新政出台后,广州楼市热度有所回升。
在上海、深圳楼市出现“通宵卖房”“凌晨接单”“一天匹配一周成交量”的现象时,广州楼市虽然人气略有回暖,但成交量大幅上涨的时机尚未到来。
5月17日,中国最宽松房地产政策出台。据CRIC监测数据,新政首周(5月13日至19日),上海、深圳房地产市场成交面积环比增长77.4%、19.5%,北京、广州则下降逾20%。
广州方面,指数楼盘日均访问量环比增长17%,日均认购量环比增长6%。其中,刚需类楼盘成交量恢复较为缓慢,部分千万元热门豪宅上周末成交量翻倍。不过,或许是因为公积金新政才刚刚落地,首付减免政策还未跟进,整体市场成交量仍较为平淡。
案例一:部分市民首付不足20%购车
截至目前,广州尚未出台文件实行15%首付,但一批看房已久的市民已经等不及,抢先买了房。
在天河区人气豪宅中铁建·招商蛇口西牌天河旭,一位销售人员告诉南都湾财经记者,周日成交的一位客户仅支付了100多万元,首付约15%至20%。在成功买下这套房子之前,这位客户和家人曾五次看房,但每次都因首付不足而放弃。
销售员记得,客户第一次来样板间是今年1月,当时样板间刚开业,当时一家人打算卖掉黄埔一套小户型房和天河区东圃一套自住房,换取西牌天河旭一套140平米的户型。第三次来的时候,黄埔的房子已经成功售出;第五次来的时候,终于拿到了100多万元的全款,“但当时他们担心不知道东圃的房子什么时候能成功售出,导致首付没能按时付清,所以犹豫着认购。”
上周五新政策出台后,该客户“果断来先认购房”,销售员称,业主计划先交100多万元首付购买该房,将东圃自住房由“急售”改为正常出售,待房售出后再提前偿还西派·天和旭的贷款。
除了换购者外,还有一些有急需购车、首付不足20%的购车者。
在位于荔湾区白鹅潭新世界天府,上周六,一位客户支付了50万元首付,购买了一套76平方米的三居室,总价为290万元。
项目经理介绍,客户是一家三口,有一个还在上幼儿园的孩子,原本在中山工作生活,近几年搬到广州工作,这次在广州买了房,供孩子上学。
“他们说对中山的房子卖不出去没有信心,但手头只有50万,不想向亲朋好友借钱。”今年3月以来,客户一家多次到访新世界天府,但都因首付不足而无法认购。直到上周五央行公布15%首付新政策,他们上周六才赶到新世界天府营销中心,最终下定决心,从晚上6点到9点,首付50万,约17%首付。
据了解,已经试点15%首付的项目,一般都有等待期,如果政策1-3个月内没有落实,首付可以退还。广州市中心某楼盘项目负责人坚定地表示,“但我们坚信广州一定会落实。”
首席市场分析师冯佩云指出,新政实施后的第一个周末,开发商积极促销。例如,对于刚需项目,针对首付资金不足的客户,由于银行首付实施细则尚未出台,开发商纷纷推出符合新政策的“无忧购房”。具体操作是,如果广州不实行降低首付政策(目前首付三成),开发商承诺退房。这一举措有效促进了观望客户的成交。
案例二:部分市民认为“房价见底”,等待多时终于出手
5月20日,广州阴雨绵绵,几乎不停歇。白云区新世界天澜营销中心二楼,仍有不少客户在洽谈。
“新政策出台几天后,新世界天府的到访客户数量没有明显增加,但天蓝的客户数量却明显增加。”项目经理说,销售人员回电后,不少之前参观过项目的客户都回访了解情况。其中,一位老业主介绍了一位来自天河北的客户广州全款50万房子首付多少,成功购得一套建筑面积120平方米的四居室,总价600多万元。据了解,该客户是用按揭贷款购得这套房子,“沟通时,他就认为房价‘应该已经见底了’。”
在海珠区西牌悦府,新政策出台后,项目就迎来了一位来自佛山三龙湾的40多岁客户,“当天就来了,当天就买”。据悉,这位客户看中了便宜货,之前看过好几套同类产品,与西牌悦府沟通近一天,最终成交,以总价1000多万元的价格买下了一套140平米的户型。
同样位于海珠区的中海君悦,在新政实施后的首个周末,项目看房量和成交量均有明显提升。“客户感觉价格触底,对后市信心有所转变。”该项目负责人表示,“中海君悦的销量总体可观,后续我们不会搞促销活动,而是以做好物业服务,增加业主粘性为主。”
番禺区龙湖广州御湖景,目前在售的是建筑面积115-190平米、全南向的四房户型。项目周六接待了百余位看房人次,成交金额近2000万元。一位客户在关注项目很久后,最终以总价约700万元的价格买下了一套143平米的四房。
