我是武汉方洁，资深房产投资专家，你最想认识的购房策略师，为10000人提供过最佳购房方案，方洁不像其他自媒体那样遮遮掩掩，迷惑你！方洁是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。

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问：我家住武汉，我和老公年收入30多！婚后我们一起贷款买了一套商品房，现在又买了一套二套房子，纯投资。我有20个子弹，想找一套低价有潜力的房子！请推荐

答案：如果你有20元在武汉买房，能买到的新房基本都不划算。3个选项：

1、选老旧大房的逻辑是，找2005-2010年建成的核心区域老旧大房，通过一些开发，可以0首付或者小首付，然后分批出租，如果经营得好，租金基本可以覆盖月供。但是老旧大房有一整套的运营方法，持有8-10年，基本就放弃流动性了。

武汉150平米以上的老旧破旧大房子，是穷人买不起，富人不喜欢的产品，所以成交量很少。没有完全成交的房产，通常是无效价格的产品。存在非常大的套利空间，是底仓充足，现金流充足的专业多头的首选。在一堆垃圾中找到真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产是百搭牌，投资者爱不释手。要么大亏，要么大赚。

2、利用身份去弄几笔低息贷款扩充弹药，然后用全额作为抵押买入几只推荐的低吸板块，具体选股可以看知识星球内部分享。

3、老老实实去沈阳，购买一处单价8000元的潜在房产。

问题：你好，方洁，请问您觉得武昌滨江606楼盘怎么样？和汉阳滨江、青山滨江相比，哪个好？武昌滨江月亮湾1号值得买吗？

答：你好，如果想住得舒服的话，积玉桥是个不错的选择，闹中取静，交通便利，唯一缺点就是没有好的学区，武昌滨江发展太慢，606被砍了。

未来武昌滨江可能发展得跟汉口一样好，所以要有耐心，长期持有。月亮湾一号要看价格，投资回报不如低价潜力区，但未来会跟上市场。

目前比较推荐的沿江地带是汉阳江滨和青山江滨。

如果是我的话，我可能会延迟享受收益，先将我的优先资金投入到具有更大增长的项目上，然后在它们显示出盈利效应之后将其出售以换取改良的房产。

问：你好，睿智美丽的方姐。我是女生，家里人都不太理解这个，只能求助你了！我家住深圳，有深圳户口，我的第一套房子在中山，深中通出口，83平米，有房贷。之前父母买的，想等通关开通涨价，现在感觉没用了。因为今年年底或者明年初要结婚，所以想在婚礼前在深圳再买一套房子。我现在有60子弹，现在卖掉中山再买深圳的房子合适吗？我子弹不够，直接买不合适。因为公司有2室2厅的宿舍，可以住3年左右。我短期不考虑在深圳居住，那么哪里是最佳位置？另外我男朋友是sfsd，我跟他合资买吗？还是结婚前自己买？ 困惑？需要指导

答：你好，中山最近一次投资节点是2016年深中通道开通之时，最佳卖出时机是在通道开通前，因为深圳的买家很快就会发现堵车痛苦至极，中山的泡沫也会破灭。

小城市成为交通枢纽最多是微不足道的利好，只会加速劳动力和人才的输出。安徽的阜阳、蚌埠，江苏的徐州，都是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，很不幸​​。大城市只想吸你的血。中国的粤港澳大湾区不可能像美国、日本那样，分工明确，而是各个领域都想分一杯羹，不可能我做金融，你做科技，他做制造。每个大城市都想成为有全国影响力的综合性城市。夹在夹缝里的小城市，房地产是没有前途的，中山、三河、嘉兴都是这样。

