随着 LPR 的降低，广州房贷利率呈现出明显的下降趋势。目前首套房贷主流利率为 2.85%-2.9%，四大行的利率为 2.9%，资质优质的客户可能申请到 2.85%。中小银行的利率相对更低，如民生银行 2.8%，资质好特殊申请能到 2.75%；招行为 2.65%；华润银行为 2.74%。然而，部分银行的房贷利率甚至低于公积金利率的情况引起了关注。

有业内人士透露，银行接到要求房贷利率不得低于公积金贷款利率。当前广州首套 5 年期以上公积金贷款利率为 2.85%，这使得银行纷纷上调了加点部分，对降息后的房贷利率进行调整。某商业银行广州分行相关人士表示，LPR 降息后，首二套房贷利率调整为 LPR - 75BP，具体利率为 2.85%。在 LPR 降息前，该银行广州地区首套房贷利率为 3.0%。另一家股份制银行广州分行也表示房贷利率加减点正在调整中。

此次房贷利率的调整，一方面反映了市场对 LPR 降低的响应，另一方面也体现了银行在政策要求下的调整。这种调整对于购房者和房地产市场都将产生重要影响。购房者在选择贷款银行时，需要更加关注银行的利率政策和自身的资质条件，以获得更优惠的房贷利率。同时，房地产市场也将在房贷利率的调整下，面临新的机遇和挑战。

当前，随着商贷利率的不断下调，越来越多城市的商贷利率突破了住房公积金利率的下限，出现了利率倒挂现象，广州也不例外。在这种情况下，公积金的竞争优势被大大削弱。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，后续公积金利率还将会继续调降。一方面，从市场角度来看，当商贷利率与公积金利率持平时，购房者更倾向于选择商业贷款，因为商业贷款在额度、审批速度等方面可能更具优势。另一方面，从政策导向来看，为了保持公积金的吸引力和竞争力，调降公积金利率成为一种可能的选择。

然而，公积金在不同情况下仍具有一定的优势。首先，考虑到房贷期限长达 20 年至 30 年，未来的利率环境可能会发生变化。当利率处于上升通道时，商业利率跟随 LPR 上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢。尤其是一直以来公积金都是处于较低利率，这使得在长期贷款中，公积金能够为购房者提供相对稳定的利率环境。其次，公积金贷款可抵个税，职工支付的住房公积金贷款利息，不计入个人所得税应纳所得额，这也为购房者节省了一定的成本。此外，对于一些非广州市户籍职工，缴存住房公积金还可申请来穗人员入户积分，缴存每满 1 年计 2 分，上不封顶。

综上所述，虽然目前公积金的竞争优势有所减弱，但在特定情况下，公积金仍具有不可忽视的优势。未来公积金利率的调整将取决于市场需求和政策导向的共同作用。

10 月 25 日，惠及众多房贷客户的存量房贷完成首次批量调整。此次调整将全国大部分地区存量房贷利率下调至 LPR - 30BP。以广州为例，根据 10 月 21 日公布的最新数据，5 年期以上 LPR 报价为 3.6%，按此计算利率为 3.3%。然而，不同客户的调整结果却存在差异。这主要是因为不同客户的贷款重定价日不同，导致存量房贷采用的 5 年期以上 LPR 值（定价基准）不同。例如，工商银行指出，分别有 3.85%、3.95%、4.2% 三种可能的定价基准，虽然调整后的利率都是按 LPR - 30BP 计算，但调整后相应的利率分别为 3.55%、3.65%、3.9%。

对于当前为固定 / 基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成 “一键式操作”，方便快捷。各家银行表示，10 月 25 日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。普通市民在考虑是否提前还贷时，应综合评判投资理财收益率与贷款成本。如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再作决策。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓提醒，提前还贷只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的 1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的 1/3，大部分利息已支付了。” 因此，市民在决定是否提前还贷时，需充分考虑自身的财务状况和贷款进度。同时，提前还贷也可能会影响个人的资金流动性和投资机会，需谨慎权衡利弊。