“部分观望客户感觉新政策出台后政策已经触底,准备买房;但多数客户还在等待当地的具体实施细则。”该项目负责人说。
在黄埔区星河湾落峰,新政后人气已接近五一黄金周日均值,周末就有近150组团到访。“多数客户表示,新政实施后,首付政策落地,他们觉得政府救市意愿空前强烈,也让市场回暖有了些信心,可以先出来看房。”项目人员称广州全款50万房子首付多少,星河湾落峰近日传出“广州二中教育集团入驻本市”的好消息,不少原本观望的客户积极行动起来,周末单日成交超千万元。
在荔湾区新世界凯悦湾,一位之前多次看房的客户在新政出台后购买了凯悦湾的一套四房,他认为“现在是买房的好时机”。
市场
许多热门房产销量激增
新政出台后的第一个周末,广州多个热门楼盘便传来捷报。
据悉,天河区西牌天河旭店周末客流超150人,销售额达1.8亿元。“平时周末,每天大概有五六十组顾客,这个周末,客流增加了30%,销售额也翻了一番。”海珠区西牌悦府店当周客流超200人,销售额达1亿元。
在番禺耀盛新世界,上周末恰逢新世界中国湾区11个项目“520粉丝造势”活动,项目迎来客流小高峰。项目经理称,据不完全统计,仅周日当天到访客户数量就比上周增加了至少300%。
上周日中午,现场停车场数十个车位和可用车位已被占满。除了粤A车牌外,还有粤B、粤D、粤K等车牌。据介绍,周日还有更多来自珠三角周边城市的客户驱车前来参观。其中,来自深圳的董先生是长隆的铁杆粉丝,上周六他在长隆游玩时看到了耀盛新世界的大楼,于是周日就带着家人来到耀盛新世界参观。132平米的平层户型让他颇为心动。
在黄浦区万科黄浦新城,新政实施后的第一个周末,“项目就迎来了320多组团参观,卖出了十多套,是以往周末的两倍。”相关负责人表示遗憾,“但银行现在还没出台相关实施细则,所以我们也在加速客户前期上市,等政策实施后就能直接联系客户签约。”
位于荔湾区花地湾的万科理想花地,新政出台后看房人次和成交均有所回升,新政出台两天即有超千人看房,成交金额超1.5亿元。项目经理介绍,下一步将结合新政红利,充分传递市场信心,比如优惠折扣、免物业费等;悦府也推出了免物业费+置业装套餐的优惠政策。
天河区天河和悦公馆,截至5月20日单月成交26套,成交金额2.62亿元,网签金额、套数位列天河区第一。项目结合520主题推出特价房源、最高1万元物业管理费等成交赠礼,助推热销。
在黄浦区,星河盛世熙悦在新政实施后于周末开放展厅并举办科技节,吸引了上千名客户前来参观;同区中央大厦也于周末开放售楼处,据悉,当天共接待超过2000组客户参观,约250组客户认购。
和富研究院数据显示,受供给结构影响,新政一周,海珠、天河销量继续领跑。其中,海珠300万-500万刚需房、550万-850万刚装修房销量最高,千万级豪宅人气持平;天河400万-800万入门房、千万级豪宅人气火爆;番禺300万-500万刚需刚装修房、白云200万-400万总价入门房销量快速增长。
数据
新政一周新房热度回升 但网络签售不升反降
多家房地产公司人士向南都湾财经记者表示,新政出台后,由于广州尚未出台文件实行15%首付,因此目前人气仅略有回升,但成交并未出现明显增长。
珠光集团人士表示,新政出台后首个周末,珠光在广州在售项目看房人次较新政前一周增长51%,其中珠光海珠新城在新政当周(5.13-5.19)共计有77人次看房,由于政策尚未落地,成交量变化不大。
星河地产目前在广州共有8个一手在售盘和1个新盘在售,但新政首周整体看房量环比增加20%-30%,成交无明显变化。
据祈福集团相关人士透露,新政出台后祈福半山的看房人次和成交量均有所提升,其中海珠、天河等外区客户占比提升,也有部分客户是冲着祈福英文学校和小金龙(祈福新村)学校而来。值得注意的是,目前祈福半山豪装挂牌价2.8万元/平米,低于部分祈福新村二手挂牌价。
值得注意的是,并不是所有房企都趁着新政策尽快出货。一位一度濒临危机的广州房企人士对南都湾财经记者表示,新政出台后,其广州项目表现平平,“可能是因为我们的售价回落了2%-3%吧。”为何不趁机加快促销呢?该人士表示,“老板更倾向于政府回购的方向。”
据贝壳监测,新政实施后第一个周六,广州看房人数15159人次,周日看房人数14001人次,两天累计看房人数近3万人次,相当于新政实施前四天总看房人数(5月14日至17日共计36980人次看房)的约80%。
事实上,当前市场普遍以看房为主,但买房仍以理性为主。
