最近有广州的朋友问：家里的房子是夫妻共有，现在想拿房子抵押贷点款，但配偶死活不同意，这种情况还能办下来吗？要是偷偷办了会有什么麻烦？2025年政策会不会变？今天咱们就结合现行法律和广州实际操作，把这事说清楚。

一、共有人不同意，抵押能办下来吗？

先给结论：正常情况下，办不了。

广州的房产抵押登记，房管局卡得很严。根据《民法典》第301条，处分共有的不动产（比如抵押），如果是“共同共有”（像夫妻共同财产），必须所有共有人都同意；如果是“按份共有”（比如朋友按比例买房），需要占份额三分之二以上的共有人同意。

举个例子，张姐和老公在广州有套婚后买的房子，属于共同共有。张姐想拿房子抵押经营，但老公觉得风险大不同意。这时候她去银行申请，银行首先会要求查看房产证，发现有共有人后，一定会让所有共有人签字。就算张姐偷偷伪造签名，房管局在办理抵押登记时也会核对身份（现在很多地方用人脸识别、现场签字），基本过不了审核。

2025年政策大概率延续这个逻辑。因为房产抵押涉及重大财产处置，保护共有人权益是底线，不会随便松口。

二、偷偷办了抵押，会有什么后果？

有人可能想：“我找关系/伪造材料，先把抵押办了，大不了事后再解决。”但现实中，这种操作风险极高，可能面临3种后果：

1. 抵押合同可能被法院判无效

如果共有人事后起诉，法院大概率会认定抵押无效。比如2022年广州有个案例：李先生瞒着妻子把共有房产抵押给小贷公司，妻子发现后起诉。法院认为，李先生未经配偶同意处分共同财产，抵押合同无效，小贷公司必须配合撤销抵押登记。

2. 要赔共有人钱

如果因为擅自抵押给共有人造成损失（比如房子被拍卖、信用受损），共有人可以要求赔偿。比如王哥偷偷抵押夫妻房产做生意亏了，银行起诉拍卖房子，妻子虽然拿回一半房款，但因为房子没了影响孩子上学，法院判王哥额外赔妻子5万块精神损失和搬家费。

3. 可能涉嫌违法

如果伪造共有人签名、证件，可能触犯《刑法》里的“伪造证件罪”或“诈骗罪”。2023年广州就有个案例：赵女士为了贷款，找人伪造丈夫的签名和身份证，银行发现后报警，赵女士被行政拘留10天，还上了失信名单。

三、广州实际操作中，银行和房管局怎么查？

很多人好奇：银行和房管局到底怎么核实共有人意见？其实流程很细：

银行初审：申请抵押时，银行会要求提供房产证原件。如果房产证上有“共有情况”标注（比如“共同共有”或“按份共有”），必须所有共有人到场签字，或者提供经公证的《同意抵押声明书》。

房管局登记：办理抵押登记时，工作人员会核对共有人身份证，现场拍照留存（部分区域用人脸识别）。如果共有人没到场，除非有公证委托书，否则直接拒绝办理。

事后抽查：就算个别银行没严格审核，共有人事后起诉，房管局也会配合法院调查，确认登记材料是否真实。如果发现伪造，抵押登记会被撤销。

四、想避免麻烦，该怎么办？

如果确实需要抵押共有房产，但部分共有人不同意，有3个解决思路：

1. 协商补偿：比如按份共有的情况下，占份额2/3以上的共有人可以主张抵押，但需要对不同意的共有人进行补偿（比如分一部分贷款资金或承诺收益）。

2. 变更产权：把共有房产转为个人所有（比如另一方放弃份额），但需要办理赠与或买卖过户，可能产生税费。

3. 换其他担保方式：如果实在谈不拢，考虑用其他资产（比如车、存单）抵押，或者找第三方担保，避免动房产。

总结一下：2025年广州的住宅抵押贷款，房产共有人不同意的话，正常渠道根本办不下来；强行操作不仅抵押可能被撤销，还得赔钱甚至吃官司。建议大家提前和共有人沟通，实在谈不拢就换方案，别为了贷款伤了和气、丢了信用。