结婚前自己买房票。

问：我和老公年龄都在40岁以下，我拥有1套房子在青岛星河湾，2016年购置，贷款160万，因居住不便，已空置2年。2套房子在即墨区保利唐宋，140平米的房子，今年交付，贷款110万，旁边有个中学，我们打算在那里工作。我老公拥有3套房子在市南天山小区，1997年建的2层，93平米的房子，300万，贷款55万，我们自己住在那里，我孩子今年毕业。4套房子在即墨区恒大悦龙台，140平米的房子，去年11月交付，之前已经逾期一个月，目前还没收到房子。 我买之前签了退还协议，贷款大概120万，利率25%，楼下140平米，中欧5高新区香茅河附近，买之前销售顾问知道我们的情况，说可以贷款，当时通病是要还18万hcf，我已经还了200多万（包括亲戚家房产的100万按揭），房子总价320，现在销售顾问跟我说贷款难，公司催我全款，其他业主已经交房了，销售顾问教我拖，现在没多余的子弹，想降杠杆，整合优质资产

答：青岛已经连续两年涨了，至少还要等一年才能开始在市场高点交易。2019-2020年青岛还处于盘整阶段，不建议大规模投入。青岛的问题是中央和省政府都不给钱，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸，这两个领域近几年惨不忍睹，两级靠山也没有真正投入资金来支撑市场，未来几年也不会有国家队真正投入资金。在二线城市中，青岛资源集中度高，经济活力明显萎缩，一些核心区域二手价格过高暂时还是要避开。

不建议把大仓位放在青岛，最好分散仓位，150以上仓位往一线城市放，50左右仓位往济南放。

问题：新会员第一个问题，甘肃兰州男，婚期10月，现状：父母名下无房，同单元无产权小两居，父母2018年花光所有钱在安宁保利买了一套四居室，放到我名下他们自己住，6年商业贷款月供2600，配不上。女友在市区有一套小两居室，她家住在附近县城。我现在月薪15k，女友6k，父母双方都没多少存款。 迷茫：20颗子弹，女朋友住的县城45万商品房闲置，考虑到将来的孩子，想买房一半自用一半投资，女朋友婚前可以买首套房首贷，但是她爸妈觉得压力太大，是先攒几年再买房还是现在就买？是选择兰州地铁附近的小两居室还是去西安成都重庆投资？太远了实在没精力（加班狗），又怕在兰州买不到。人家错过了20年买房的红利，真的很纠结很苦恼！请各位芳姐指教！

答：你好，兰州主城区人口太少，长远来看，兰州素质不高，城市狭长，规划开发难度大，兰州是全国唯一没有第二水源的城市，想住就买房，想投资就换城市，选城市不要盲目。

房地产市场有四个动力和增长潜力：

1.人口越多，势头越强。

2、南方城市冲劲大于北方城市 3、行政级别越高，定位越高，资金总量和增量越大 4、房地产市场赚钱带动溢出效应 成都、重庆都是不错的选择 把女朋友名下的保障性住房卖了置换一下

问：方洁您好，我在云南大理买了几套房子，现在还在用，看到您在今日头条上说房产投资，想在昆明投资一下，请问昆明有哪些地方有投资升值潜力？

答：你好，云南旅游资源多，但只有昆明各种配套资源集中，其他城市如版纳、大理只是一时炒作，估计真正的本地人很难买到二手房，不像三亚（全国的避寒需求，也是中产身份的象征，连三亚的二手房都很难卖，更别说版纳和大理了）。

云南本地人可以买投资回报率最高的昆明，具体可以看知识星球内部分享。

问题：新会员第一个问题，亲爱的智慧房姐，想请教您几个问题。1、我是沈阳人，大儿子下半年买学区房来得及，二儿子四岁两个月，买学区房有必要吗？2、家里没有贷款，我住在于洪区碧桂园一套房子，铁西纺织城一个商铺卖不出去，物业费比房租还贵。我还有一套房子在温州白象镇高东村，花了80万到现在还没交房，旁边去年年底刚开的门店，离高速出口不远，去温州市区也方便，有必要保留吗？这套房子建筑面积160平米，有车库，以后要多付钱。 一二层出租，以后可以分红。手头现金不多，20万左右。看沈阳房价涨了这么多，感觉很难翻身。看了你的文章，感觉还是有希望的。能帮我分析一下怎么办吗？现在买学区房还是投资沈北？哪个学区房划算？现在沈北什么房子适合买？

