□信息时报记者罗莎琳专稿

近期，随着限购新政的实施，公积金新政策也相应出台。政策规定，对申请公积金贷款的非本市居民，其公积金连续缴存期限由6个月提高至2年，首套房首付比例由20%提高至30%，与商业贷款持平。除了公积金政策，新政策涉及的差别化信贷政策也对贷款申请人进行了进一步细化，如对无房有贷款和有房无贷款的首付比例分别提高至40%和50%，非普通住宅首付比例提高至70%。为此，在现行政策下，不同类型、不同贷款方式的人群，首付比例和利率差别很大。

和富房地产交易中心经理梁永德表示，无论采用哪种贷款方式，都有各自的优缺点，购房者需要根据自己的实际情况进行选择。目前，广州住房公积金贷款最高贷款额为一人60万元，夫妻100万元。对于大多数购房者来说，如果贷款超过100万元，仅凭住房公积金贷款无法覆盖所需的全部贷款额度。

首次购房者：

公积金贷款利息可省一半

来自广州的王女士在一家大型国企工作，月收入9000多元，公积金存款8万元，工作多年，如今已经有30万元的存款，准备在番禺买房。在综合考虑房价、交通规划等因素后，王女士在朋友的推荐下，看中了栖富新村逸云居一套80多平米的两居室。房价总价160万元，父母愿意支持30万，按照现在的财务状况广州全款买房贷款注意事项，显然超出了她的全额支付能力。如果考虑贷款买房，一方面公积金贷款需要很长时间才能下达，她担心看好的房子被卖掉； 而公积金与商业贷款该如何选择，自己的经济能力是否能够承担得起，让王女士不知所措。

王女士可以用60万元作为首付，剩下的100万元可以根据自己的财务状况选择合理的贷款方式。房天下广州二手房高级分析师李超表示，王女士有稳定的工作，住房公积金余额充足，建议使用住房公积金贷款：

王女士手头有公积金余额8万元，按照公积金可贷额计算公式（贷款额=账户余额×8+每月存款额×距离退休年龄的月数）可贷额已超过最高限额，因此王女士最多可申请60万元的公积金贷款。以最长贷款期限20年计算，公积金贷款每月还款额为3400元；剩余40万元可以选择商业贷款。以最长贷款期限30年计算，商业贷款每月还款额约为2100元；因此每月总还款额约为5500元。以王女士每月9000元的收入，如果其他生活开支不大的话，还是可以接受的。

相比之下，如果采用纯商业贷款，100万元贷款月还款额按30年贷款期限计算，总月还款额为5300元。虽然“房贷+商业贷款”形式月还款额比纯商业贷款多200元，但由于房贷部分还款期限为20年，20年后，仅需偿还商业贷款部分2100元/月。

李超建议：如果现在的财务条件允许，通过每月多还一点的方式缩短还款期限，是节省利息的有效方法。王女士纯商业贷款30年，需支付利息91万元，如果采用“住房公积金+商业贷款”的方式，20年，则需支付利息45万元，节省一半的利息。

无房但有贷款的买家：

新政策实施后80万贷款利息增加3万

刘先生一家早年在黄埔金碧世纪花园买了一套房子，房子总价180万元，用的是商业贷款100万元，还款期20年。目前夫妻双方工作和月收入都比较稳定，两人月收入加起来近2万元，多年来积攒了近60万元。夫妻双方单位同时享受住房公积金待遇，公积金账户余额14万元。目前居住的黄埔房子近年来也升值不少，目前总价近250万元。有了孩子后，考虑到给孩子提供优质的教育环境，也考虑到自己上班方便，刘先生打算搬到市中心居住。目前他看中了龙洞一套朝南的两居室，总价270万元。 距离6号线植物园地铁口、工作单位都很近，还有省级龙洞小学一席之地。刘先生打算以“卖一买一”的方式尽快在天河区买下这套房子。但新政策出台后，对于有房贷记录的购房者，首付比例和贷款利率都大幅提升，刘先生很困惑该如何选择贷款方式，降低利息成本。

李超分析，像刘先生这样的三口之家，夫妻双方都有住房公积金，收入比较稳定，既然是“卖一买一”，如果选择合理的贷款方式，购买200-300万的房子，并不会给自己增加太多的经济负担。而按照最新的限贷政策，刘先生家是“无房有贷款记录”，如果使用商业贷款，首付比例上调至7成，利率上调10%，270万的房子首付不能低于189万。李超给刘先生算了一笔账：

