最近广州房贷利率又降了，朋友圈里中介的消息刷得比早茶还勤：“2025商住房利率破4%！投资抄底正当时！” 我有个做房产投资的朋友上周刚交了定金，转头就来问我：“利率降了是不是稳赚？” 先别急着冲，咱们把账算清楚，这几个坑不避开，省的利息可能还不够填窟窿。

一、追热点区域？先看“库存红牌区”

最近广州几个新区的商住房广告特别猛，什么“地铁上盖”“产业园区旁”“租金能抵月供”。但我查了下一季度的库存数据——增城某板块商住房库存去化周期28个月，比全市平均多了快一倍；南沙某个新规划的“科技小镇”周边，同类房源半年内挂牌量涨了40%。

为啥？前两年利率高的时候，开发商压了不少商住房没卖，现在利率降了，他们正好趁机清库存。投资客要是跟着炒热点，很可能接了“供应过量”的盘。举个例子，去年有位大哥在知识城买了套商住房，想着周边有企业员工租房，结果交房后才发现，同小区半年内放租的就有80多套，租金从预期的50元/㎡降到38元/㎡，月供倒是省了200块，租金少收了1500，这账怎么算？

二、月供降了，持有成本可没降

利率下调后，300万的商住房贷款，按最新利率算，月供能比去年少1200多块。但很多人没算过“隐性支出”——商住房的税费比住宅高一大截。比如转卖时，增值税是差额的5.3%，个税是差额的20%，还有土地增值税（最高30%60%）。假设5年后卖出，房价涨了50万，光税费可能就要交20万，相当于利润的40%。

另外，商住房的物业费、水电费普遍比住宅贵。我朋友在天河买的商住房，物业费6元/㎡，同地段住宅才3.5元；水电按商用标准收，一个月多花300块。要是房子空置两个月，这些钱够交半年月供了。更别说现在很多商住房不通燃气，租客更倾向选能做饭的住宅，空置风险更高。

三、“商改住”政策？别当永久饭票

前几年广州放宽过商住房的居住限制，比如允许通燃气、民水民电，很多投资客就冲着“商住房当住宅用”去的。但最近政策风向有点变——3月刚出的《广州市商业办公用房管理办法（征求意见稿）》明确提到：“禁止以‘商改住’名义宣传，不得违规改造为居住功能。” 也就是说，现在买的商住房，未来可能没法像以前那样“钻空子”。

我有个客户2020年在白云买了套LOFT商住房，当时开发商承诺能隔成两室一厅通燃气，结果去年验收时被要求恢复原样，隔层全拆了。现在那套房挂了半年都没卖出去，买家一听不能住人，直接砍价20%。政策红利是会变的，投资前得想清楚：如果商住房回归“商业属性”，你的接盘侠在哪？

四、租金能抵月供？先看“租售比”

很多中介会说：“利率降了，月供8000，租金能到7500，自己只贴500。” 但实际能达到这个数的少之又少。根据中指院的数据，2025年一季度广州商住房平均租售比是1.8%（住宅是2.2%），也就是说，100万的房子，一年租金1.8万，一个月1500。如果贷款买300万的商住房，月供按4%利率算大概1.4万，租金1.8万/年平摊到月才1500，连零头都不够。

更扎心的是，商住房的租客稳定性差。住宅租客一般签13年合同，商住房租客多是小公司、工作室，租期短则3个月，长则1年，空租期平均23个月。我认识的投资客里，70%的商住房一年实际收租时间不到9个月，算上空置期，租金还要打八折。

最后说句实在话：利率下调是利好，但投资商住房不是“捡钱”。先查区域库存、算清楚持有成本、盯紧政策变化，再看看租金到底能不能覆盖支出。别被“利率降了赶紧买”的口号冲昏头，钱是自己的，坑得自己避。