这是贝壳房产交易的线下服务中心，提供咨询、签约、抵押等服务。

一名工作人员告诉南方周末记者，现在并不是旺季，业主们一般都是下班后才过来，签约过程往往持续到晚上，“前几天有一桩生意，从前一天晚上一直签到第二天早上六点。”

2021年3月，广州房价涨幅领跑全国。根据国家统计局公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，与2020年同期相比，徐州、广州新房成交涨幅最高，均超过8%；深圳、广州二手房成交涨幅最高，均超过11%。

近一个月以来，广州多家银行开始严查购房首付来源，规定首付必须确认为家庭自有资金。

政策收紧主要是为了避免杠杆。4月2日，广州市人民政府办公厅发文​​“进一步加强个人住房贷款审核管理​​，严格审核住房贷款借款人的首付资金来源和还款能力……严防消费贷款、经营性贷款等资金违规流入房地产市场。”

突如其来的新政策让很多购房者措手不及，在进入房贷申请阶段之前，他们要解决的问题之一就是：“如何证明首付是我自己的钱？”

严查首付来源

变化从3月17日开始。

多位房产中介回忆，他们已收到多家银行的通知，称从3月17日起，将对首付来源进行进一步严格审查，购房首付必须为家庭自有资金。

自有资金是指购房者自有资金，以及父母、子女、配偶等直系亲属转移的资金。据《南方+》了解，银行对首付来源的严格审查是前所未有的。

借款人家庭需提供近半年的首付资金来源，若80%的首付资金是在半年前持有的，即可认定为合格；近半年转入的首付部分需证明为合理收入，直系亲属转入的部分需提供近半年直系亲属的银行流水单。

若首付经核实为借款、过桥资金、他人名下贷款，严禁放贷，提交贷款合规环节时需再次核实借款人家庭信用，如有新增消费贷款或信用卡分期业务，须先行结清后方可放贷。

90后何永志是广州一家国企的员工，他和新婚妻子刚买了一套价值400万元的二手房，正在办理贷款。他告诉南方周末记者，2021年2月，他和卖家签了合同，月底把收入证明、银行对账单等资料交给了中介。“中介说，没问题，过几天就搞定。”

但银行很快告诉他，暂时不会接受他的申请，“要等待新政策”。

3月份，中介要求何永志将首付打入银行卡，何永志和妻子、父母双方凑了一百多万元。银行又发来通知，要求何永志提供首付存款证明、与父母关系证明、与妻子及岳父岳母关系证明、父母双方银行存款证明。

“首付80%必须来自我、我老婆、我父母、我岳父岳母共同持有半年以上的资金才可以满足贷款要求。”

何永志父母的银行账户里，有一笔亲戚的转帐，何永志称，这是亲戚以前借的钱，最近才还的，但银行认为，这不算是家庭资产，因为不符合银行“持有资金半年以上”的规定。

“银行的要求是首付80%必须是家庭自有资产，所以这笔钱只能算剩下20%。”何永志说，“以后​​买房，必须提前半年把首付打入卡里。”

银行除了严查首付来源外，还在放缓放贷速度。

一家企业负责人告诉南方周末记者，以前办理新的房产证后，银行半个月内就能放贷，现在则需要几个月的时间。

程飞是德友地产资深地产经纪人，他回忆说，2020年年底银行放贷开始放缓，“每家银行每年的贷款额度都是有限的，2020年上半年放了很多，但后来就越来越紧了。”他称，商业银行几乎没有贷款额度，就连中行、农行、工行、建行四大行，也要等三个月左右才能放贷。

房地产咨询机构克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对南方周末记者表示，新一轮首付政策收紧，“一个重要背景是银行的贷款额度非常紧，加之严查流入楼市的经营性贷款、消费性贷款等动作，银行对贷款的资质审核会更加严格。另一方面，房贷利率也会有所提高。”

房贷利率确实在涨。程飞回忆，2021年以来，广州的贷款利率已经调整过两次。一次是1月份，一次是最近。3月中旬，广州大部分银行的贷款利率在5.2%左右，部分商业银行只有5.0%。最近，四大银行房贷利率相继上调，首套房贷款利率在5.2%-5.4%。

我如何证明首付是我的钱？

2021年2月3日，壳牌番禺创奇签约服务中心开业，这是壳牌在广州的首家集中签约服务中心，服务中心主要有两类人员广州全款20万房子首付多少，一类是签约经理，负责签约，一类是交易经理，负责办理抵押贷款、过户以及客户咨询等。

