视频：庞山

这几天在本地媒体上看到一些关于房地产行业的文章，都说最近房地产市场出现了新的动向，而且是规模空前的“大动作”。

当时心想，房贷利率一降再降，广州、深圳等一线城市也开始“认房不认贷”，到底还有什么猫腻呢？

8月31日晚，事情发生了变化。

根据央行和金监局的联合公告，主要政策包括两点，一是降低存量首套房贷利率广州房产抵押贷款利息多少钱，二是调整首套房贷最低首付比例，购房、住房贷款最低首付比例分别不低于20%和30%。

首付比例很容易理解，但很多人对于降低现有抵押贷款利率有些困惑。作为一名不熟悉宏观经济分析的现有抵押贷款用户，我将尽力帮助您弄清楚。

我先讲一下背景。

这两年房地产市场的整体情况大家都知道，国家所有的调控工具和手段都用上了，不管效果好不好，几乎所有的保险福利都准备给了新购房者。

对于早年从高位抢占市场的人来说，这些优势只是贪婪而已，因此民众强烈要求降低现行房贷利率，这一政策符合民意。

让我们谈谈目的地。

请注意，折扣适用于现有抵押贷款减少时的第一套房。如果你正在购买第二套或第三套房广州房产抵押贷款利息多少钱，对不起，目前抵押贷款利率下降与你无关。但话又说回来，如果你能买得起两套或三套房子，这个价格应该不算太贵。

因此，限制首套房是为了缓解即期需求压力，符合“​​房子是用来住的、不是用来炒的”大势。

现在关键来了：现有的房贷利率能降低多少？能降多少？扣除各项费用后，每月能少付多少钱？

这一政策的主旨是：个人若想减少现有的房贷，可以在9月25日后与银行“协商”，方式有两种，一是直接申请利率调整，二是申请新的住房贷款替代之前的贷款。

对于利率下调，相关文件称，必须符合原贷款时当地的房地产政策，即不得低于所在城市房贷利率的下限，具体政策仍待商榷。

我认为这让很多人感到震惊。

以郑州为例，9月1日上午中国人民银行河南省分行公布的数据显示，郑州各阶段首套房贷利率下限为：

2019年10月至2022年5月，利率下限为：LPR+5个基点；2022年5月至2023年1月，利率下限为：LPR-20个基点；2023年1月至今，利率下限为：LPR-50个基点。

也就是说，如果你在不同的时间在郑州买房，比如2020年5月以后和2022年，到时候的利率下限是不一样的广州房产抵押贷款利息多少钱，你当期的房贷利息能降到哪个下限也是不一样的。

这意味着，对于以高市场价格购房的购房者来说，即便下调存贷款利率，但整体利率还是略高，2020年前后房贷利率已经是最高，首套房利率下限也是现阶段最高的。

据郑州的数据，最高差额可达55个基点，换算成一百万的房贷，总利息可以相差几万。

简单来说，一年能省多少利息，取决于你跟银行约定的利率以及当地的利率上限。

专家测算，若贷款100万元，期限25年，初始利率为5.1%，若利率降至4.3%，每年可节省利息5000元，每月可减少还款416元。

以此为基准，估计100万美元抵押贷款每年可节省的利息约为5,000美元。

当然，政策刚刚出台，银行和地方政府还来不及跟进，未来应该会有更细化的措施和更精准的手段。

比如你跟银行谈利率，如果要你一个个跑到银行去谈，银行的工作量就太大了。如果银行能像以前LPR批量转贷那样统一调整，而且能跟手机应用合作，效率就会高很多。

当然，出发点是银行做好降息准备，有媒体记者了解到，目前房贷利率平均下降了0.8个百分点左右，有金融机构预计，银行利息收入每年将减少近1700亿元。

银行是盈利机构，减少房贷基数就等于主动切入市场，银行愿意这么做吗？

无论如何，如果现有的房贷利率能够降低，肯定是好事，毕竟一点钱值不少钱，但能在多大程度上刺激消费、减少提前还款，还要看未来的经济形势和民众的预期。

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