0首付能买二手房吗？你敢吗？

近日，地产市场先生在朋友圈看到，有多家房产中介发布类似“0首付购房”的宣传信息，而且数量颇多。

“0首付买花都”“0首付买增城”“0首付买从化”……真是让人心动不已！

可是，这么便宜的房子真的能买到吗？

图片来源：朋友圈

二手房“0首付”

其实，“高估价、高贷款”才是祸害！

众所周知，广州现行的限贷政策是：住宅首付最低为30%。

那么市场上这些房企推出“0首付”楼盘究竟是如何的呢？

带着一个大大的疑问，地产市场先生赶紧加了一位中介的微信，对方发了一条信息“0首付购得花都君晖雅园”，了解详情。

图片来源：朋友圈

该房产商揭秘此次操作的“秘密”：“0首付”的终极秘密，其实就是四个字——“高估价、高贷款”。

正是评估价值的存在，为“0首付”的操作提供了空间。

我们举一个例子来说明一下：

假设这是花都君晖雅苑的一套二手房，买家将以总价148万的价格购得。

在贷款交易过程中，银行会委托第三方评估机构对房产进行评估。

经评估机构检验，该房产合格，无需折旧，评估价值及总价均为148万元，贷款70%，需付45万元首付。

但如果你没有那么多首付，该房产商透露，可以利用关系，找一家银行认可的评估公司，将评估价抬高到200万。

按照评估价值，银行可以提供约140万的贷款（200*70%=140万），也就是说首付只要8万（1.48-1.40=8万）。

如下表所示：

值得注意的是，并非所有买家都可以“0首付”，必须满足以下条件：

1、对于广州首次购房者来说，现金流应为月供的两倍，信用记录良好。

有稳定收入预期但缺乏现金流的购房者。在高评估贷款中，信用非常重要，工资流应该是每月还款的两倍以上。

2、仅特定楼盘可以实行“0首付”。

第一类是高楼层，有楼梯或者有电梯的楼层：这类房子相对于同一小区的房子，在市场交易过程中价格会相对低一些。

和上面提到的房源一样，位于花都君晖雅园，在顶楼（18楼）。

再加上有些房屋已经比较老旧，除非业主急需资金，以低于市场价的价格出售，否则房价通常不会低于该社区的平均价格。

第二是部分豪宅产品：对于市场价格波动较大的豪宅，评估机构在评估价格时会参考房产所在社区的市场价格，因此部分豪宅产品的经营范围相对较大。

换言之，符合“0”首付要求的优质房产越来越少了。

“0”首付买二手房不容易

你必须先评估自己的能力；盲目地去做是不可取的！

房产先生进一步调查后发现广州全款二手房十多万首付多少广州全款二手房十多万首付多少，所谓的“0首付”，并不意味着购房者不用花一分钱。

这更像是一把双刃剑，首付减少了，但利息和税收也在增加。

首先，随着贷款利息的增加，房贷还款的压力也会增大。

这里地产君补充一个鲜为人知的事实：“0首付”只有通过商业贷款才可以拿到，如果用公积金贷款，是抬不上评估价的。

例如，一套原本价值100万元的二手房，评估价值提高到143万元，首付就等于0元（仅供参考）。

按照最新LPR利率、30年贷款还款期限、等额本息还款方式计算：

若按正常成交价（100万）借款，买家还款利息为 元；

如果买家在评估值增加（143万）后再贷款，买家的还款利息为元，也就是说买家要多支付约35万元的利息！

第二，贷款越多=税越多，你少付的首付就要交双倍的税！

一般情况下，买方的抵押贷款申请一般在合同签订后、过户前提出，银行会以实际成交价及参考评估价（二者中较低者）作为贷款审批依据出具贷款承诺，并在过户及抵押登记后按承诺将贷款发放至卖方账户。

不过，据中介透露，“0首付”房款在操作过程中，将遵循“高评估高贷”的原则，用提高后的评估价来申请贷款，因此税费也将“随之上涨”。

例如，深圳龙岗某房地产项目就发生过一起案件。

南方都市报截图

业主王先生的房屋原登记价仅为45万元，通过提升评估净值至400万元，房产增值部分已远超200%，其中“预估转让税”高达约498万！

也就是说，你贷出去的款越多，缴的税款也越多，而你需要花的钱未必比你存的首付还少！

第三，存在一定的风险，要先和卖家协商好。

“0首付”的交易流程相对繁琐复杂，可能涉及到财务公司、评估公司、银行、房产中介等多个角色，相互之间联系紧密，沟通成本不小。

另外，如果需要“0首付”，也要先跟卖家谈妥，卖家会收到实际的付款，所以所谓的高估价、高贷款对他几乎没有什么影响。

总之，目前市场上二手房“0”首付现象，大多都是为了促成交易而采取的“伎俩”。

但买家需要付的钱要么是首付，要么是高额利息，一分钱都不能少。

如果你有意向购买这种“0”首付房产，我给你一个建议：切记不要因为“小优惠”就盲目进入广州全款二手房十多万首付多少，需要先审视自己的财务状况，再估算自己是否有能力在3-5年内偿还高额贷款。

“0首付”二手房，你心动了吗？看评论区！

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