最近不少广州的朋友在问：2025年二套房贷款利率新规出来了，想换房的“以旧换新”有没有利率优惠？我翻了最近的政策文件，问了银行信贷经理，还找了几个刚办完置换的朋友聊，今天就把大家最关心的点理清楚。

一、2025广州二套房贷新规，核心变了啥？

先划重点：2025年广州二套房贷利率执行的是“全国下限+地方加点”机制。根据央行最新通知，全国二套房贷利率下限是LPR+20个基点（目前5年期以上LPR是3.45%，所以理论下限是3.65%）。但广州作为热点城市，之前执行的是LPR+60个基点（4.05%），今年新规明确“因城施策”，允许符合条件的城市合理下调二套房贷利率加点。

不过大家最关心的“以旧换新”，其实是政策里提到的“支持居民换购住房”的具体落地。简单说，就是把名下一套房卖掉（旧房），再买一套房（新房），这时候银行在认定贷款时，可能把新房按首套或更优惠的二套利率算。

二、“以旧换新”到底有没有利率优惠？

直接说结论：有，但要看是否符合“无房家庭”认定。

广州最新政策明确，对“以旧换新”的家庭，若在卖出旧房后、买入新房前，家庭名下无其他住房（包括已网签未过户的），银行可按首套房贷利率执行；若卖出旧房后仍有其他住房（比如名下还有一套），则按二套利率，但部分银行会额外降低加点。

举个例子：

李女士名下有一套房，想卖掉换更大的。她3月卖掉旧房，4月买新房时，名下无房，银行给她批了首套利率3.45%（LPR不加点），比之前二套4.05%低了0.6%。100万贷款30年，每月少还360元，总利息省13万多。

张先生名下两套房，卖掉一套后还剩一套，买新房时算二套，但某股份制银行给他的利率是LPR+30个基点（3.75%），比之前的4.05%低了0.3%。

三、想享受优惠，这3个条件得满足

不是所有“以旧换新”都能打折，得卡这几个关键点：

1. 旧房必须“卖干净”

广州要求旧房需完成产权过户（即新买家拿到房产证），仅签买卖合同但没过户的，银行不认“无房”。有位朋友5月签了卖房合同，6月申请房贷时，旧房还在他名下，结果银行按二套利率批了，多花了不少利息。

2. 新房网签要“及时”

政策规定，“以旧换新”的新房网签时间需在旧房过户后1年内（部分银行放宽到1年半）。超过这个期限，可能无法享受优惠。比如王阿姨去年10月卖掉旧房，今年12月才看中新房，这时候部分银行会要求她提供“未超期”的证明，否则按普通二套算。

3. 征信和收入要“达标”

利率优惠不是“白给”的，银行会查你的征信记录（不能有连三累六逾期）、收入流水（月还款额不超过月收入50%）。有位客户因为征信有两次逾期，原本能拿首套利率，结果银行给涨到了LPR+10个基点（3.55%）。

四、实操建议：这样操作更划算

1. 先卖后买，保留凭证：建议先卖旧房，拿到过户回执再签新房合同。卖房时记得让中介开“已售证明”，银行审核时可能要这个。

2. 对比银行政策：国有大行（比如工行、建行）对“无房家庭”基本按首套利率，但加点可能卡得严；股份制银行（比如招行、广发）对“仍有一套房”的置换客户，可能给更低的加点，建议多问几家。

3. 注意税费衔接：卖房时如果满五唯一能省个税，买新房时如果是首套（因“以旧换新”认定）能省契税（90平以下1%，90平以上1.5%）。这部分省的钱，加上利率优惠，置换总成本能降不少。

总结：换房别慌，抓住政策红利

2025年广州“以旧换新”确实有利率优惠，但核心是“卖旧后无房”能争取首套利率，“卖旧后仍有房”能争取更低的二套利率。关键要注意旧房过户时间、新房网签期限，以及自己的征信和收入情况。

最近我帮朋友算过，符合条件的置换，30年贷款能省1020万利息，相当于白赚一辆车。如果有换房计划，建议先去房管局查名下房产状态，再找35家银行问具体利率，把政策红利稳稳抓住！