最近好多朋友问我，2025年在广州用房子抵押贷款，是不是所有类型的房子都能贷？特别是复式、LOFT还有商铺这些“特殊户型”，到底能不能申请？今天咱们就来好好聊聊这个事儿，结合最新的银行政策和实际案例，给大家把情况摸清楚。

先搞明白：广州住宅抵押的基础门槛

不管什么类型的房子，想做抵押贷款，银行最看重的就三点：产权、流通性、价值。首先，产权必须清晰——房产证得在手，没纠纷，没被查封。其次，房子得好卖——房龄太老（比如超过25年）、面积太小（住宅一般50平以下），银行可能担心万一还不上钱，房子不好拍卖，就不愿意贷。最后是评估价——银行会找专业机构估房价，贷款额度一般是评估价的50%70%，具体看房子类型。

比如普通住宅，只要房龄新、位置好（比如天河、越秀），大部分银行都能贷，抵押率能到65%左右。但换成复式、LOFT这些，就得“区别对待”了。

复式房：能贷，但得看“身份”

复式分两种：一种是住宅性质的复式（产权70年），另一种是商业性质的复式（比如公寓改的，产权40年）。2025年广州的银行对住宅复式挺友好的——只要产权是70年，房龄不超过20年，面积别太小（比如80平以上），和普通住宅的贷款条件差不多。我有个客户在珠江新城有套120平的住宅复式，去年抵押贷了300万，抵押率是评估价的68%，和他邻居的平层差不多。

但商业性质的复式就难一些。因为产权是40年，银行会担心“剩余产权年限短”影响流通性，抵押率可能降到50%，甚至有的小银行直接不接。所以，想抵押复式的朋友，先看房产证上的“规划用途”，写“住宅”的更稳。

LOFT：能贷，但卡得严

LOFT最大的问题是“身份复杂”——大部分LOFT是商业用地建的（40年产权），少数是住宅用地（70年）。2025年广州多数银行对LOFT的态度是：能贷，但条件比住宅严。

首先看产权性质。70年住宅LOFT和普通住宅一样，抵押率能到60%；40年商业LOFT就麻烦了，银行会重点看两点：一是位置，得在核心区（比如珠江新城、金融城），偏远区域的LOFT流通性差，容易被拒；二是是否“已装修并出租”——有稳定租金收入的LOFT，银行更愿意贷，抵押率大概50%。

举个例子，去年有个客户在琶洲有套40年产权的LOFT，面积60平，装修后租给了工作室，评估价200万，最后贷了90万（抵押率45%）。但另一个客户在增城的LOFT，同样面积，没租出去，银行直接拒了。

商铺：能贷，但额度低、条件多

商铺抵押的难点在于“流通性差”——现在实体生意不好做，商铺不好卖，银行风险高，所以卡得特别严。2025年广州能做商铺抵押的银行不多，主要是几家大银行（比如工行、建行），但条件很具体：

1. 位置第一：必须是核心商圈（比如上下九、北京路）或者社区成熟的沿街商铺，写字楼里的内铺基本不考虑；

2. 经营状况：最好是租给连锁品牌（比如奶茶店、便利店），有稳定租金流水，银行会看最近1年的租赁合同；

3. 房龄和面积：房龄不超过15年，面积50平以上（太小的商铺难转手）；

4. 抵押率低：普通商铺抵押率30%50%，核心商圈的能到50%，但很少超过这个数。

我之前跟进过一个案例：客户在体育西有间80平的沿街商铺，租给了某连锁咖啡，评估价500万，最后贷了230万（抵押率46%）。但如果是社区里没人租的空商铺，银行基本不会批。

总结：2025年想抵押，这3件事要提前准备

1. 查清楚产权性质：复式、LOFT先看房产证“规划用途”，住宅性质比商业性质好贷得多；

2. 选对银行：国有大行（工行、建行）对商铺、商业LOFT更包容，股份制银行（招行、浦发）可能更看重住宅和核心区资产；

3. 提升流通性：房龄老的提前装修，商铺/LOFT尽量租出去，有稳定租金流水能提高贷款成功率。

最后说句大实话：2025年广州的抵押贷款政策整体还是稳的，但“特殊户型”能不能贷，关键看房子本身的“变现能力”。提前把产权、位置、租金这些细节理清楚，找对银行，成功率能高一大截。要是实在拿不准，直接拿房产证去银行问，比自己猜强多了！