最近有位在天河区工作的朋友问我：“打算2025年买套144平的房子，贷款选等额本金还是等额本息？听说等额本金月供逐年减少，我和老婆收入稳定，年入50万左右，适合吗？”这问题挺典型的，今天咱们就掰开了聊——2025年在广州买144平的房子，选等额本金到底香不香？

一、等额本金到底咋回事？月供逐年减少的秘密

先给没接触过房贷的朋友划重点：等额本金和等额本息最大的区别，是每月还的“本金”和“利息”比例不同。等额本金是把总贷款本金平均分到每个月，利息则按剩余未还本金计算。简单说，首月还的本金最多（比如贷款300万，30年就是300万÷360≈8333元/月本金），利息是300万×月利率，所以首月月供最高；之后每月本金不变，但剩余本金减少，利息跟着降，月供就逐年变少。

举个具体例子：假设2025年广州144平房子均价5万/平（参考2023年中心区房价走势，这个预测不算夸张），总价720万，首付30%就是216万，贷款504万。按当前LPR4.2%算（假设2025年利率稳定），等额本金30年还款：

首月月供=（504万÷360）+（504万×4.2%÷12）≈14000+17640=31640元

次月本金还是14000元，但剩余本金变成504万14000=502.6万，利息=502.6万×4.2%÷12≈17591元，月供≈14000+17591=31591元

每年大概减少（1764017591）×12≈588元，30年总利息约318万，比等额本息（总利息约403万）省85万！

二、高收入稳定人群，为啥说等额本金更对味？

我那朋友年入50万，家庭月收入4万+，首月月供3.1万，占收入比77%——乍一看压力大，但有3个关键点要考虑：

1. 收入增长能“稀释”前期压力

高收入人群（比如医生、企业高管、律师）30岁45岁是收入黄金期，未来510年大概率涨薪。比如朋友现在月入4万，5年后可能涨到5万，首月3.1万的月供占比就从77%降到62%，10年后收入再涨，压力会越来越小。而等额本息月供固定（比如上面例子月供约2.5万），看似前期轻松，但30年总利息多85万，对高收入家庭来说，省下来的钱够给孩子存教育金或提前还贷了。

2. 144平属于“改善盘”，业主更在意长期成本

广州144平以上算非普通住宅，买这类房子的人大多不是“首套刚需”，而是换房改善。他们更看重财务规划的合理性——等额本金前期还的本金多，后期剩余本金少，万一想提前还贷（比如5年后手头有闲钱），能省更多利息。我有个客户2020年买珠江新城150平房子选等额本金，3年后提前还了50万，直接少还了20万利息。

3. 心理上“越还越轻松”更踏实

高收入人群普遍厌恶“长期负债感”。等额本金的月供像爬楼梯，越往后越轻松；等额本息则像走平路，每月压力一样，但总利息高。我接触过的企业主、中层管理者，80%选等额本金时会说：“前期咬咬牙，后面越来越舒服，比背着固定月供更安心。”

三、想选等额本金？这3个坑得提前绕开

不过，等额本金不是“闭眼选”，这3类情况要谨慎：

收入波动大的别硬扛：比如做销售、自由职业的，虽然现在收入高但不稳定，首月3万+的月供可能压得喘不过气，万一遇到行业低谷，容易断供。

计划5年内卖房的没必要：等额本金前5年还的利息占比高（比如首年利息占月供55%），如果短期转手，省的总利息有限，不如选等额本息降低前期支出。

公积金余额多的可以组合贷：广州公积金贷款最高80万（夫妻双方），如果能组合贷（公积金+商贷），公积金部分利率3.1%，用等额本息更划算（因为公积金利息本来就低，没必要急着还本金）。

总结：等额本金适合“现在能扛，未来更稳”的你

回到开头朋友的问题：年入50万，工作稳定（他是三甲医院主任，收入只会涨不会跌），打算住满10年以上，选等额本金完全没问题。首月3万多的月供，占家庭收入70%，但考虑到他每年有10%左右的涨薪，5年后月供占比就降到50%以下，压力会越来越小。更关键的是，30年省85万利息，相当于白赚一辆豪华车，对高收入家庭来说，这账算得过来。

最后提醒：2025年广州房贷政策可能微调（比如利率、首付比例），签合同前一定要让银行经理拉一份“月供明细单”，把首月、第5年、第10年的月供算清楚，再结合自己的收入增长预期做决定——毕竟，适合别人的，不一定适合你。