我是武汉方洁，资深房产投资专家，您的购房策略师，已为5000人提供最佳购房解决方案。

以下精选问答内容来自“武汉方捷”知识星球：

问：方洁，你是怎么做到一直有房券在手的？越秀又出价了吗？

答：我从其他地方储备了资金。我的亲戚都离婚了，炒房其实是家族生意。

问：你好方小姐，想咨询一下选股策略。我的情况是平时工作生活都在香港，不时去深圳、广州、武汉等城市出差，主要目的是投资，也有断断续续的自住需求。看好深圳，两张房票和贷款票都已经用完了。广州、武汉也有房票，但是没有贷款票，所以要全款付清。考虑低价位的全款10万到180万的楼盘。想到的思路有：一是核心城区的小户型二手房，比如积裕桥这样的临江区域；另一个方向是郊区低价的三房一手房。之前关注过恒大长清花园，但是因为没有地利和信息优势，这种日销楼盘的股份基本拿不到。 像我这种情况，请给一些可行思路和解决方案，谢谢

答：如果有房票但是没有贷款，可以先付全款再抵押，相当于付了30%的首付。全款有利于买二手房。推荐区域是光谷关山大道地铁沿线，光谷的小户型最有潜力，加价的买家也很多。另外也可以考虑倒挂价的新楼盘，像长庆恒大这样的楼盘就是最好的选择，全款能抢到的概率很大。全款买新楼盘压力太大，一定要保证有一定的回报。

问：我又来学习了，方杰，请问一年当中什么时候买入或者卖出新房或者二手房最好？这两年武汉的房地产市场是不是也遵循这个规律？

答：买房最佳时机是年底，因为年底竞争者少，业主降价的可能性较大，而且新房在过年前能快速回本。年底买新房、二手房都合适。不过在武汉，只要能抢到价格倒挂的新房，随时都可以买。一般来说，卖房最佳时机是3月到5月，过完年之后，看房的人明显增多，一年中的价格涨幅也集中在这几个月。

问：方姐，我注册个空壳公司可以申请商业贷款或抵押贷款吗？还是需要实体经营几年以上？

答：可以自己注册比较省钱，经营年限没有限制，新注册也可以，每个银行产品要求不一样，如果牌照满一年一套房全款二套房首付广州，可以选择更多贷款产品。买公司壳价格根据公司注册时间，是否有特殊资质，渠道费用等不同，每个壳价格不一样一套房全款二套房首付广州，一般几千到上万不等。自己注册公司的话要五六千（含首次会计费），如果要注册不同地址的就更贵了。说一个标准答案，背下来。父母是法人，你是30%-50%股东。注册金额100万-500万，认购制，科技公司。经营范围：从事计算机软、硬件领域的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；会展服务；礼仪服务；汽车租赁（不得从事出租车客运和道路客货运输经营）；清洁服务； 商业信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；销售：计算机及配件、电子产品（不含电子出版物）、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器仪表、灯饰、服装、环保设备；货物及技术的进出口。**【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】再添加几个你喜欢的

问：方洁，同等价位，平安光谷春天、当代国际城、金地艺术镜哪个好？19000元左右？需要垫款的话靠谱吗？

答：首先1.9太贵了，1.7左右还可以找到房子。投资的话，原则上单价是同区域最低的，金地虽然有品牌溢价，但是10年就均衡了，离地铁远，自住的话就看个人喜好了。

您想要支付的预付款形式取决于您想要的预付款类型。一般来说，预付款公司只有在看到贷款批准信后才会同意。他们还需要查看您是否有任何抵押品。

问：武汉阳逻心房捷，低楼层不到7000元，值得买吗？饼挺大，两条地铁，两个公园，万达，爱海购物公园，打算长线持有，抗通胀。目前限购，只能买不限购的。

答：那你不妨去看看汉口北。投资不单单看价格，规划是一方面，有没有人接手又是一方面。目前这些区域还没有限购，汉口北接手的是汉口的人口溢出，蔡甸接手的是汉阳的人口溢出，阳逻既没有产业优势，也没有地理优势。

问：方洁，我买了东源启诚和福星华府，请问我该选哪一间呢？谢谢！

答：我真幸运！比较首付金额和贷款利率，选择较低的一个。

问：方姐，利川的避暑别墅值得投资吗？

答：没有，没有旅游居住二手市场

问：方姐，我是典型的房产小白，目前单身一套房全款二套房首付广州，sfsd，手头8万多，年收入40多，在武汉应该怎么配置房产？目前在外地工作，3年内不会回武汉，所以以投资为主。大学生在办理落户手续，也看到武汉外地住房公积金最高也能贷到70，还想问需要补什么知识？比如看到1变2之类的观点，总觉得房贷压力太大？如果用信用卡套现还房贷，信用卡手续费不是更高压力更大吗？真搞不懂。

答：新手目前重点关注新房，如果在外地，买二手房没有什么优势，刚开始没那么难，先买第一套房子，等钱够了再买第二套房子，定投模式，一年2套房子左右就够了。武汉房票和资金的最佳使用方案是：关山大道沿线房产+三环内需求旺盛的房产+不限购的房产。炒房第一步就是赚钱，只有第一单就赚钱了，信心和家庭融资能力才会翻倍。现在要做的就是先准备资料，我推荐的倒挂严重的房源提交资料，等着开售。然后慢慢开发房票和钱。

问：招商局广场1872只有140平米和180平米的户型，值得投资吗？

答：如果单价不超过1.5的话，长期持有140平米户型是没有问题的，目前商家二手成交价格在1.7-1.9。

问：如果我做跨市场交易，需要找中介吗？怎样才能减少手续费？

答：跨行交易不需要中介，直接正常交易、贷款就可以，只是需要自己操作，比较麻烦。

问题：你好，方小姐，请问签订房屋买卖合同需要注意哪些风险？

答：这个说起来很长，你可以在交易过程的每个阶段更改合同条款以利于自己，但前提是你要提前告知中介。比如，如果你后悔不买，会被要求支付N倍的定金。你也可以约定首付的时间、银行放贷的时间、违约金。另外，关于你的违约金，你可以尽量少写，或者含糊其辞。

问题：你好，方小姐，请问除了假离婚，还有什么办法可以减少二套房的首付吗？谢谢

答案：高评级、高贷款

问：我买了二手房快一年了，原房东已经装修过了，我可以申请装修贷款吗？需要直接把钱转给装修公司吗？哪些银行利息低，操作方便？！

答：可以，就说要装修就行，五大国有银行的利率比较低。

问：你好方姐，请问武汉和重庆哪个升值潜力大？主战场是重庆，我想在武汉买房投资自住，看武汉房价比重庆高很多，先去重庆投资，再回武汉合适吗？谢谢！

答：各有各的优势，武汉新房和二手房差价倒挂，有一定的收益，重庆绝对值低一些，雪坡游场主场在重庆，先买重庆吧。

问：富德悦城74号小户型二手烂尾房，不到两年125万买值得吗？

答：富德月城目前成交价在1.6左右，其实富德目前挂牌的也有1.5，急着卖的业主可能会有更低的单价，你看的单位单价接近1.7，加上未满两年的单位税费较高，所以整体价格比成交价略高。目前二手市场很冷清，砍价基本都是先砍到1折，建议找低价单位。另外未满两年的房屋，看看要多久才能完成两年，如果今年内完成，可以先付定金，等完成再交易。

问：保利时代二手房多少钱一平米？这个价格正常吗？

答案：保留 2.5

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