最近好多朋友在群里问：“听说2025年广州老房子要停贷？房龄超过28年就不能贷款了？是不是真的？”刚好我这两天翻了翻银行内部流传的信贷调整方案，也找中介和资深信贷经理聊了聊，今天就把这事掰开了说清楚——到底哪些房子受影响？买房卖房要注意啥？咱们普通老百姓该怎么应对？

一、2025年广州房贷新变化：房龄28年成“硬门槛”

先划重点：2025年起，广州大部分银行计划对房龄超过28年的住宅暂停发放商业贷款。这里的“房龄”是指房子从竣工验收备案开始算的年限，不是房产证登记时间哦。举个例子，2000年建的房子，到2028年房龄28年，2025年时房龄25年，还能贷；但1997年建的房子，2025年房龄28年，可能就贷不了了。

不过要注意，这不是“一刀切”。比如核心区（像越秀区老城区）的学区房、地段特别好的房子，部分银行可能放宽到30年；而郊区或楼龄虽长但维护很好的小区，也可能个案沟通。但总体来看，28年是主流红线，超过的基本难贷。

二、谁最受影响？这三类人要警惕

1. 想买“老破小”的刚需：广州很多老小区总价低，是预算有限的首套房买家首选。比如天河员村、海珠工业大道附近，房龄2530年的房子占比不小。以前可能还能贷1015年，2025年后如果房龄超28年，要么全款买，要么直接买不了，首付压力直接翻倍（比如总价200万的房子，原本贷7成140万，现在贷不了，首付要200万）。

2. 持有老房子想置换的业主：手里有房龄25年以上房子的人，本来想卖掉换新房，现在可能面临“卖不掉”的风险。据链家数据，2023年广州二手房成交中，房龄20年以上的占28%，其中2530年的占8%。如果这些房子突然贷不了款，买家减少，业主可能得降价10%15%才能卖出去。

3. 投资老房的“捡漏党”：前几年有人专门买老小区等拆迁，现在贷款政策收紧，这类房子流动性变差，投资周期变长，资金压力大的可能得割肉离场。

三、现在该怎么操作？记住这4个“保命”建议

1. 查房龄别只看房产证：很多老房子房产证上的“登记时间”是过户时间，不是建房时间。最准的办法是去不动产登记中心查《竣工验收备案表》，或者问物业、邻居（比如“这楼是哪年建的？”）。中介说“房龄20年”？最好自己再核实一遍，避免踩坑。

2. 考虑“全款+抵押贷”曲线救国：如果实在想买超28年的老房子，又凑不够全款，可以先借钱全款买，再拿房产证做抵押经营贷（利率大概3.5%4.5%）。但要注意，抵押贷期限短（一般510年），月供压力大，适合短期周转，长期持有不划算。

3. 关注银行“差异化政策”：大银行（比如工农中建）执行标准严，但地方性银行（广州银行、广州农商行）可能宽松些。最近有中介反馈，某城商行内部口风是“房龄30年以内可贷，具体看地段”。多跑几家银行问，说不定有机会。

4. 买新房/次新房更稳妥：如果不是非老城区不可，建议优先看房龄10年以内的房子。2023年广州新房成交中，房龄5年以内的占比62%，说明市场也在往“新”走。而且新房贷款年限长（最多30年），未来置换也更容易。

四、市场已经在“悄悄变化”

政策还没正式落地，但市场已经有反应了。我问了几个中介朋友，9月以来咨询“老房贷款”的客户比8月多了40%，尤其是天河、越秀的老小区带看量下降15%。有个业主在海珠区有套1996年的房子（2025年房龄29年），原本挂牌280万，现在主动降到250万，就怕明年卖不掉。

另外，银行这边也在“收紧预审”。某股份制银行信贷经理说：“现在房龄25年以上的房子，审批时间从5天延长到10天，额度也卡得更严，其实就是提前适应2025年的政策。”

最后说两句

政策调整的背后，是银行在控制房贷风险——老房子贬值快、维护成本高，贷款逾期概率大。对咱们普通购房者来说，关键是“提前规划”：想买老房子的，先查清楚房龄，算好贷款能不能批；想卖老房子的，尽量赶在2025年前出手；置换的朋友，优先考虑房龄短的房子，避免未来砸手里。

说到底，买房不是小事，多问一句、多查一步，就能少踩很多坑。你家房子房龄多少年？打算怎么应对？评论区聊聊呗~