最近有朋友问：离婚后房子归了前配偶，自己再买房贷款算不算首套？2025年广州的政策到底怎么定？今天咱们就把这事掰开了聊清楚，顺便说说需要准备哪些材料，避开哪些坑。

先搞懂：2025广州房贷首套认定的核心规则

要判断离婚后再买房算不算首套，得先明白广州现在的房贷“游戏规则”。2025年广州延续了“认房又认贷”的基调——

认房：看你（以个人为单位）在广州行政区域内名下有几套房。离婚后，原来的家庭房产会重新分割，你的名下房产套数按离婚协议或法院判决后的结果算。

认贷：查你（包括前配偶）在全国范围内的房贷记录。比如你之前和前配偶一起贷过款买房，哪怕现在房子归对方，这笔贷款记录还是会算在你头上。

简单说：你名下在广州没房，且全国范围内没有未结清的房贷，或者只有已结清的房贷，才可能算首套。

离婚后房产归一方，另一方再买房算不算首套？分3种情况聊

咱们直接上例子，更清楚——

情况1：离婚后名下无房，且无房贷记录（或房贷已结清）

李女士和前夫2023年离婚，房子归前夫且已完成过户。李女士名下在广州没房，之前买房的贷款也早就还清了（征信上显示“已结清”）。2025年她想再买房，这时候去申请贷款，银行查她的房产记录是“无房”，贷款记录是“已结清”，那她大概率能算首套。首付比例可能按首套标准（比如30%），利率也按首套优惠。

情况2：离婚后名下无房，但有未结清的房贷

王先生离婚时房子归前妻，贷款还没还完（比如还有50万没还）。虽然王先生名下没房，但他的征信里有一笔未结清的房贷记录。这时候他再买房，银行会认定他“有房贷未结清”，可能算二套，首付比例可能提到40%甚至更高，利率也会上浮。

情况3：离婚后名下还有房（比如没分割清楚或有其他房产）

陈女士离婚时，除了分给前夫的那套房，自己名下还有一套婚前买的房。这时候她再买房，不管有没有贷款记录，都算二套甚至三套（广州有限购，具体看区域）。

想认定首套，这5样证明缺一不可

确定自己符合条件后，得准备材料让银行和房管局“相信”你。具体要哪些？

1. 离婚证/法院判决书：证明你已经离婚，婚姻状态不是“已婚”或“再婚”。如果是法院判决离婚，记得带生效证明，私下签的离婚协议可能不管用。

2. 离婚协议（需房管局备案）：里面必须明确写清楚房产归属，比如“位于天河区XX小区的房产归男方所有，女方放弃产权”。如果协议没备案，银行可能不认，怕你为了买房临时改协议。

3. 广州市不动产登记查询结果：去房管局或线上（比如“粤省事”）查自己名下的房产，证明“无房”。记得要带身份证，结果一般有效期30天。

4. 个人征信报告：去人民银行或银行网点打，要显示所有房贷记录的状态（已结清/未结清）。如果有前配偶的共同贷款，得看离婚协议里有没有约定贷款由对方承担，但银行可能还是会算你的记录。

5. 收入证明/银行流水：虽然和首套认定无关，但贷款都需要，证明你有还款能力。

注意！这3个细节容易踩坑

1. 房产要完成过户：如果离婚协议写了房子归对方，但没办过户（比如房产证还是两人名字），房管局系统里可能还显示你名下有房。这时候再买房，会被算成“有房”，首套资格就没了。

2. 离婚时间别太“巧”：2025年政策对“突击离婚”查得严。比如离婚后1年内申请贷款，银行可能会重点审核，怀疑你是“假离婚买房”。如果离婚超过2年，审核会松一些。

3. 共同贷款记录消不掉：就算离婚协议写了“房贷由对方承担”，银行还是会看你的征信。如果对方没按时还款，你的征信也会受影响。所以离婚时最好把贷款结清，或者明确约定逾期责任。

总结一下

离婚后再买房算不算首套，关键看两点：你名下在广州有没有房，全国范围内有没有未结清的房贷。材料要准备齐，尤其是离婚协议和房产查询结果。如果怕麻烦，建议先去房管局查名下房产，再打一份征信报告，自己先算清楚，再去银行问具体政策。

最后提醒：政策可能微调，办手续前最好打广州12345或银行信贷部确认最新要求，别白跑一趟！