答：你好，学区房是纯消费品，沈阳好的学区房不便宜，但是如果有两个孩子，需要两个学区，买学区房比较划算，建议把商铺卖掉，如何快速卖房不降价，可以参考知识星球内部分享。

温州不是高等级城市，不受重视，资本外流严重。温州民营经济很活跃，但产业以劳动密集型制造业为主，外来人口多为流水线工人，有买房能力也没买房的心态，住房需求不足。没有鲜明的城市IP，向上迁移力道不够。一个城市的房价和首位度、人口集中度息息相关。所以像温州这样的城市，在经历这一轮全国性的大潮后，注定房地产市场是昙花一现，还会持续不温不火，可以考虑卖掉，搬去沈阳。

如果商铺、温州房产短期内卖不出去，可以考虑临时抵押融资，继续购买有潜力的房产和性价比高的学区房。

问题：你好，我有个问题想问，我今年34岁，定居深圳，现在手头只有70子弹，考虑在深圳买小产权房，我找到两个小产权如下：1.近松岗芙蓉立交广州全款20万房子首付多少，大产权房，租期50年，离地铁远，单价13000元/套，三年返租，5年130%回购协议，有人入住，是未来深圳东部发展的辐射区。2.近龙岗科技工业区，大产权房，租期50年，离在建地铁很近，单价19000元/套，预计今年8月竣工，靠近福田城。如果不考虑风险的话，我更倾向于第二个，因为离地铁近。 但是考虑到风险，这两个小产权都有大红皮书（感觉相对于其他小产权，农村集体土地会更靠谱一些），50年工业用地剩余40年，有公证的使用权和收益分配协议，到期之后有风险，听听方杰的建议。

答：你好，70颗子弹，我其实建议你买商业地产。

1、千万不要对小产权抱有任何幻想。小产权落不了家、不能上学、没有杠杆、成长性非常弱。除非你有可靠的拆迁内幕消息，否则还不如租房。小产权会随行就市，维持同区域商品房价格三分之一左右，贷款不了，没有投资价值，除非你纯粹住在那里。有黑科技，可以提前拆掉可以改成普通房的房子，等拆迁，普通人玩不了。

2.不要对公寓抱有任何幻想。交易税极高，政策暂时不允许公寓改建成普通公寓。

3.说一下适合你的几种选择：

投资策略：用70万首付买一套总价240万的房子（估值适当高），单价5万左右的45-50平米一居室或者小两居室，这是收益率最高的板块，详情可以看知识星球内部分享。

自住攻略：用首付70万在龙岗买一套总价280万的房子（评价很高），单价3.5万左右买一套80平米的三居室（龙城广场区域），最好有地铁。

问题：新会员第一个问题：方姐你好，其实我感觉暂时没必要买房，加入你们星球之后看了一整天，就做了一件事，就是把年前下的特斯拉订单取消了。坐标在杭州，25号左右。我所在的公司有上市的希望，发展得比较好，我在里面做中高层，有机会做股权投资。我老婆在上市公司上班，挺辛苦的，工作地点也比较远。我们家年收入8万左右，有两套房子，都在未来科技城，一套93平米，每月房贷2400多，20年，我老婆是户主贷款。2019年我们把老家的房产全部卖了凑足首付，在附近买了一套139平米的改良房。 我和老婆贷款，预计明年交房，除了公积金30年每月5000的房贷，车位贷款5年每月2000多，原本打算等公司买股权，现在希望方杰能给点建议，分析一下杭州楼市哪里买

答：你好，杭州本来就是一个很低级的城市，以前连副省级市都不是，就是地级市，没有什么资源，财政都靠卖地，所以你看杭州的地铁建设是比较落后的。

但杭州真正凭借自身的努力、人才济济和风景秀丽而崛起。

杭州现在的问题是已经不便宜了，只适合住在杭州的本地人买便宜货。亚运会是利好，大量基建将实施，之前已经预期房价会盘整，杭州会有地铁修建潮，但短期内不会有太大动静。杭州现在的投资策略是买便宜货，很多新盘5000多，可以不假思索买，没有明显的低价板块。除了留意倒挂价格的新盘，二手投资回报率最高的板块已在知识星球内分享，配合买便宜货。

