抵押预登记制度的建立在一定程度上保护了债权人的合法权益，但抵押预登记制度的根本性质决定了其不可能永远保护债权人的利益。本文从法律角度分析了商业银行未能及时将抵押预登记转为正式抵押登记程序的法律风险，并提出了相关建议。

提前登记的本质属性

预登记，是指为保全债权而对不动产进行的登记。该登记是不动产登记的一种特殊类型。其他不动产登记是现存不动产物权的登记，而预登记不是不动产物权的登记，而是对未来不动产物权变动的债权。预登记的本质特征是已登记的债权具有物权效力。换言之广州房产抵押贷款银行有哪些银行，已进行预登记的债权，具有与债权内容相同的后续不动产物权处分相对抗的效力。

预登记后，预登记义务人未经预登记权利人同意，转让房地产所有权或者设立建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，该物权不发生效力，已登记的债权得到保护。

抵押预登记在满足条件的前提下可以转为抵押登记，但两者存在以下区别：

首先，抵押物的状态不同。以房地产抵押为例，在抵押预登记模式下，是指房地产正在建设中或者房地产已经完工但尚未取得权属证书；而在抵押登记模式下，是指房地产已经具备了充分的使用价值和交换价值，并具有权属证书。

二是期限不同。抵押预登记的期限为债权消灭之日起或者可以办理不动产登记之日起三个月内终止，而抵押登记在主债权时效期间受到司法制度的有效保护，主债权时效期间可以采用中断的方式延长。因此，相比较而言，抵押登记的期限要比抵押预登记长得多。

第三，法律后果不同。在抵押预登记模式下，若债务人不履行债务，债权人利益受到损害，一旦案件诉诸法院，债权人将处于极为不利的地位，抵押物的优先受偿权也不会得到司法的认可和保护。抵押预登记模式并不代表抵押权有效设立。在抵押登记模式下，若债权人利益受到损害，只要抵押物的选定、《抵押合同》的填写、抵押登记手续的完成等均不存在瑕疵，人民法院都会认定抵押权有效设立，最终抵押权人的优先受偿权将得到认可和保护。

未及时办理正式抵押登记手续的法律风险

抵押预登记失效。《物权法》第二十条第二款明确规定：“预登记后，债权消灭或者自可以办理房地产登记之日起三个月内不申请登记的，预登记失效。”可见，抵押预登记并不具备永久存在性。《物权法》司法解释对“债权消灭”的解释为：房地产产权买卖协议无效、被撤销、终止，或者预登记权利人放弃债权。具体在一手房贷业务中，“自可以办理房地产登记之日起”是指抵押预登记义务人可以办理房屋所有权首次登记之日。 因此，在抵押贷款业务中，在正式抵押登记条件成熟的前提下，无论是因银行自身原因，还是因客户原因，未能及时将抵押预登记转为正式抵押登记，将导致债权到期或者距可以办理不动产登记之日已满三个月。此时，银行发放的无其他形式担保的抵押贷款，一定程度上已成为信用贷款。如果借款人无力偿还贷款或者有偿还能力而拒绝偿还贷款广州房产抵押贷款银行有哪些银行，银行也将束手无策。司法实践中，也曾出现过抵押预登记期间人民法院不认可抵押权的案例。

存在被起诉风险。如果客户正常还款但未能及时办理抵押登记，银行会根据相关规定调整贷款形式，如果影响到客户的信用记录，客户很有可能会起诉银行侵权。另外广州房产抵押贷款银行有哪些银行，在抵押贷款业务中，开发商通常会承担分期担保，在正式办理抵押登记的条件成熟后，银行为了自己的利益，人为延长或增加开发商的分期担保责任，也容易与开发商产生纠纷，影响双方的长期合作，甚至存在被起诉的风险。

防范相关风险的建议

加强沟通合作。在一手房抵押贷款业务中，银行应加强与房产中介的沟通合作，建议在通知买家领取房产钥匙时，预付房产印花税等费用，并由买家与第三方中介机构签订《委托代理协议》，委托第三方代为办理房屋所有权首次登记和抵押登记证等手续，避免因客户自身原因导致抵押登记迟迟不办理的现象。

尊重合同约定。办理抵押预登记和正式抵押登记手续的时间应在借款合同中明确约定。抵押人未在合同约定的时间内办理抵押登记手续的，将承担违约责任。因借款人自身原因，银行无法及时将抵押预登记手续转为正式抵押登记手续的，银行可按照合同约定的方式要求借款人承担违约责任；对超过合同约定时间未配合贷款人及时办理抵押登记手续的借款人，贷款人可向其发送《违约风险提示函》，督促其按照合同约定履行配合、协助义务。

确保担保真实。在一手房抵押贷款业务中，银行在办理正式抵押登记手续前，必须要求提供分期担保和定金质押担保。在分期担保期间，一旦借款人无力偿还贷款，尽管抵押权尚未正式登记，开发商可以合法要求提供连带责任担保和定金质押担保。如果担保和定金质押手续存在瑕疵，极有可能被追责。因此，应确保合同中分期担保选项的选择、定金挂钩条款的填写、保证人、质押人签字手续的落实和完善、定金账户的具体认定等事项不出现错误。（作者：马慧琴，中国农业银行宁夏分行，来源：《中国农村金融》2017年第4期）

美术编辑：王曦

主营业务：银行房产抵押贷款、机构房产一二押、银行信用贷、垫资过桥、贷款到期续贷、中小企业融资、债务重组、电商贷、民间抵押、车贷

我们优势：广州市68家银行均有可做，可处理各类疑难杂症案件，主打安全0套路，0风险，高效快速，方案选择多。

财富热线：186-8846-1427 戴