签约经理谢正民告诉南方周末记者，3月是广州楼市的小春天，中心成交量火爆。“3月份签约446套，平均每天15套，4月上半月签约120套。”

也就是说，首付收紧后，中心成交量几乎打了50%的折扣，不过，近期番禺区又开了一家新的壳牌签约网点，起到了分流的效果。

郭云照是该中心交易经理，他告诉南方周末记者，目前几乎所有客户都在经历新政策的考验。

首付的来源大致可以分为三类：第一类首付来自“连续订单”业主，他们打算先卖掉原有的房子，再买新房。这类首付比较容易通过银行审批。“因为他们能直接提供房屋买卖合同，银行就会批。”

第二类首付主要来自父母转移资金，这类购房者获批的几率比较大，“这类购房者一般半年前就准备好资金了。”

第三类是首付部分来自亲朋好友的。“这一类人就是现在的问题”，郭云照解释道，如果首付中有不属于直系亲属的钱，银行会直接拒绝贷款。“银行有一条要求，就是主力资金不能是借来的广州全款20万房子首付多少，无论是从贷款机构还是从别人那里借来的。”

根据他的经验，借款人近半年来的借款金额越大，银行的审核就越严格。“如果有人给你转账，你拿来当首付，银行就会一一挑出来，问，这笔钱是干什么的？你和那个人是什么关系？”

因此需要证明资金来源和家庭关系。

亲属关系证明比较简单，如果买家和父母/子女是同一户口本，一切就都好办了。有的买家户口从外地迁走，需要回老家办个证明，证明“我爸就是我爸，我妈就是我妈”。

“目前银行没有正式指定的公安局、派出所等机构来开具证明，所以如果村委会、居委会能出具证明的话，也是可以的。”郭云照解释道。

一个难以证明的问题是，我如何证明我的钱是我的钱？

如果你的账户里有亲友的汇款，但你无法提供你与亲友之间的借据或收据，以及他们半年内的银行对账单，就很难证明这笔钱的“清白”。

有些客户通过支付宝、微信等平台购买第三方理财产品，这部分钱不会直接体现在账户上。郭云照说，“有些理财产品不能提供资产证明，没办法及时识别，只能把这部分钱取出来，以现金形式存入银行卡。”

但并不是所有现金存款都可以接受。“如果你存10万、8万，银行还可以接受，但如果全部是现金，就不可以接受。”

他表示，目前只有少数银行要求80%首付必须为自有资金，大部分银行还需要审核包括定金在内的全部首付的来源。

贷款申请提交后一般会在2至3周内收到回复，但目前的困难是客户在准备证明文件上所花的时间会拖延处理时间，并可能导致违约。

一位客户从3月17日开始就没有补齐资料。“银行没有很量化的衡量指标，看了资料之后觉得有些方面需要补充，客户提交了，但是觉得不符合要求，让他继续补齐，又看了一遍，觉得不适合就再补齐一次，一个月过去了。”

由于交易流程过长，出现了一些投诉或者终止的情况。

“银行标准在变。”郭云照说，起初，人们把现金存入父母的账户，然后转给借款人。这种操作后来被银行认为是不合理的。“所以现在没有100%可以通过测试的解决方案。”

客户贷款的批准率也在下降，根据他处理的案例，3月17日之前没有申请被银行拒绝的案例广州全款20万房子首付多少，但现在，约有10%的申请被银行拒绝。

只需被击中

在一个近400人的广州房贷交流微信群里，每天都会上演着各种关于首付来源证明的问答。

“我怎么证明这些钱是我卖比特币得到的？有人直接把钱转给我，我根本不认识他们。”

“我怎么证明这些现金的来源？我父母在家乡做生意，都是现金支付，所以我的银行卡交易基本为零。”

“我的工资卡记录显示去年4月有一笔网贷汇款，首付卡和工资卡之间有转账。今天晚上工行打电话过来要我出示证明，证明这是投资，不是贷款。这笔首付和半年前的网贷没有任何关系！”

提问的人很多，回答的人却很少，大家异口同声地讨论，最后得出的结论是“四大银行审核最严格，别找他们，问别的银行吧。”

大家还有一个共识点就是“需要的时候买房太难了”。

程飞说，一般首次置业者都会有基本生活保障，资金来源会得到一定程度的亲朋好友的帮助，但现在这条路已经被斩断了。

郭云召还发现，越来越多的客户在看房时会主动询问：“我的情况能申请贷款吗？符合银行政策吗？”

客户等待的时间更长。“他们会提前做一些准备，比如资金、账户，然后再交定金。”