问：亲爱的全能房产中介，您说的远期合约能具体说一下吗？比如多久算远期？怎么跟卖家谈？合约里需要写明哪些事项？谢谢！

答：如果你看中一套房子，但暂时没钱，可以用远期合约延迟购房20个月。这样你就有充足的时间凑足首付，而且即使最后房主不卖给你，你也能得到一笔巨额的赔偿。延迟流的具体操作，可以参考知识星球分享的《延迟流实战篇》。

问题：方姐你好，我今年27岁，女，单身，穷，西北小城市，现在在武汉租房，只剩15子弹，家里人又帮不上忙，打算再借5+，我和两个单身闺蜜打算共同买一套三居室自住，我们都需要借钱，我们现在工资5k，未来预计还会涨，我们三个人都符合买房条件，我们两个有公积金，我没有，预计我们每个人出20凑60首付，一个闺蜜做sfsd，另外两个不用额度。我看了联合买房手册，准备参考一下。谢谢方姐看完。我的问题如下：1、以我们条件差，这个办法可行吗？还是再攒几年钱，自己买房； 2.如果合资可行，怎么贷款比较划算？ 3.请推荐一套近地铁，值得自住的三房，同时考虑未来的增值，谢谢方姐。

答：共同购房是一个看似简单的投资方式，但其实非常考验参与人员的操作技巧和心态，如果做不好，不仅会影响房产投资的收益，还会影响与朋友之间的关系。

共同购房有两个关键点：收益的分配和售价的确定。

房地产投资是多种因素的集合，主要包括：房产资源、房票、经营努力等。

比如你用朋友的名义办理了抵押贷款，但后来他自己买房时，因为有抵押贷款记录，首付比例就会提高；

比如买卖房子需要名义房主去办理流程，而这个过程并没有想象的那么简单；第二是售价。

共同买房的另一个难点是确定售价。到底卖120万、125万，还是130万？不同的人对房子的估价不同，很难达成共识。

我曾经参与过联名购房项目，虽然都成功清算了，但我发现有很多问题值得考虑和优化，不是新手可以处理的。从你的描述来看，我判断你是房产投资新手，所以我建议你存钱自己买。

如果有15颗子弹，先买沈阳，钱翻倍后再转武汉。

问：方姐，我除了CF之外还有一个问题，武汉体制内1500万的年薪相当于体制外公司多少？如果有体制外工作年薪5000万，你建议辞职吗？有必要去一线城市吗？我29岁。谢谢！

答：官员这个职业很难找到增量市场，所以只能想办法挤进现有的市场。有前辈亲朋好友的指点，沿着正确的路走下去，挤进去的几率会更大。当太多人涌进一个赛道时，最有效的治理方式不是治理这个赛道，而是重启这个赛道。

你不会满足于继续做体制里的螺丝钉，那些先发现、了解新赛道的人，才是被选中的人。如果你想要世俗意义上的成功，年入5000万，不笨、努力就够了。普通人付出的努力少得可怜，连和天才竞争的机会都没有。顶端的竞争越激烈，运气就越重要。行业战场越是辉煌耀眼，越是充斥着武装到牙齿、智力爆炸、有真正运气来填满技能点的超人。最后的赢家，终究是运气游戏中的幸运儿。对自己要有清醒的判断，别梦想着当公务员、投行、IT、医生。你不是一个家庭、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个充满普通人的小众赛道，才能通过努力取胜。选择对的赛道广州全款20万房子首付多少，对的行业，用心、用智慧去耕耘，用对的投资去守护自己赚到的财富。如果你还没结婚生子，换城市的成本很小，所以我支持去一线城市。

问题：您好，我想问一下我目前买一套新房，总价大概235万，我今年49岁，可以贷款20年，首付3层，贷款大概165万。1.我应该选择等额本金还款还是等额本息还款？2.我应该分几年提前还清贷款还是全额贷款20年？

答：你好，不管怎样，都选择等额本息还款方式，期限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款选择等额本息而不是等额本金呢？

