最近有朋友问我，2025年在广州做房产抵押，合同里写的利率到底是月息还是年息？年化利率又是啥意思？会不会有坑？今天咱们就用大白话唠明白，顺便聊聊签合同时要盯着“年化利率”的哪些细节。

一、广州房贷抵押利率：月息和年息有啥区别？

先搞清楚最基础的——月息和年息，本质是利率的“时间单位”不同。月息就是按月份算利息，比如合同写“月息0.5%”，那100万的贷款，每个月利息就是5000块（100万×0.5%），一年总利息就是6万（5000×12），对应年息就是6%（6万/100万）。年息则是直接标一年的总利率，比如“年息6%”，100万贷一年，利息就是6万，和月息0.5%其实是一码事。

但现实中，广州的银行现在很少直接标月息了。为啥？因为前几年有部分贷款用“月息”玩文字游戏——比如月息1%听着不高，但年化就是12%，很多人算不清。这两年监管严了，要求必须明确“年化利率”，所以2025年你在合同里看到的大概率是“年化利率”，月息可能只作为辅助说明。

二、2025年趋势：为啥银行更爱标“年化利率”？

往深了说，2025年广州房贷抵押利率的表述变化，和两个大背景有关：

第一，监管强制要求“透明化”。2023年央行就发过文，要求所有贷款产品必须明确展示年化利率，禁止用“日息”“月息”误导用户。比如以前有人借10万，月息1%（年化12%），但合同里只写“月息低至1%”，很多人没算过年化，觉得“一个月才1000块利息”，结果一年下来发现要还1.2万。现在银行必须把年化利率写清楚，2025年只会更严格。

第二，市场利率更“随行就市”。这两年LPR（贷款市场报价利率）波动频繁，2024年广州首套房贷利率已经降到3.7%左右，抵押贷利率和房贷挂钩，也跟着降。银行用年化利率更方便调整——比如LPR降了，合同里的年化利率可以直接标“LPR+50BP”（BP是基点，1BP=0.01%），而月息还要重新换算，麻烦。

所以2025年你去签抵押合同，大概率会看到“年化利率3.85%4.5%”这样的表述，月息可能在条款里提一嘴，但绝对不是重点。

三、合同里的“年化利率”，这3个坑要绕开！

虽然年化利率更透明，但合同里的“小心思”还是不少，重点盯这3条：

1. 年化利率是否“含所有费用”？

有些抵押贷会收“手续费”“评估费”“担保费”，这些费用如果没算进年化利率，实际成本会高很多。比如某银行说“年化利率4%”，但要收1%的手续费（贷100万收1万）。这1万手续费平摊到一年，相当于额外多了1%的成本，实际年化就变成了5%（4%+1%）。签合同前一定要问：“这个年化利率包不包括所有额外费用？”如果不包，让银行算清楚综合成本。

2. 是“固定年化”还是“浮动年化”？

2025年LPR可能继续降，但有些合同写的是“浮动年化利率”——比如“年化利率=LPR+100BP”，如果未来LPR涨了，你的利率也会涨。而“固定年化利率”则是签合同时定死，不管市场怎么变，利息都不变。如果担心未来利率上涨，尽量选固定；如果觉得LPR还会降，浮动可能更划算。

3. 计算方式是不是“真实年化”？

最坑的是“名义年化”和“真实年化”的区别。比如有人贷10万，分12期还，每期还本金+利息，银行说“年化利率6%”，但实际用IRR（内部收益率）计算，可能高达12%。因为你每个月还了本金，可用资金越来越少，但利息还是按全额算。2025年监管要求必须用IRR计算真实年化，签合同时可以让银行用IRR公式算给你看，或者自己用Excel的IRR函数核对。

总结：2025年签抵押合同，记住这3句话

别纠结月息还是年息，合同里重点看“年化利率”；

问清年化是否含所有费用，是固定还是浮动；

用IRR算真实成本，别被“名义利率”忽悠。

最后说句实在话，2025年广州的抵押贷利率大概率还是低位，但再低的利率也得看合同细节。签之前多问两句“这个年化包括啥？”“以后会涨吗？”，能省不少心。