吴强是湖南人，在广州番禺区一家医院上班。3月底，他和妻子交了新房定金。开发商要求他在5天内交130万元首付和贷款文件。

首付有一部分是吴强父母出的。吴强的户口早就搬到广州了，父母只好找公司开个证明。“证明我是我妈的儿子，我是我爸的儿子，他们是夫妻。”律师看了之后说“勉强可以”，吴强只好找父母复印结婚证。

吴强的父母家住农村，为了给儿子办银行流水单，两位老人拿着存折在银行转了一整天。“他们要银行流水单，研究了半天也不知道银行流水单是啥，最后还是给了他们一张存折明细表。”

吴强心里有些难过，好在第五天的时候，他收集到了所有的信息，也搭上了自己需要的车。

“这项政策是一把双刃剑，”肖文晓说。“我们需要调查他是否用消费贷款或商业贷款来支付首付。但如果他向亲戚朋友借钱，这在中国其实很常见，因此值得考虑银行是否需要对首付如此严格。”

在这波首付政策收紧的背景下，全额付房款的购房者不受限制。因此，不少房东提高售价、提高首付比例，或者直接全额付房款。程飞从天河区的同事口中得知，不少业主要求一次性付清房款。

为了应对日益严格的新政策，开发商发明了首付分期付款制度。

一位90后广州白领告诉南方周末记者，3月底他在番禺区一个新楼盘买了一套房子。“现在首付贷审核严，开发商提出可以分期付首付，第一期7天之内付，第二期2个月后付，第三期半年后付。这就相当于给你多一点时间去凑首付。”

稳定房价

在新的首付政策出台前的半年多时间里，广州房价持续飙升。

程飞回忆，2020年疫情期间，广州楼市成交量基本冻结。6月份以来，楼市成交量一路上涨，房价一路飙升，其中涨幅最快的是天河区和黄埔区。“只要有新楼盘开盘，基本秒售罄。”

80后林洁感叹，“广州楼市从来没有这么疯狂过”，她形容，内部竞争巨大，自己又算是一个幸运儿。

2020年年中，林洁花410万元在天河区购买了一套70平米的学区房，并于8月拿到了房产证，这是她家的第二套房子。

一个月后，中介告诉她，房子涨了20万。两个月后，来了个买家，愿意以高出市场价50万的价格买下她的房子。“我说我两年没拿了，卖不出去。”

12月，林洁卖出了位于番禺南村的第一套房子，从挂牌到售出仅用了三周时间，就有一个买家以七成首付拿下了这套房子。

林洁庆幸自己在市场低迷时买了新房，在高价位卖掉了旧房，但飞涨的房价让她担心，以后想在城里换个大房子，恐怕会难上加难。

刚开始，每次中介告诉她房价涨了，林洁都很高兴。但现在，房价已经涨了140万元，“我再也不担心了”。

“我感觉自己被卷入了内心世界，我很害怕，”她解释道。“到了中年，你必须买一套学区房。但我的房子只有 70 平方米。如果我想在市中心买一套更大的房子，我现在住的地方一套 100 平方米的房子要花几千万。”

2020年，她的一个朋友和她同时看房，准备了600万元资金，却始终没动手，如今600万元已经买不到他原本想要的城里改善型住房了。

“回头来看，这些紧缩政策都是上半年疯狂引发的。”林杰称，无论是实施新首付政策，还是加息，都是为了去杠杆、稳定房价。

事实上，不只是广州，所有一线城市也都在调控。

上海的消费和商业贷款全面收紧，收入流必须是月供的两倍，首付来源严查，只承认直系亲属转账，有三年以内离婚记录的贷款将被拒绝。

深圳也在严防消费贷款、经营性贷款流入楼市，此外，深圳、东莞、无锡等地也相继发布二手房“官方指导价”，西安、嘉兴等地也出台限购限售政策。

非一线城市房贷利率也出现较大幅度上涨，贝壳研究院数据显示，4月首套房利率变化幅度最大的城市为长沙、芜湖，其中长沙首套房利率5.64%，二套房利率5.88%，均上涨25bp；芜湖首套房利率5.88%，二套房利率6.37%，均上涨25bp。

（应受访者要求，何永志、程飞、吴强、林杰为化名）

其他人正在观看：

主营业务：银行房产抵押贷款、机构房产一二押、银行信用贷、垫资过桥、贷款到期续贷、中小企业融资、债务重组、电商贷、民间抵押、车贷

我们优势：广州市68家银行均有可做，可处理各类疑难杂症案件，主打安全0套路，0风险，高效快速，方案选择多。

财富热线：186-8846-1427 戴