能扛多少月供，最后倒推出能贷的额度。简单说，“你能贷多少，不仅看房子多值钱，更看你还得起多少”。

信用卡负债：“使用率”比“总欠款”更扎心

朋友的信用卡欠8万，这算高吗？得看两个数：信用卡总额度和月还款能力。比如，如果你总额度10万，用了8万，使用率80%，银行会觉得你“资金紧张”；但如果总额度30万，用了8万，使用率才27%，银行就没那么敏感。

2025年的变化是，银行可能更关注“近6个月平均使用率”。我问过几个在广州做房贷的朋友，现在有些银行已经把“信用卡使用率超过50%”列为“高风险”，可能直接降额度。比如你房子评估500万，原本能贷350万，但信用卡使用率70%，可能只能贷300万甚至更少。

另外，“最低还款”和“分期”会被重点盯。如果你每月只还最低还款额，银行会默认你“现金流紧张”，可能怀疑你还不起抵押贷的月供；分期虽然能降低每月还款压力，但银行会把分期总金额算进负债里——比如分12期还6万，银行可能直接算你当前负债6万，而不是每月5000。

车贷占比高？直接卡“收入负债比”

车贷对抵押额度的影响更直接，因为它是“月供型负债”。银行有个关键指标叫DTI（收入负债比），也就是“每月总负债月供/月收入”。广州大部分银行现在要求DTI不超过50%60%，2025年可能更严，比如卡到50%以内。

举个具体例子：假设你月收入2万，现在车贷月供4000，信用卡分期月供2000，其他网贷月供1000，那总负债月供是7000，DTI就是7000/20000=35%，这算安全；但如果车贷月供提到8000，总负债月供变成11000，DTI就55%，这时候申请抵押贷，银行可能要求你先还一部分车贷，或者直接降抵押额度。

还有个细节：车贷剩余期限。如果车贷还剩1年，银行可能只算这1年的月供；但如果还剩5年，银行会算5年的月供——期限越长，对DTI的影响越久。所以，想申请抵押贷的话，尽量选车贷快还完的时间点，或者缩短车贷期限。

2025年想多贷点？这3招能救急

1. 降信用卡使用率：提前还一部分，把使用率压到30%以下；别用最低还款，尽量全额还；如果有大额分期，看看能不能提前结清（注意违约金）。

2. 车贷“瘦身”：如果车贷月供占收入比例高，要么提前还一部分降低月供，要么找银行重新签合同缩短期限（比如把5年车贷改成3年，虽然月供变高，但总负债期限变短，银行可能更认可）。

3. 证明“额外还款能力”：比如提供租金收入、兼职收入的流水（要正规，微信转账不算），或者让配偶作为共同借款人（前提是配偶负债低），这样能提高总收入，降低DTI。

最后说句大实话：2025年广州的房贷抵押，银行会更“抠细节”，但也不是说负债高就一定贷不到。关键是让银行看到你“有稳定收入覆盖负债，且抵押后还款压力合理”。提前36个月调整负债结构，比临时抱佛脚有用得多。

（注：具体政策以2025年银行实际执行为准，本文基于20232024年广州主流银行房贷评估趋势分析。）