最近有朋友问我：“2025年在广州用房子抵押借钱，到底能贷多少？听说评估价7成是上限，但有些房子能多贷10%，是真的吗？”今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚，毕竟这事和钱直接挂钩，弄明白能少走不少弯路。

先搞懂基础：广州住宅抵押贷，额度怎么算？

简单来说，抵押贷额度=房产评估价×贷款成数。这里的“评估价”不是你买房时的成交价，而是银行或第三方评估机构根据房子的位置、房龄、户型、市场行情等综合评出的价格。比如你2018年花500万买的房子，现在市场涨了，但如果小区周边配套没跟上，评估价可能只有550万；要是小区对口名校、地铁新开通，评估价可能冲到600万甚至更高。

那“贷款成数”呢？2025年广州大部分住宅的抵押贷上限确实是评估价的7成。举个例子，评估价500万的房子，最多能贷350万（500×70%）。不过这只是“理论上限”，实际能贷多少还得看你个人资质——比如收入是否稳定、征信有没有逾期、负债高不高。要是你月收入只有1万，却想贷350万，银行可能会担心你还不上，可能只批300万甚至更少。

哪3类房产能多贷10%？银行抢着给高额度

但有3类房子，银行愿意把成数提到8成（也就是多贷10%），原因很现实：它们的“抗跌性”和“流通性”更强，银行不怕你还不上钱时房子卖不出去。

第一类：房龄10年内的次新房

广州楼市有个潜规则：房龄超过20年的老房子，银行普遍谨慎；房龄10年内的次新房，银行更愿意给高成数。比如天河区2015年建成的小区，周边配套成熟（商场、学校、地铁全齐），这种房子即使市场波动，也容易转手。2024年广州某银行数据显示，房龄5年内的房子，抵押贷成数平均比20年房龄的高15%，8成很常见。

第二类：核心区“硬通货”房产

这里的“核心区”不是泛指市中心，而是广州公认的“价值高地”——比如天河珠江新城、越秀老城区、海珠琶洲。这些区域的房子本身土地稀缺，加上产业、教育、商业资源集中，哪怕市场降温，价格也更抗跌。2025年最新政策里，多家银行明确对“天河区珠江新城板块、越秀区东风东板块”的房产，抵押贷成数可放宽至8成。举个例子，珠江新城一套评估价1000万的房子，别人只能贷700万，它能贷800万。

第三类：优质学区房（学位未被占用）

广州家长为了学区有多拼？2024年越秀区某小学对口小区，40平米老破小成交价冲到6万/平，比周边非学区房贵30%。银行也盯着这一点：只要房子对口“省一级小学+省一级初中”双学位，且学位未被占用（没被前业主用过），抵押贷成数能提到8成。不过要注意，部分银行要求学区房房龄不超过15年，老破小学区房可能还是只能贷7成。

提醒：这些细节不注意，额度可能“打折扣”

虽然上面3类房子能多贷10%，但实际操作中还有几个坑要避开：

1. 评估价不是越高越好：有些人为了多贷款，找评估公司“高评”，但银行会参考同小区近期成交价。比如小区正常评估价5万/平，你硬要评6万，银行可能直接按5万算，反而弄巧成拙。

2. 房产性质要“干净”：如果房子有过抵押（比如之前做过经营贷）、被查封，或者是“商住两用”性质（不是纯住宅），银行可能直接降成数甚至拒贷。

3. 不同银行政策有差异：比如某城商行对核心区房产更宽松，能贷8成；但国有大行可能卡得严，同样的房子只给7.5成。建议多问几家银行，或者找靠谱的贷款中介对比。

总结一下，2025年广州住宅抵押贷，大部分房子上限是评估价7成，但房龄10年内的次新房、核心区硬通货、优质学区房（学位未占用）这3类，能多贷10%到8成。不过最终额度还要看你的个人资质和银行政策，建议提前查好征信、准备收入证明，再带着房产证去银行具体咨询。

（注：本文政策参考2025年广州主流银行内部指引，具体以实际办理时银行要求为准。）