在广州，经营抵押贷款利率正呈现出明显的下行趋势。目前，部分银行的经营贷产品年化利率已低至 2.9%。例如，华南地区某股份制银行针对小微普惠的优质客户开展优惠活动，抵押经营贷最低能做到 2.9% 的年化利率。同时，有媒体报道称，广深地区部分银行经营贷年化利率已 “卷” 至 3% 以下，达到 2.9% 的新低。

然而，银行对借款人的申请资质及还款方式有着严格的要求。只有 “优质客户” 才能申请到年化利率为 2.9% 的经营贷产品。一般来说，优质客户通常是那些持有营业执照、公司股份半年及以上，并采用先息后本还款方式的客户。此外，银行对经营贷的审核标准也较为严格。多数银行的最低价格水平仍在 3% 至 4.5% 之间，如浦发银行广州某支行三年期的经营贷需要房产抵押，年化利率大概在 3.7%-3.8% 之间，“优质客户最低可以申请到 3.45%”。

不单是经营贷，银行消费贷也在打 “价格战”。年中以来，多家银行均推出低息消费贷产品。例如，广发银行 “E 秒贷” 年利率 3.38% 起，额度最高 20 万元；兴业银行 “兴闪贷” 优惠后年化利率低至 3.55% 起，最长授信三年，最高额度 20 万元；民生银行的 “民易贷” 个人信用消费贷款年化利率为 3.68%，额度最高 20 万元。除了直接降低利率外，一些银行还通过发放优惠券、折扣券等方式吸引客户。如浦发银行推出 “浦闪贷月月享” 活动，活动期内，每周二上午 10 点起，浦闪贷授信审批通过并完成授信签约的客户，可领取一张浦闪贷一年期利率 3% 优惠券，优惠券每周 100 张。国有大行也纷纷 “降价让利”，农行 “网捷贷” 1 至 5 年期年化利率均为 3.65%，工商银行个人信用贷款 “工银融 e 借” 产品年化利率低至 3.7%，建设银行的 “快贷” 产品年化利率最低可至 3.5%。

但各家银行最低利率的消费贷并非所有人都能享受。适用对象一般针对代发工资、存量房贷、有资产、公积金缴存等符合条件的优质客户。从央行数据来看，二季度住户消费贷款增速回升，经营性贷款保持较快增速，上半年，个人经营贷款新增 2.3 万亿元，同比多增 7593 亿元。其中，个人短期消费贷款新增 3009 亿元，同比多增 4019 亿元。业内人士分析认为，银行间个人经营贷消费贷利率价格战越来越卷，主要是受到政策导向的影响。今年以来，相关部门出台了一系列政策措施，旨在降低实体经济和居民的融资成本，促进消费回暖和升级。不过，目前来看，银行消费贷利率已经处于较低水平，后续下行空间有限。招联金融首席研究员董希淼表示，当前无论是个人经营性贷款还是个人消费贷款，超低利率的个贷产品一般只针对极少数的优质客户，且在个人贷款中占比非常低，利率高低本质上由客户资质决定。目前来看，一般的个人经营性贷款利率仍在 4% 以上，甚至部分在 5% 以上，因此超低利率产品没有代表性。

随着市场的变化，广州买房按揭利率不断创下新低，部分银行首套房贷利率正式进入 “2” 字头。其中，华润银行首套房贷利率可低至 2.89%，汇丰银行首套房贷利率最低可达 2.9%，渣打银行和广州银行的首套房贷利率均可低至 2.95%。

然而，并非所有购房者都能享受如此低的房贷利率。多家银行均表示，只有优质客户方能享受最低利率。例如，华润银行的 2.89% 首套利率政策，针对的是贷款金额在 100 万元以上的人群，或者是事业单位职工、公务员、公办学校教师以及公立医院医生。若资质不能满足条件，可享受首套房贷利率 2.99%。广州银行也表示，事业单位等优质客户可以申请到最低 2.95% 的利率，渣打银行则提醒，具体房贷利率要根据贷款人资质，如工作单位、收入、负债情况等来综合而定。