据和富研究院对全市80个代表性楼盘项目的监测,新政周(05.13-05.19)广州一手看房人次同比增长近15%,成交笔数同比增长近16%。当周,除花都热度环比下降33%外,广州10区项目看房热度均有不同程度提升,尤其是未限购的增城、番禺、黄埔,热度分别环比增长49%、33%、23%,但从化仅增长1%;中心区越秀区增长44%、白云区增长15%、天河、海珠区增长13%、荔湾区增长6%。
二手房成交也下跌,或等待新政策实施
从贝壳数据可以看出,新政出台后广州待售房屋数量并未明显增加,但热度却明显回升。
5月11日,贝壳广州新增房源589个,看房人数2523人次;5月18日,新增房源548个,较上周六有所减少,但看房人数达3385人次。
有经纪人指出,上周末天河北二手房成交量激增,但多数经纪人表示成交量仍然持平。
在珠江新城,一位资深房产经纪人告诉南都湾财经记者,新政出台后,珠江新城的问询量有所增加,但有急切需求的购房者暂时还未有明显动作。
从机构数据可以看出,5月至5月21日,珠江新城仅成交22套房子,其中5月17日新政当天成交2套房子,5月19日成交1套房子,5月20日成交2套房子,5月21日成交1套房子,环比无明显增长。
据广州市房地产中介协会监测,5月13日至5月19日,广州二手住宅网上成交量仅为1930套,较前一周(5月6日至5月12日)的2200套减少270套。其中,海珠区、黄埔区环比下降幅度均超过20%;白云区、天河区环比下降近20%;越秀区、荔湾区环比分别增长964%、0.60%。
从热点区域网签数量来看,半数区域环比下降,其中黄埔区政府、天河公园、东晓南环比下降幅度最大,分别为48.78%、41.94%、37.50%;同德围-罗冲围环比下降幅度较小,为23.26%。新市、周门、客村-赤岗、同福、东山口环比均有所增长,其中新市表现最为亮眼广州全款50万房子首付多少,环比增长高达80%。
当然,无论是一手网签还是二手网签出现回落,可能与购房者对新政策实施的预期,以及推迟网签享受政策利好的预期有关。
观察
新政之下,一线城市楼市反应迥异,广州楼市距离集体回暖还远吗?
同样的新政下,四大一线城市的市场反馈却有很大差异。
四大一线城市中,上海受新政影响成交最为活跃,当周成交面积达13.8万平方米,环比大幅增长77.4%。有消息称,周六新盘成交量相当于过去一个月的成交量。上海链家数据显示,周末新盘上市数量较前一周增加约65%,周末成交量也较前一周增加约70%。
自5月6日放宽限购政策以来,深圳楼市一直比较火爆,新政无疑火上浇油。新政出台后的第一个周末,一些新盘开售首日几乎售罄,有的楼盘24小时营业,通宵卖房、凌晨接单。周末二手房看房人次也突破了2020年周末最高峰,成交量创下近四年来新高。
在北京,中原地产研究院数据显示,5月至5月19日,成交套数超过500套的天数有10天,其中5月17日成交595套,但周末(5月18-19日)成交套数则大幅下降至137套和77套。同时,克而瑞数据也证实,新政实施当周(5月13-19日,下同),北京成交面积仅7.1万平方米,环比下降26.4%,降幅位列一线城市之首。中原地产首席分析师张大伟认为,成交下降或许是因为该政策是在周五发布的,且政策中明确提到降低首付和利率,导致部分不着急网签的购房者转而等待政策落地。
在广州,尽管新政首周广州楼盘纷纷大力推出定价或520专场促销,但市场活跃度仍有待提升。从世联东一研究院监测的广州重点楼盘项目记录可以看出,几乎每个区域的监测楼盘项目看房人次、成交量均有增有减,截至目前并未出现集体回暖的现象。
据克而瑞监测,新政出台当周,广州标杆楼盘日均访问量环比增长17%,日均认购量环比增长6%,当周成交量12.3万平米,环比下降22.6%。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓指出,今年前4个月,广州新房成交面积约180万平方米,而去年同期为299万平方米,同比下降约40%。虽然这与去年同期房地产交易集中爆发有关,但今年前4个月的成交量与过去10年相比还是比较低的。
广州楼市何时迎来提振?
肖文晓认为,当前整体市场还比较低迷,仍需积极响应中央政策,出台更多支持住房需求的政策,包括降低首付和利率、放宽人才落户、全面退出限购等,以推动楼市回暖。
撰文:南方都市报记者 邱永芬 王艳玲
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