我们以贷款100万元，基准利率4.9%，期限10年（120个月）为例：首月等额本息还款10557元，等额本金12416元。

1、同样的一笔贷款，等额本金还款比等额本息还款每月的还款额要多20%，这里的20%如果换算成等额本息还款的话，相当于贷款120万元，多支出了20%，浪费了现金，也浪费了现金带来的机会。

2、有人说等额本金月供逐年递减，也有人说等额本金月供总额小于等额本息。没错，但是谁会还清10年的贷款呢？而且现实中往往都是30年，有量才有质。利率个位数，贷款几百，就算按10年算，等额本息月供也要到第56个月才会超过等额本金。如果是30年房贷，那得十几年。其实大多数人到第5年房子就翻倍了，卖房/换房/还清房款再重新按揭。

3、为什么很多人还是觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的角度：通货膨胀率通常保守计算是12%，我们用通货膨胀率（每月1%）乘以现在的月供，就是真实的[币值]，而[币值]就是真实的[月供]。一旦加上通货膨胀的因素，这个逻辑就变得清晰易懂了。和没有通货膨胀相比，我们的月供，正在以肉眼可见的速度[缩水]。

按照【币值】计算：首月等额本息月还款额10557元，等额本金12416元；末月等额本息月还款额3192元，等额本金3037元。

最后会发生什么：

1.等额本金每月还款总额大于等额本息每月还款总额

2. 等额本金还款会消耗你前期更多的现金，给你的月供带来更大压力，同时也消耗了更多的机会

3. 买房一开始很难，平均分期付款可能是压垮你的最后一根稻草

问：方姐您好，我目前有一套78平米的限购区全款房和一套128平米的非限购区抵押房，两套房子都登记在我和我老公名下，现在想把78平米的限购区房子卖掉换一套120平米左右的限购区房子。我和老公都是外地人，就我一个人有社保，而且已经2年了，因为老家是农村拆迁户，社保不能转到武汉，请问非限购区128平米的房子该如何处理，才能有资格购买限购区的房子？方姐，请您务必回复，谢谢。

答：把非限购区的房子卖给你父母，腾出房票。

详情可参阅知识星球内部资料《房地产ATM-如何跨行提款？》

问：方姐你好！我潜水好久了，今年40岁，一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但我觉得方姐经验丰富，不知道她怎么看我的情况：我有2个孩子，目前住在上海，我看回武汉比回上海的优势。1、想在武汉买学区房，送孩子上好一点的学校，上海好学校不多，都是普通学校，房子也大，可以买2套房子。2、父母年纪大了，看到他们跟我一起住在上海，心里有愧疚感，如果回武汉，他们能经常回老家，不会觉得空虚。3、回老婆家也快，不回的话，我目前担心这个年纪被公司裁员，找工作也没竞争力，生存也成问题。 我目前有一套破旧的房子要还，想早点回去打好基础，但毕竟在上海十几年了，想跟公司领导商量一下调回武汉分公司，我在上海已经十四年了。

答：未来的日子将变得越来越困难。

实际上，您必须偿还您的父母给您的债务，大多数人都不知道我们的年轻人和我们的幼儿。

中年危机不过是债务的爆发。你的后代。

对于工作场所中的人们，劳动收入的上限为100万，因为供应太大了，您必须支付100％的能量，以达到劳动收入的上限。被动，人们自然会变得焦虑。

回到武汉没有问题，但是现在最大的问题是该改变轨道了。

问题：Fang姐妹，今年真的很不幸。

答案：1。不。首先，流行病将对房地产市场和各行各业产生短期影响，但它不会改变房地产市场和其他行业的基本面。

其次，今年的房地产市场已经放松了，但是在这种流行病之后，整个基本面仍然是稳定的。

有关武汉投资回报率最高的房地产项目的详细信息，请参阅知识星球上的内部共享。

2.除了武汉（Wuhan）外，北京，上海和广州等一级城市没有看到太多的增长，随后是前10个第二层城市。

房地产注定是一家只有少数人可以赚钱的业务。

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