从整体市场来看，目前广州地区主流房贷利率中，国有六大行及民生银行、中信银行、广发银行等股份行，首套房贷利率仍为 “LPR - 75BP”，即 3.1%。这一现状反映出房贷利率的差异主要取决于银行的市场定位和客户群体的不同。

与此同时，目前广州多家银行暂不支持 “商转公” 业务。以广州为例，目前首套房商贷主流执行利率为 3.1%，而首套房五年期以上的公积金贷款利率为 2.85%，虽然两者存在一定的利率差，但购房者无法将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。

据了解，目前北京、上海、广州均未开办 “商转公” 业务，一线城市中仅有深圳开展。这一情况使得广州的购房者在面对较高的存量房贷利率时，缺乏一种有效的降低成本的途径。对于部分市民群众来说，较高的存量房贷利率能否降低成为关注的焦点，其中 “商转公” 的呼声较高。以 100 万元分 20 年等额本息计算，商业贷款每月还款额为 5596.17 元，公积金每月则还款 5471.19 元，月利息减少约 125 元。与 3.1% 的新增房贷利率相比，存量房贷利率更高，“商转公” 的吸引力也就更大。

不过，虽然目前广州暂不支持 “商转公”，但市场对于降低存量房贷利率的呼声不断。未来，随着房地产市场的发展和政策的调整，或许会有更多的措施出台，以满足购房者的需求。

9 月 25 日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。多家银行已在手机银行上线了 “存量房贷利率调整” 的功能，为客户提供了便捷的查询和调整服务。例如，工商银行在首页就能看到 “存量房贷利率调整” 模块，点击进入，可以看到个人住房贷款信息，若符合条件的首套贷款，银行会在 9 月 25 日主动批量调整，并把结果通过短信方式通知客户，新的利率水平在当天就会生效。农业银行自 9 月 15 日起在掌上银行、贷款经办行、营业网点、“中国农业银行微银行” 等渠道开通存量首套住房贷款利率调整有关情况查询服务。中国银行手机银行已上线 “存量房贷利率调整” 功能，可以查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息。

一般来说，登录各大银行 APP 搜索 “存量房贷下调” 或咨询客服，都能找到相应的入口查看自己的现行房贷利率或调整入口。例如中国银行和工行在存量房贷调整方面做得比较贴心，它们直接把调整的入口摆在了首页非常醒目的位置，方便客户查询。

主要是因为每个人的浮动利率和定价日不同。目前调整存在几种情况：之前房贷利率 4.2% 的，25 号之后调整为 3.9%；之前房贷利率 3.95% 的，25 号之后调整为 3.65%；之前房贷利率 3.85% 的，25 号之后调整为 3.55%。还有重定价日是在 10 月 21 日到 10 月 25 日的，就享受到最新的 LPR 即 3.6%，那么加减点批量调整后，存量房贷利率就直接变为 3.3%。但大多数客户重定价日是每年 1 月 1 日，调整后，还是按照今年 1 月份的 LPR 执行，即 4.2%-30bp，得明年 1 月重新定价，才能降到 3.6%-30bp，其他利率情况同上。等下一个重定价日到后，利率就统一降到最新 LPR-30bp。目前 5 年期 LPR 为 3.6%，如果保持这个水平不变，到了下一个重定价日，所有人的房贷利率就统一变为：3.6%-30BP=3.3%。

如果当前为固定 / 基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以线上或线下向银行申请。各家银行表示，10 月 25 日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

“二套变首套” 的存量房贷人群需要自己手动申请调整。可以点击首页的 “存量房贷利率调整” 按钮或咨询客服进入相关页面进行申请。银行一般有限制申请的时间以及统一调整的时间，大家可以跟自己贷款的银行客服进行咨询。

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