最近有广州的朋友问：房贷还满1年了，想再贷点钱周转，能不能申请加贷？额度大概有多少？今天咱们就聊聊2025年广州住宅抵押贷款还款满1年后的加贷政策，结合银行最新动向和实际案例，帮大家理清楚关键点。

一、还款满1年，广州房贷能加贷吗？先看这3个硬条件

首先明确结论：大部分银行允许还款满1年后申请加贷，但不是“自动能贷”，得满足这3个条件。

1. 征信不能“花”：近1年不能有连续2次逾期（比如房贷晚还超过3天），其他贷款或信用卡也不能有“连三累六”（连续3次或累计6次逾期）。银行会查最新征信报告，网贷多、负债高也可能被卡。

2. 房产价值“没缩水”：银行会重新评估房产当前价值。比如2023年买的房当时评估300万，现在如果周边同户型成交价跌到280万，那评估价可能下调，影响加贷额度。如果小区周边建了地铁、学校，评估价涨了，反而对加贷有利。

3. 还款记录“够漂亮”：这1年的月供必须按时还，部分银行还会看还款方式——比如等额本息还满1年，比先息后本更受青睐，因为前者能体现稳定的还款能力。

举个例子：李哥2024年用天河区的房子做了抵押贷，贷了200万，还满1年后想加贷。银行查他征信没问题，重新评估房子现在值400万（比原来涨了50万），且他这1年没漏过月供，那基本能进入下一步额度计算。

二、额度怎么算？3个公式帮你快速估算

加贷额度不是拍脑袋定的，主要看“房产剩余价值”和“收入偿债能力”，具体分3步算：

第一步：算房产可贷上限

新评估价 × 抵押率（住宅一般60%70%）= 银行认可的最高可贷额度。比如房子新评估400万，抵押率70%，那最高能贷280万。

第二步：减去未还贷款

最高可贷额度 当前剩余未还本金 = 理论可加贷额度。比如李哥原来贷了200万，还了1年本金剩190万，那280万 190万 = 90万，这90万是理论上加贷的上限。

第三步：卡收入门槛

银行还要看收入能不能覆盖新增月供。比如加贷90万，按30年等额本息算，月供约4000元（利率按4%算），李哥家庭月收入得至少8000元（月供不超过收入50%）。如果他月收入只有7000，可能只能加贷80万，月供3500元左右。

注意：如果原贷款是“抵押经营贷”（用于公司经营），加贷时可能需要提供新的经营用途证明（比如进货合同）；如果是“抵押消费贷”（用于装修、教育等），可能需要补充消费凭证。

三、不同银行有差异？这些细节要问清楚

广州不同银行的加贷政策差异挺大，跑了几家网点总结了3个常见区别：

国有大行（比如工行、建行）：要求更严，评估价一般取“成交价和指导价的低值”，抵押率可能只有60%，但利率低（约3.85%4.2%）。适合房产价值稳定、征信干净的客户。

股份制银行（比如招行、浦发）：评估价更灵活，可能参考链家、贝壳的近期成交价，抵押率能给到65%70%，但会要求买“贷款保险”或存点理财（比如存5万定期），变相提高综合成本。

城商行（比如广州银行、东莞银行）：门槛低，对征信小瑕疵（比如1次逾期）更包容，但利率稍高（4.5%5%），适合急用钱、但资质不是特别好的客户。

建议：想加贷先打银行客服问“是否有存量房贷加贷业务”，再约个信贷经理面谈——线上咨询可能说不清细节，线下能拿到更准确的额度预估。

四、想加贷？提前做好这4件事更顺利

1. 提前3个月养征信：别乱点网贷、少办信用卡，把花呗、借呗这类小额贷款结清，降低负债比（负债/收入最好低于50%）。

2. 查房产最新价值：可以上链家、贝壳看同小区最近3个月的成交价，或者找中介免费评估，心里有底再找银行，避免评估价太低白跑。

3. 准备收入证明：工资流水要覆盖原贷款+加贷月供的2倍（比如原月供8000，加贷后月供4000，总月供12000，月收入至少24000）。如果是做生意的，准备好营业执照、近1年对公流水。

4. 问清“加贷成本”：除了利息，可能有评估费（300800元）、担保费（个别银行收），提前算清楚总费用，别到签合同才发现“贷10万，扣5000手续费”。

总结一下：2025年广州房贷还满1年能不能加贷，关键看征信、房产价值和还款记录；额度主要看房产剩余价值和收入能力；不同银行政策有差异，提前咨询+准备材料更顺利。如果急用钱，建议优先选熟悉的原贷款银行——他们有你的历史还款数据，审批更快。