最近有位广州的朋友私信我，说他急着用钱想抵押房子，刷到中介广告写着“2025年住宅抵押包过，资料不全也能办”，纠结要不要信。其实这两年类似的“包过”话术特别多，我帮他查了查广州的最新政策，又翻了翻监管部门的投诉数据，发现这事儿真得小心——今天就跟大家唠唠，中介拍胸脯说的“包过”到底靠不靠谱。

中介“包过”的套路，90%是“先甜后苦”

我翻了广州消协2024年的投诉数据，抵押贷纠纷里有37%都和“包过”承诺有关。这些中介的套路其实就那三板斧：

第一招是“材料包装”。比如你流水不够，中介说“我们帮你做一份漂亮的银行流水”，实际上可能是伪造转账记录或者找公司虚开收入证明。去年广州就有个案例，陈女士找中介办抵押贷，中介帮她伪造了经营公司的流水，结果贷款批了3个月后，银行风控系统一筛查就查出来了，不仅要求提前还款，还把她列入了征信灰名单。

第二招是“费用陷阱”。口头说“包过”不收费，等你签了合同才发现要收“渠道费”“担保费”，少则几千多则几万。更坑的是，有些中介会故意拖延流程，等你急了就说“加钱能加快”，最后总费用比贷款利息还高。

第三招是“口头承诺不落地”。问中介“没通过怎么办”，他们拍着胸脯说“退全款”，但合同里只写“尽力协助”。真要是没办成，要么说“是你资料有问题”，要么扣着定金不退——毕竟口头承诺没证据，维权都难。

银行风控越来越严，“包过”拿什么保证？

很多人觉得中介“有关系”能打通银行，但实际上广州的银行抵押贷审核这两年只会更严。我查了2025年最新的《广州银行业房地产抵押贷款操作指引》，里面明确要求“三查合一”：查房产价值（必须第三方评估）、查资金用途（消费贷不能用于买房炒股）、查还款能力（流水必须覆盖月供2倍以上）。

举个例子，以前抵押贷可能看看房产证就行，现在不仅要查你近2年的征信记录，还要穿透查资金流向。比如你说贷款是用来开店，银行可能会要求提供租赁合同、进货单，甚至实地走访店面。中介再厉害，能帮你伪造这些“活”的材料吗？就算暂时蒙混过关，银行后续抽查一旦发现资金挪用，分分钟抽贷，到时候房子可能都保不住。

3招识破“包过”话术，比听中介吹牛靠谱

那怎么辨别真假中介？记住这三个“别信”：

一、别信“0门槛”。正规中介会先帮你预审资料，比如看征信有没有逾期、房产有没有查封、流水够不够覆盖月供。要是中介连你的房产证都没看，就拍胸脯说“肯定能过”，大概率是骗子。

二、别信“关系硬”。问中介“具体找哪个银行的哪个客户经理”，真有渠道的中介会说清楚合作银行和流程；只会说“我们和银行领导熟”的，基本是虚的——银行客户经理自己都要担风控责任，谁敢随便给不符合条件的客户开绿灯？

三、别信“合同不写包过”。正规中介的服务合同里，会明确写“协助申请，不承诺结果”，退费条款也写得清楚（比如没通过退80%服务费）。要是中介说“合同不用写，我口头保证”，赶紧跑——出了问题你连维权依据都没有。

万一踩坑了，这些办法能补救

要是已经签了合同，发现中介在“玩套路”，记住这两步：

第一步，保留证据。聊天记录、合同、转账凭证、中介承诺的录音，这些都要备份。特别是中介说“包过”的聊天记录，一定要截图保存。

第二步，找对部门投诉。先联系中介公司总部投诉，不行就打广州金融消费纠纷调解中心电话（02083909813），或者通过“广州银保监局”官网提交投诉。如果涉及伪造材料，可能还得报警——毕竟骗贷是违法的，中介和你都可能担责。

最后想说，抵押房子不是小事儿，急用钱可以理解，但“包过”这种违背常识的承诺，十有八九是陷阱。2025年广州的抵押贷政策更规范了，与其信中介吹牛，不如自己先去银行问清楚要求，或者找有金融牌照、口碑好的中介（可以去“广州市地方金融监督管理局”官网查备案）。记住，正规渠道可能慢点，但至少不会让你钱房两空。