最近好多朋友问我，在广州买房，普通住宅和非普通住宅到底有啥区别？尤其是首付比例差多少？今天咱们就来好好唠唠2025年广州的房贷政策，把这些问题一次性说清楚。

先搞清楚：普通住宅和非普通住宅怎么“区分”？

要聊首付比例，得先明白啥是普通住宅、啥是非普通。简单来说，广州的认定标准主要看三个指标——面积、总价和容积率。

2025年政策里，普通住宅得同时满足这三个条件：第一，小区容积率≥1.0（通俗说就是不是那种超高层密集小区）；第二，单套建筑面积≤144㎡（包括144㎡）；第三，实际成交价格不超过同区域住房平均交易价格的1.44倍（这个标准会根据各区房价动态调整，比如2024年天河区普通住宅总价上限大概是750万，番禺可能低一些）。

要是有一条不满足，那就是非普通住宅了。比如你看中一套天河区150㎡的房子，哪怕总价刚好700万，也因为面积超了144㎡，直接归为非普通住宅。

2025广州房贷：两类房子首付差多少？

重点来了！首付比例直接关系到你要掏多少钱。2025年广州的房贷政策里，普通和非普通住宅的首付比例差别明显，尤其是二套房。

首套房情况：如果是普通住宅，首套首付最低30%（比如300万的房子，首付90万）；要是非普通住宅，首套首付提到了40%（同样300万的房子，首付要120万）。

二套房情况：差别更大！普通住宅二套首付40%（比如500万的房子，首付200万）；非普通住宅二套首付直接涨到50%（500万的房子，首付要250万）。

举个真实例子：朋友小周在天河买二套房，看中两套——一套130㎡的普通住宅（总价600万），首付要240万；另一套150㎡的非普通住宅（总价也是600万），首付直接要300万，差了60万！这可不是小数目。

除了首付，还有这些“隐藏区别”要注意！

很多人只关心首付，其实两类房子在贷款、税费上也有差异，算下来成本差不少。

贷款利率：虽然LPR是统一的，但银行对非普通住宅可能会在基础利率上加点。比如普通住宅首套利率是4.0%，非普通可能涨到4.2%，100万贷款30年，利息多掏近4万。

税费成本：契税差别最大。普通住宅首套90㎡以下契税1%，90㎡以上1.5%；非普通住宅不管面积大小，契税直接3%。比如300万的房子，普通住宅契税最多4.5万，非普通要9万，翻了一倍。

贷款年限：普通住宅最长能贷30年，非普通住宅可能被卡到25年甚至20年，月供压力更大。比如200万贷款，30年月供约9600元，25年就涨到10800元，每月多还1200块。

买房前必看：怎么快速判断自己买的是哪类房？

说了这么多，怎么知道自己看中的房子属于哪类？教你3个方法：

1. 看房产证/购房合同：上面一般会标注房屋类型，或者直接写建筑面积，超过144㎡基本是非普通。

2. 查区域指导价：广州住建局官网每年会更新各区普通住宅总价标准，输入小区名或地址就能查。

3. 问中介/银行：中介对片区房子门儿清，银行房贷经理也能根据最新政策帮你判断。

最后提醒一句，政策可能微调，签合同前最好再确认一遍最新标准。比如2024年南沙区就调整过普通住宅总价上限，涨了10%，所以别光看老数据。

总结一下：普通和非普通住宅的核心区别在首付比例（首套差10%，二套差10%）、税费（契税差12%）和贷款成本（利率、年限）。买房前先搞清楚房子类型，能省不少钱！