最近有位广州的租客李女士找到我吐槽：去年租了套天河区的房子，合同签了3年，结果上个月突然收到法院通知说房子要拍卖，新买家要求她15天内搬离。李女士急得团团转——交了半年房租，装修还花了两万多，难道真的要“人财两空”？

其实这两年广州类似的情况不少。根据广州中院2025年一季度数据，涉及抵押房产租赁纠纷的案件同比涨了18%，很多租客都是像李女士这样“后知后觉”。今天就结合最新案例，聊聊抵押房被拍卖时，租客到底该咋办。

一、为啥抵押房拍卖，租客可能被“赶走”？

关键看“时间顺序”。打个比方，如果房东先把房子抵押给银行（办了抵押登记），之后才把房子租给你，那根据《民法典》第405条，银行的抵押权优先于你的租赁权。简单说就是“先抵押后出租，拍卖后租客没资格继续住”。但要是房东先租给你，之后才抵押，那“买卖不破租赁”还能用，新买家得让你住到合同到期。

去年广州白云区就判了个典型案例：王女士2023年租了套房子，2024年房东偷偷抵押给小贷公司，2025年房子被拍卖。法院最后判新买家必须履行原租赁合同——因为“先租后抵”，租客权益优先。

二、2025年最新案例：没提前说“抵押”，房东要赔钱！

今年3月，广州黄埔区的张先生就吃了“信息差”的亏。他2024年10月租了套两居室，合同写着“无抵押无纠纷”。结果2025年1月，法院通知房子因房东欠银行钱要拍卖，新买家要求搬离。张先生一查才发现，这房子早在2023年就抵押给银行了，房东签合同时根本没提。

最后怎么解决的？张先生把房东告上法庭，法院认定房东故意隐瞒抵押事实，属于“欺诈”，不仅判房东退剩余租金、赔装修费（1.8万），还额外赔了3个月租金作为补偿。法官特别提醒：就算“先抵后租”，如果房东没提前书面告知租客抵押情况，租客可以要求房东赔偿损失。

三、租客自救三步法：从租房到被拍卖，每一步都要“留后手”

1. 租房前：花10分钟查抵押

别嫌麻烦！广州不动产登记中心官网（或者线下服务厅）就能查房产状态。输入房产证号或业主姓名，3分钟就能看到有没有抵押、查封。如果房东说“没抵押”，让他签个书面承诺——万一后期出问题，这张纸就是证据。

2. 签合同时：这3句话必须写进去

“甲方承诺该房屋无抵押/已如实告知抵押情况（附抵押合同复印件）”；

“若因抵押导致合同无法履行，甲方需退还剩余租金、赔偿装修费及搬家费”；

“租金支付方式：优先通过银行转账，备注‘XX月租金’”（别用现金，转账记录是关键证据）。

3. 收到拍卖通知后：别慌，先做这3件事

第一时间联系法院执行局，确认拍卖时间和新买家信息（法院有义务告知）；

找新买家协商：如果是“先租后抵”，直接拿合同要求继续住；如果是“先抵后租”，但房东没提前说抵押，就找房东要赔偿；

收集证据：合同、租金转账记录、房东承诺的书面材料、装修发票……这些全整理好，协商不成直接起诉（广州基层法院这类案件平均3个月内审结）。

四、数据提醒：广州这类纠纷，35%的租客“吃了信息差的亏”

根据广州律协2025年调研，在“先抵后租”的纠纷中，35%的租客是因为没查抵押信息；22%是房东口头说“没抵押”，但没写进合同；只有18%的租客提前做了抵押查询，最后成功维权。

说白了，租房不是“交了钱就完事”，多花点时间确认房子状态，签合同时多留个心眼，真遇到拍卖也能少踩坑。要是已经被“坑”了，别忍气吞声——收集好证据，该起诉起诉，该要赔偿要赔偿。

最后再唠叨一句：广州的租客们，租房前记得上“广州市不动产登记综合服务平台”查抵押，花不了几分钟，但能避免很多麻烦。毕竟，房子是租的，但权益是自己的，该争取的一定要争取！