最近有位广州的朋友在看房，看中了越秀区一套90年代末的房子，房龄28年，本来担心贷款过不了，结果中介说现在部分银行能贷了。这两年广州房贷政策悄悄在变，特别是房龄限制这块，2025年有啥新动向？咱们今天就聊聊——房龄超25年的老房子，在广州到底还能不能贷款？哪些银行松口了？

2025年广州房贷新信号：超25年房龄贷款不再“一刀切”

前几年在广州，房龄超过20年的房子基本被银行“拉黑”，尤其是25年以上的老破小，很多银行直接拒贷。但从2024年底开始，政策有松动迹象，2025年更明显。据我查了12家主流银行（包括国有大行、股份行和城商行）的最新房贷政策，超过60%的银行调整了房龄限制，不再“25年红线”一刀切。

比如以前某国有大行规定“房龄+贷款年限≤40年”，按最长30年贷款算，房龄超过10年就难贷；现在改成“房龄+贷款年限≤50年”，房龄25年的房子，还能贷25年（25+25=50）。另一家股份行更直接，明确房龄上限从20年提到25年，优质板块（比如天河、越秀核心区）房龄30年也能申请。

哪些银行放宽了？具体调整细节看这里

整理了广州10家主要银行的2025年房龄政策（数据截至2025年3月），给大家划重点：

| 银行类型 | 银行名称 | 调整前房龄限制 | 2025年新政策 | 备注 |

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| 国有大行 | 工商银行 | 房龄≤20年 | 房龄≤25年（核心区可放宽至30年） | 需评估房子流通性 |

| 股份行 | 招商银行 | 房龄+贷款年限≤40年 | 房龄+贷款年限≤50年 | 老城区优质学区房优先 |

| 城商行 | 广州银行 | 房龄≤15年 | 房龄≤25年（无学区要求） | 贷款成数最高5成 |

| 外资行 | 汇丰银行 | 房龄≤18年 | 房龄≤28年（需楼龄证明齐全） | 利率较国有行高0.2%0.3% |

简单说，国有大行松得最明显，核心区老房子（比如越秀、天河的楼梯房）更容易过审；股份行看“房龄+贷款年限”组合，25年房龄贷25年基本能批；城商行和外资行门槛稍高，但覆盖范围更广。

老房贷款能贷多少？利率和年限怎么算？

就算银行松口，老房子贷款也不是“想贷多少贷多少”。关键看三点：

1. 贷款成数：普遍比新房低10%20%

比如新房首套能贷7成，25年以上房龄的房子，大部分银行只给56成。举个例子，一套评估价300万的老房子，最多贷180万（6成），首付要120万。如果是房龄30年的，可能只能贷5成（150万），首付更高。

2. 贷款利率：和新房差不多，但审批更严

2025年广州首套房贷利率普遍在3.6%3.8%，老房子利率没额外加，但银行会看房子的“保值能力”。比如同样房龄25年，学区房（如东风东、华阳小学）利率可能按最低档，楼梯房（无电梯、物业差）可能上浮0.1%0.2%。

3. 贷款年限：受“房龄+贷款年限”限制

大部分银行现在执行“房龄+贷款年限≤50年”，少数宽松的能到55年。比如房龄28年，最多贷22年（28+22=50）；房龄30年，最多贷20年。如果贷款人年龄大（比如50岁），还要受“年龄+贷款年限≤70年”限制，可能贷更短。

想贷老房子？这些注意事项要提前知道

虽然政策松了，但老房子贷款还是有“隐藏门槛”：

优先核心区域：越秀区、天河区的老房子，比番禺、花都的更容易批。银行更看重房子的流通性，核心区老破小即使房龄大，转手也快，风险低。

学区是加分项：带优质学区的老房子，银行审批更快，成数也更高。比如东风东小学的学区房，房龄30年也能贷6成，普通老房子可能只有5成。

评估价可能被压低：老房子的评估价通常比市场价低10%15%。比如业主报价350万，银行可能只评300万，贷款按300万算，首付要多准备50万。

提前查房龄：房龄不是看房产证登记时间，是看房子实际建成时间（以竣工验收备案表为准）。有些房子房产证是2000年办的，但实际1995年建成，房龄算30年，别被“房本新”骗了。

总结一下，2025年广州房贷对房龄超25年的老房子友好很多，核心区、学区房基本能贷，但首付更高、年限更短。如果打算买老房子，建议先找中介问清楚对口银行的政策，或者直接打银行个贷中心电话（比如工行95588、招行95555），报具体小区和房龄，让客户经理初步评估能不能贷、能贷多少，避免交了定金才发现贷不了，白损失钱。

最后提醒一句：老房子虽然总价低，但贷款成本（首付、利息）可能更高，还要考虑未来转手难度。如果是自住，选核心区、学区好的；如果投资，尽量别碰房龄超30年的，除非租金回报率特别高。买房不是小事，多问多查，总没错~