作为一线城市中楼市表现最为稳定的广州，再次发力优化房地产政策。

2023年11月14日，广州市住房公积金管理中心发布《广州市住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》（以下简称《通知》），优化调整家庭使用公积金贷款购房的住房套数、最低首付比例等政策。

《通知》规定，在广州市购买首套住房的家庭广州买二手房全款首套首付比例，公积金贷款最低首付款比例为20%；在广州市购买首套住房且无住房贷款记录（包括商业性住房贷款和公积金贷款）或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。

这意味着广州住房公积金贷款正式实行“认房不贷”政策，最低首付比例可低至20%。今年8月以来，广州频频出台利好房地产市场的政策，8月底，广州率先宣布商业贷款“认房不贷”。9月，广州出台新政，对部分地区放宽限购，降低购房门槛。其中，非本市居民购房社保年限由5年缩短为2年，首付比例、利率水平也相应降低。

受此带动，广州楼市有所回暖，但观望情绪依然存在。据21世纪经济报道记者近日走访发现，广州大部分楼盘都急于年底前售罄，纷纷推出“低价”户型以促进成交。与此同时，二手房挂牌量依然居高不下。

新政策

广州此次公积金政策调整，本质是支持刚性需求。

根据《通知》，广州市首套住房公积金贷款最低首付比例为20%；对于在广州市拥有1套住房且无住房贷款记录或住房贷款记录已结清的购房家庭，公积金贷款最低首付比例为30%；对于在广州市拥有1套住房且有未结清住房贷款记录的购房家庭，公积金贷款最低首付比例为40%。

对于公积金新政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在商业贷款实行“认房不认贷”之后，基于将这一优惠政策惠及更多群体的考虑，加上公积金贷款利率相对较低，能更好地激发购房热情，公积金贷款实行这一政策是大趋势。

从实施细则来看，这一政策的最大亮点是将首笔住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，相比商业贷款迈出了更大的一步。李宇嘉认为，迈出的一大步一方面是地方政府在住房公积金政策上有了更大的自主权，另一方面住房公积金对缴费职工的支持，更能彰显民生属性。

需要注意的是，此次调整是在公积金贷款充分使用的基础上做出的，而广州目前对公积金贷款额度也有相应规定。其中，单人使用住房公积金贷款购买自住住房最高贷款额度为60万元，两人及两人以上购买同一套自住住房的，贷款额度为各申请人贷款额度之和，最高贷款额度为100万元。

家庭符合二孩及以上扶持政策的，最高贷款额增加30%，单人最高贷款额为78万元，双人及以上合计最高贷款额为130万元。

这意味着这项贷款政策可能不会惠及太多人。

李雨佳表示，新住房公积金政策能否发挥更大作用，取决于缴费员工能否获得足够的贷款额度。“这么多员工能拿到这么高的贷款额度，取决于缴费年限和单位缴费的多少。真正需要住房公积金和低息贷款的，主要是新市民、年轻人和农民工。但这些人余额少广州买二手房全款首套首付比例，缴费比例低，很难拿到足额的贷款。”

一位有意在广州买房的新居民也对21世纪经济报道记者表示，“我觉得这个政策对我来说不可行，20%的首付比例，最高60万元的贷款额，我的选择非常有限，如果想买到合适的房子，就得提高首付，20%的首付比例毫无意义。”

运行平稳

广州公积金新政策尚未出台，就已经释放了较大的利好政策。

2023年9月19日，广州黄埔、番禺、花都地区解除限购，限购区域内社保年限由5年调整为2年，受此带动，广州房地产市场活跃起来。

统计数据显示，今年10月广州新房成交量超6500套，环比增长43%，同比增长23%，创近5个月以来新高；二手房方面，今年10月成交量达9361套，环比增长9.6%，同比增长41.3%，网签均价29879元/平方米，环比上涨6.9%，市场活跃度明显提升。

华南一家房地产公司的华南区域经理告诉21世纪经济报道记者，新政出台后，广州房地产市场明显活跃，尤其是黄埔、番禺两个郊区广州买二手房全款首套首付比例，成交同比增长约40%。“但我们也观察到，新政的见效只持续了一个半月左右，到10月底，这波释放出来的购买力已经基本到位，出现了比较明显的回落。”

这一观点从数据上也得到印证，例如10月广州热销楼盘前十榜单中，番禺就有6个，其中华润长隆悦府以317套位列第一。

与此同时，广州楼市新房开发商也明显“滚蛋”，在价格上做出大幅让步。作为对比，天河区珠江花城推出“天河76平米户型总价370万元起”的特惠，绿城开发的桂雨庭兰也在双十一推出多套特惠房源，优惠幅度达30万元左右；与此同时，广州保利旗下多个地产项目也有促销房源上架。

华南区域负责人表示，“新政出台后，开发商更不敢撤优惠，都在窗口期抢收。加上年底正是回款和销量的冲刺阶段，各大房地产开发商都在抢着出货，二手房也在和新房争抢，反而大家还有降价的空间。”

参与博弈的不仅是一手房，二手房业主也同样疲于奔命。从挂牌量来看，目前广州房地产市场待售房源已经处于绝对高位。广州贝壳网显示，截至2023年11月15日，广州二手房待售房源约14万套，与月均成交相比，销售周期更长。

天河区一位二手房业主告诉21世纪经济报道记者，新政出台后，他家挂牌的房子看房量并没有明显增加，“中介给我们的预期成交价也比一年前挂牌时低了百万元左右。”

番禺区另一名房主也表示，“我家房子现在挂牌价只比买时贵了50万，考虑到我多年来每月的还款和利息，卖出去几乎是赔本的，而且很有可能卖不出去，我们小区已经半年多没卖出去了。”

一二手房成交量持平，广州楼市再度进入冷静期。未来市场能否提振和活跃，取决于政策释放力度和各方信心恢复程度。目前看来，市场仍将稳步发展。

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