这被视为史上最长房贷周期的开始，对房地产市场的健康发展起到关键作用。不少专家认为，如此史无前例的重磅政策出台，将稳定楼市广州全款买商品房首付比例，不少人对此充满期待。

虽然政策力度很大，但市场并不买账，5月份房地产市场相关数据令人震惊，可以说超出了人们最坏的预期。

国家统计局今天发布的数据显示，2024年5月份，70个大中城市中，全部城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅略有扩大。

一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.7个百分点。其中，北京、广州、深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%，降幅比上月分别收窄0.8和0.7个百分点。

图：2021年1月至2024年5月百城二手房价格及环比变化

1-5月份，新建商品房销售面积3.66亿平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%；新建商品房销售额3.57亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

5月末，商品房待售面积7.42亿平方米，同比增长15.8%，其中住宅待售面积增长24.6%。

1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积68.89亿平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积48.16亿平方米，下降12.2%。房屋新开工面积3.0亿平方米，下降24.2%。其中，住宅新开工面积2.18亿平方米，下降25%。房屋竣工面积2.22亿平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面积1.62亿平方米，下降19.8%。

从上面的数据和图表可以非常明显地看出，今年楼市已经开始加速下滑，跌幅超过20%，而去年的跌幅还在10%以内。

从近三年的情况看，2022年商品房销售面积从高峰突然下降26%，去年继续下降8.2%，今年前五个月又下降了20%，加速下降的趋势非常明显。

过去三年，房地产市场的每一次下跌都与大多数人的认知和预期相悖。2022年下跌时，人们以为是受疫情影响；2023年，人们包括海外研究人员都认为房地产市场会出现报复性反弹，没想到却继续下跌；2024年，人们以为房地产市场应该企稳，结果却下跌了20%。

但今年房地产市场的一个不利形势是，大型房企、大城市的降幅大于中小房企、中小城市。

克而瑞数据显示，5月百强房企销量环比增长3.4%，同比下降33.6%。全国30个重点城市前5个月累计成交量同比下降44%。四大一线城市5月销售164万平方米，同比分别下降34%和6%；二三线城市成交量缓慢恢复，环比微增6%，同比下降34%。

百强房企和一二线城市的同比降幅均超过30%，甚至达到40%，远高于全国20%的平均降幅。主要原因可能还是因为前几年中小城市带头大幅下跌，一些城市如北京周边、鹤岗等城市已经下跌50%以上，最高的下跌幅度达到80%。现在轮到大城市迎头赶上。

房价最具韧性的大城市开始引领下跌，这通常意味着楼市进入大幅下滑阶段。

为什么今年下降速度加快了呢？原因很简单：贷款买房的人数大幅下降。

从央行前两天公布的数据看，2024年5月居民中长期贷款(主要是房贷)仅增加514亿元，而去年5月则为1684亿元，同比下降70%；2021年5月居民中长期贷款增加4426亿元，意味着今年以来同比下降89%。

这样的对比，仔细想想就让人毛骨悚然，能够清晰地认识到当前房地产市场的严峻性。

我们来分析一下5月份新增514亿元的数据，按照房价1万元/平方米、每套房子100平方米计算，5月份新增房贷只够买5万套房子，这个数字确实少得惊人。

当然，也有全款买房的人，也有付首付买房的人，如果加上实际交易量，这个数字还要翻一番，但肯定有80%以上的人是靠贷款买房的。

如果我们回顾历史就会发现，2023年个人住房贷款余额是38.17万亿元，同比下降1.6%（2022年38.8万亿元），这是个人住房贷款历史上的首次下降，说明现在没人贷款买房了，楼市肯定要跌。

当然，并不是说去年真的没人贷款买房了，主要是有一部分人提前还清了房贷，对冲之后，从总量上看，就没人贷款买房了，这是一个非常明显的信号，楼市肯定要下行了。

从房地产市场的数据来看，市场明显在加速下跌。为什么有些人，特别是一些专家，会相信房地产市场很快就会企稳甚至回升呢？最主要的就是缺乏客观正常的逻辑思维，总是用主观的愿望和幻想去判断市场。

那些专家给出的主要原因是，房价再跌30%，银行就会出问题，就会发生严重的金融危机，所以政府绝不会任由房价大跌。很多人也相信这个逻辑，相信政府有能力稳定房价，所以只要政府出台政策，就相信房价可能会稳定下来，甚至上涨。

政府有能力稳定房价的逻辑根本站不住脚。在没有一个有能力引领和扭转市场趋势的政府的情况下，只能起到推波助澜的作用，最多只能靠行政干预和心理效应暂时稳定市场。对于市值超过400万亿的庞大房地产市场广州全款买商品房首付比例，政府更是无能为力。

看看现在房地产企业破产潮，政府能解决吗？解决不了。债务规模高达20万亿，谁能拿出这么多钱？现在政府还债困难，被迫发行50年期超长期国债，延缓债务问题。政府的政策只能起到避免突然暴跌、延缓危机发生的作用，必要时还可以通过行政手段冻结市场交易，根本没有能力稳定市场，虽然政府主观上想稳定市场，减少对经济的冲击。

因此广州全款买商品房首付比例，5.17这一被很多人寄予厚望的重大救市政策，如今效果已经显现，只带来了看房人次的增加，却并未带来实际成交量的增加，因此5月份楼市数据依然惨淡。

从去年以来的政策效果来看，政策效应呈现明显的递减趋势。去年9月，一线城市实施“认房不认贷”放宽限购政策，部分城市成交量在一周内出现明显增长，如去年10月武汉的房地产政策，成交量环比明显增加。但今年以来，不少所谓重磅政策，基本一周内都没有产生明显效果。5.17新政的效果就更差了，强势政策出台后的十多天时间里，几乎没有产生实际效果。

这符合民众的心理，也符合市场运行的规律。第一次大家相信政策会带来市场的好转，但实际效果并不大；第二次出台的时候，相信的人就少了；第三次出台的时候，相信的人就更少了；直到后来，大家已经不相信政策的作用了，只能接受市场的现实。

也有人用放开后某个楼盘突然热销，比如最近杭州某小区涨价，来证明楼市可能已经见底。这种逻辑同样不靠谱。即便是熊市，也经常有个股大涨，主要就是一些投机资金的拉动。个别楼盘或小区的涨价，多半是商家为了出手，故意炒作。

从客观的市场数据来看，当前中国房地产市场加速下行的趋势十分明显，我们应该承认和面对市场的现实，不要抱有房地产市场短期内会企稳甚至回升的幻想。

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