最近有粉丝问：我在广州的房子做了二次抵押，现在想卖，会不会卖不掉？流程是不是特别麻烦？今天咱们就聊聊2025年广州这种情况到底怎么处理，把解押步骤和交易时要注意的坑都给你说清楚。

一、二次抵押的房子能卖吗？2025年广州这样规定

先明确结论：能卖，但必须解决二次抵押的问题。二次抵押是啥？就是你房子本来有房贷（第一次抵押），后来又拿房子去银行/小贷公司贷了一笔钱（第二次抵押）。这时候房本上有两个抵押权人，想过户给买家，必须让这两个抵押权人都“松手”——要么提前还钱解押，要么走“带押过户”。

2025年广州的政策更灵活了：带押过户已经全面推广，但二次抵押因为涉及两个抵押权人，操作起来比一次抵押麻烦。比如第一次抵押的银行和二次抵押的机构要同时同意，买家的贷款也要覆盖两个抵押的欠款，这种情况很少见。所以大部分二次抵押的房子，还是得先解押再交易。

二、想卖房？先弄清楚这3步解押流程

解押说起来简单，实际操作容易卡壳，分三步讲清楚：

1. 先查清楚“抵押明细”

别光凭记忆，一定要去广州不动产登记中心查《不动产登记查册表》（带身份证和房产证就能查）。上面会写清楚：第一次抵押的银行、欠款金额、二次抵押的机构（可能是银行/小贷/个人）、剩余本金。有的房主可能忘了二次抵押的利息有没有欠，查册表能帮你避开“解押时突然冒出违约金”的坑。

2. 凑钱解押：自己出、买家垫还是找担保？

解押需要把二次抵押的钱还清。钱从哪来？

自己出钱：最省事，还清后拿《贷款结清证明》去不动产登记中心办涂销（解除抵押），一般35个工作日搞定。

买家垫资：常见操作，但风险大！比如你让买家先给50万解押，结果解押后你不卖了，买家钱就打水漂。2025年广州很多中介会要求签《垫资协议》，明确“解押后必须配合过户，否则赔20%违约金”，买家才敢垫。

担保公司过桥：适合急用钱的，担保公司帮你垫钱解押，收1%3%的手续费（比如垫100万，手续费13万）。注意选正规公司，别找“套路贷”。

3. 解押完成后，记得“涂销”+“查档”

还完钱不是结束！必须拿结清证明去不动产登记中心办“抵押涂销”（就是在系统里标记抵押已解除）。办完后再查一次《不动产登记查册表》，确认二次抵押的“债权金额”变成0，第一次抵押的信息还在（因为房贷可能还没还清，不影响后续交易）。

三、交易时绕不开的5个注意事项

就算解押了，交易时也有坑，这5件事必须提前谈好：

1. 解押责任写进合同

别口头说“我负责解押”，合同里要写清楚：“卖方应在X年X月X日前完成二次抵押解押，逾期每日赔总房价0.05%”。特别是买家垫资的情况，必须约定“解押后3个工作日内网签，否则退钱+赔偿”。

2. 查清楚二次抵押的“隐形费用”

有些小贷公司的二次抵押，合同里藏着“提前还款违约金”（比如未还满1年要收3%）、“服务费”。解押前一定要找贷款机构拉《还款明细》，算清楚总共要还多少，别到解押时突然多掏几万。

3. 优先选“资金监管”

买家的首付别直接打给卖家，走广州的“存量房交易资金监管”（银行或政府平台）。比如买家要垫资解押，这部分钱也走监管，解押完成且查册没问题后，再放款给卖家。2025年广州很多区强制要求首付资金监管，安全又省心。

4. 二次抵押是“个人抵押”要更小心

如果二次抵押不是银行，而是借给你钱的个人（比如亲戚朋友），必须让对方签《同意解押声明》，并到场配合办涂销。之前有案例：卖家找朋友借了50万做二次抵押，后来朋友出国了，解押时联系不上，交易拖了3个月。

5. 房贷没还清？可以同步操作

如果第一次抵押的房贷还没还清（比如还有80万没还），解押二次抵押后，卖房时可以用买家的首付款还房贷，或者走“带押过户”直接把房贷转到买家名下（需要买家也申请同一家银行的贷款）。

总结：二次抵押卖房不难，关键是“提前规划”

2025年广州对二次抵押的房子卖房没有限制，但想顺顺利利过户，记住三句话：提前查抵押明细，解押责任写进合同，关键步骤走资金监管。如果实在搞不定，找个靠谱的中介（最好是熟悉抵押业务的），能帮你避开90%的坑。

最后提醒：二次抵押的利率通常比房贷高（比如小贷可能到12%），如果不是急用钱，尽量别做。真要卖房，早3个月开始准备解押，别等买家签了合同才手忙脚乱凑钱。