五年间，刘先生家共支付了39万元购房款加利息，未偿还的贷款本金加利息共计118万元。现将该套房子以250万元的价格售出。刘先生卖掉该套房子后，可支配的房价为该套房子的现价（250万元）减去未偿还的房款（118万元），即132万元；加上王先生家五年来积累的60万元可支配现金，共计192万元，足够支付第二套房子的首付；剩余78万元可用于申请贷款。 如果选择公积金贷款，按照账户余额计算，虽然已经满足100万元的最高贷款额度，但是由于您是无房贷买房，按照现行政策，如果一个家庭有1笔未清偿的房贷记录，申请公积金贷款时购房首付比例不得低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。因此，扣除189万元的首付下限，公积金最高可贷81万元。如果使用公积金1.1倍利率，活期贷款78万元，期限20年，月供为4555元；如果使用纯商业贷款，利率1.1倍，期限30年，月供为4375元。

通过新旧限贷政策对比不难看出，刘先生家需比新政策实施前多支付首付108万元、20年期公积金贷款需多支付利息31606元、20年期商业贷款需多支付利息5.1万元。

业内人士建议，以刘先生家目前的经济状况，每月4000多元的还款并不会造成经济负担，而选择公积金贷款还有利于节省利息成本。

申请个人住房公积金贷款所需材料

1.个人住房公积金贷款申请表（提交申请材料时填写）；（原件）

（二）有效身份证件及户口簿（带原件，留2份复印件）

（三）婚姻状况证明文件；（原件带齐，复印件2份）

（四）购房合同、首期购房发票或收据、定金收据；（原件带齐，复印件留存2份）

（五）抵押账户（借款人提供的抵押账号须为用18位身份证开立的本地银行账户）；（带原件，留存2份复印件）

（六）《个人名下房地产登记情况查询证明》（原件）；

（七）个人信用报告（贷款受理网点打印）；（原件）

（八）经办银行要求的其他证明、资料。（原件带齐，复印件留存2份）

有房无贷款的购房者：

公积金贷款首付可比商业贷款低20%

陈女士是广州人，上大学时父母在她名下买了一套越秀区的小户型公寓。如今工作多年，结婚多年，她想和丈夫买一套大户型公寓。但她目前住的房子地段不错，在小北路小学有位置。考虑到“卖房容易买房难”广州全款买房贷款注意事项，小陈打算先把原来的房子出租，再到城外找一套大户型公寓。小陈和丈夫在父母的支持下，买房预算100万，夫妻俩每月收入1.5万元左右。近期，他们看中了黄埔区万科东汇城一套90平米的小三居，总价220万元。 “听说万科东晖城很火爆，地铁6号线延长线开通至香雪站，楼价升值很快，周边配套这几年也越来越成熟。”小陈对房子很满意，但另一方面，他开始担心新政策实施后，二套房会受到限制。按照新限贷政策，对于本市有房且无贷款记录或已还清贷款的购房者，首付比例将从30%提高到50%，贷款利率提高到1.1倍。小陈坦言，“现在买二套房比较难，如果用商业贷款，首付要110万，以目前的预算，我只能想办法再凑10万。”

李超分析称，以小陈夫妇的条件，可以选择商贷、组合贷两种形式。若按30年期纯商贷计算，贷款额110万元，浮动利率1.1倍，每月需还款约6170元，利息支出约112万元。若是公积金+商贷的组合，由于公积金新规并未改变有房但没有贷款记录或已结清贷款的情况，首付仍为3成，利率为1.1倍。小陈100万元的首付预算，已超过3成首付下限（66万元）。若夫妻俩公积金余额充足，最高贷款额为100万元。除去首付100万元，剩余20万元可办理商贷。 这种组合贷款形式，20年月供约为7200元。虽然20年组合贷款月供增加了1000元，但贷款期限缩短了10年，支付的利息为53万元，利息成本也节省了59万元。虽然新政策提高了首付成本，但也能节省利息成本。对于有房但没有贷款的购房者来说，公积金贷款的信贷政策其实比商业贷款更宽松，因为后者的首付比例增加了20%。

业内人士建议：李超建议，公积金贷款利率低于同期商业贷款广州全款买房贷款注意事项，公积金贷款更适合有稳定工作的购房者。但现在很多业主拒绝公积金贷款，因为审批周期比商业贷款复杂，从申请到放款一般需要2-3个月。商业贷款的放款速度各家银行不尽相同，但比公积金贷款要快，一般在1个月左右。因此，购房者在选择贷款方式时，可以与业主就申请贷款的时间达成一致，避免因贷款申请周期延长而导致交易失败。

拥有房屋并通过贷款改善居住条件的购房者：

首付提至七成，买房要考虑多方面

与首次购房者不同，改善型购房者大多对现有居住条件不满意，选择购买新房来满足自身居住需求。目前改善型需求最强烈的群体是30-40岁的中年业主，一方面是子女年龄逐渐增大，另一方面是二胎政策放开后，不少家庭开始准备生二胎，改善居住条件的需求也十分强烈。

