最近有粉丝在后台问：“我在广州有套房，打算卖掉再买一套，2025年如果还是‘认房又认贷’，那我新买的算首套吗？”这个问题挺典型的，今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚。

一、先搞懂“认房又认贷”到底看啥？

简单说，“认房又认贷”是判断你买的是不是首套房的两个标准：

“认房”：看你和家人（配偶、未成年子女）在广州的房产登记系统里，有没有房子。比如你名下有1套，那再买就是二套；没房，这关就过了。

“认贷”：看你在全国范围内，有没有住房贷款记录（不管有没有结清）。比如你之前用公积金或商贷买过房，哪怕已经还清，银行也能查到记录。

这俩条件同时满足，才会被认定为首套房。要是其中一条不满足，可能就算二套甚至不能买。

二、卖掉房子再买，“认房”这关能过吗？

假设你现在广州只有1套房，打算卖掉再买。关键就看“卖掉后，房产系统里还有没有你的房”。

举个例子：你2023年在天河有套70平的房子，2025年3月通过“带押过户”卖掉（现在广州很多区支持），过户完成后，不动产登记中心会把这套房从你名下注销。这时候去查，你家庭名下在广州就“无房”了，“认房”这关就过了。

但要注意两种情况：

1. 卖掉的是外地房：如果之前在佛山、惠州有房，卖掉后广州的房产系统查不到，不影响“认房”判断（只看广州本地房产）。

2. 卖掉后没及时过户：比如签了合同但没完成产权转移，房产系统里可能还挂着你的名字，这时候“认房”会算有房，新买的就算二套。

三、“认贷”这关更复杂，得看贷款有没有结清！

“认贷”的关键是：你之前有没有房贷记录，以及贷款是否结清。

情况1：卖掉的房子之前没贷过款（全款买的）

这种最省心！你卖掉后，家庭名下无房，且全国范围内没有房贷记录，新买的肯定算首套。首付比例（广州首套一般30%）、贷款利率都按首套算。

情况2：卖掉的房子之前有贷款，且已经结清

比如你2018年贷款买了天河的房，2025年卖掉前已经还清贷款。这时候“认贷”会查到你有过房贷记录，但因为已结清，广州大部分银行现在的政策是：名下无房+贷款已结清，算首套。不过个别银行可能卡得严，会要求“无房且无贷款记录”才算首套，具体得问贷款银行。

情况3：卖掉的房子之前有贷款，还没结清

比如你打算“卖旧买新”，但旧房贷还剩20万没还。这时候“认贷”会显示你有未结清的房贷，哪怕你卖掉了房子，银行也可能认定你新买的算二套（首付可能50%起，利率也更高）。

四、实际案例：卖了房再买，到底算不算首套？

咱们用具体例子验证下：

案例A：王女士2019年在海珠区贷款买了1套房，2025年5月卖掉（已结清贷款），6月想在番禺买新房。

分析：卖掉后名下无房，贷款已结清，“认房又认贷”都满足首套条件，算首套。

案例B：张先生2020年在白云区全款买了1套房，2025年3月卖掉，4月想在黄埔贷款买房。

分析：名下无房，且无房贷记录，妥妥首套。

案例C：李女士2021年在天河贷款买了房，2025年4月卖掉但房贷还剩10万未结清，5月想在南沙买房。

分析：名下无房，但有未结清房贷记录，银行可能认定为二套（具体看银行政策）。

五、注意！这3个细节容易踩坑

1. 离婚买房要谨慎：有些人为了“首套资格”假离婚，但广州政策明确，离婚后2年内买房，仍会查原家庭的房产和贷款记录（比如离婚前有房贷，离婚后单独买可能算二套）。

2. 异地贷款记录别忽略：如果你之前在长沙、武汉等外地城市贷过款买房，哪怕已经卖掉，央行征信系统也能查到记录，会影响广州的“认贷”判断。

3. 银行政策有差异：虽然广州整体执行“认房又认贷”，但不同银行对“已结清贷款”的宽松度不同。比如有的银行只要贷款结清就算首套，有的可能要求“结清满1年”，建议提前咨询目标银行。

总结一下：2025年如果广州继续“认房又认贷”，卖掉唯一住房后再买，只要满足“名下无房+贷款已结清（或无贷款记录）”，大概率算首套。但具体能不能享受首套优惠，最好提前查房产登记（可通过“粤省事”APP查名下房产）、打一份征信报告（看贷款记录），再找银行信贷经理确认。毕竟政策是死的，执行细节可能有弹性，多问一句总没错～