家住海珠区赤岗园的李先生去年11月喜迎二宝，高兴之余，也开始担心起现在的住房条件。目前，李先生住的是一套90平米的三居室，里面有一间卧室、一间客房、一间婴儿房。因为二胎出生，父母几年前就从老家过来照顾二胎，房间已经满了。李先生说，“每天晚上明显感觉空间不够用，唯一空出来的客厅，现在成了大宝的活动区，父母必须和我们一起住，照顾两个孩子。将来二宝长大了，房间肯定不够用。”

为此，李先生和妻子开始筹划购买二套房。目前的情况是，夫妻俩只有一套房子。李先生2012年购买了赤岗园小区，售价120万，首付30%纯商贷，贷款总额80万，贷款期限30年，每月还款5700元。夫妻俩近两年已经提前还清贷款，还有20万元贷款没有还。春节过后，李先生又到亚运城和祈福新村看了一些大户型。目前，李先生看的三套亚运城4房售价都在350万左右，祈福新村的4房售价都在330万左右。李先生对整体环境也比较满意，准备换房。 3月初，李先生与父母商量，决定将老家的房子卖掉，折价100万元，还清20万贷款后，还剩80多万元可以购买第二套房子。

3.17新政策出台后，李先生陷入了困境：新政策规定购买第二套144平米以上非普通住宅首付需达到七成，即需首付230万元。剩余100万元按30年期商业贷款计算，等额本息下，月供5307.27元，总利息.19元；等额本金下，首月月供6861.11元，总利息.67元。剩余金额若按公积金贷款计算，夫妻俩目前可借公积金100万元，30年期等额本息下，月供4352.06元，总还款.75元； 等额本金下首月月还款5486.11元，总还款额为.17元；30年等额本息下商业贷款与公积金贷款月还款差额为955.21元/月。

由于首付不足，李先生暂时放弃了购买二套房的计划。

业内人士建议：李超提醒，3月17日新政出台后，广州居民即便还清首笔贷款，购买第二套房仍需首付50%，购买非普通住宅的第二套房首付比例提升至70%。因此，对于有房有贷的改善型购房者来说，在选择二套房时，不仅要关注自身资金状况，更要明确改善型购房并非只是“大户型”，还要考虑房屋本身的品质、配套设施、交通便利程度等，而不能只考虑价格作为唯一因素。

明智运用公积金

每年减少付款

15600元租金

很多人以为公积金最大的用途就是办理房贷，如果买房时不能使用公积金贷款，公积金就没什么用。但其实公积金作为个人缴费者的长期储备金，用处还是很大的，不仅可以用于房屋修缮、租房，还可以申请定期提取。

目前，按照《条例》和相关政策规定，单位和职工应当按照不低于职工上年度月平均工资的5%的比例缴纳住房公积金，最高缴存比例原则上不超过12%。个人公积金不仅可以用来购买住房，还可以用于装修住房。在农村集体土地上建造、改建、大修自有住房以及使用住房贷款的，职工及其配偶可以在房屋核准建设月份前（含）申请提取公积金，提取总额不得超过建造房屋的成本。广州的公积金除了买房、装修外，还可以申请提取用于交房租，这对于广大还未买房的白领阶层来说无疑是非常实用的。 目前，符合提取公积金条件的员工，每月最高可申请提取600元用于支付房租，当年未提取的，可以跨年度累计提取。

根据规定，目前住房公积金租房提取的条件是：如果员工自2015年1月1日起连续缴存3个月，且员工及其配偶在本市行政区域内均无房产，夫妻双方均可申请提取住房公积金支付租房。需要注意的是，员工每半年可以提取一次，两次提取的时间间隔须在6个月以上。例如，员工李某于2015年1月开设了住房公积金账户，并连续缴存至2017年3月，若今年提取，可提取最高金额，可提取2017年1月至2018年13个月的租房，最多可提取600元*13个月=7800元。如果员工连续缴存余额超过提取手续费，可全额提取，否则不可以。 即，如果李员工2015年1月份开户，2015年1月份至10月份只存入工具，账户余额5000元，则一共只能提取10个月，5000元。 如果夫妻俩还未购买住房，且达到额度，则每年可申请提取公积金支付房租15600元。

业内人士建议：李超表示，提取公积金不会影响购房贷款，只要公积金贷款没用过，提取公积金还是可以按照首套房贷款标准办理的。夫妻一方使用了公积金贷款，则视为全家使用了公积金贷款。根据3.17新限购政策，购买二套房首付需至少50%，且贷款还清。李超还提醒大家，提取公积金虽然不影响公积金贷款次数，但提取后存款余额减少也会影响公积金贷款额度。建议有意愿在未来半年内购房的员工，可以暂时推迟提取公积金，以保障账户限额。

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