最近有位广州的朋友问我：“我名下的房子已经抵押过两次，现在急用钱还能再做抵押贷款吗？2025年银行对这种情况会不会卡得更严？”其实这两年找我咨询类似问题的人不少，今天就结合2025年广州最新的银行政策、行业数据，和大家唠唠“多次抵押房产能不能贷”以及“银行最看重啥”这两个核心问题。

一、多次抵押过的房子还能再贷吗？2025广州的真实情况

先说结论：有机会，但难度比首押大，关键看“剩余可贷空间”和银行风控标准。

举个例子，张姐2020年在天河区买了套总价500万的房子，2022年第一次抵押贷了280万（按评估价70%算，当时评估价400万）；2023年房价涨到550万，她又做了二次抵押，贷了100万（评估价550万的70%是385万，减去第一次的280万，剩余105万，实际贷了100万）。现在她想第三次抵押，银行会怎么算？

2025年广州多数银行的逻辑是：抵押额度=房产当前评估价×抵押成数（一般住宅70%，商办50%） 已抵押的负债余额。假设张姐的房子现在评估价涨到600万，70%就是420万。如果她前两次抵押还剩250万没还（第一次280万还了30万，第二次100万没还），那剩余可贷空间是420万250万=170万。这时候她申请第三次抵押，只要170万内的额度，银行可能会批，但利率会比首押高0.5%1%，而且对征信和收入要求更严。

不过也有两种情况基本没戏：一是剩余可贷空间小于10万（银行觉得不划算）；二是房产本身有纠纷、房龄超过30年（老破小），或者所在区域房价近两年跌了15%以上（比如增城某些板块），银行会直接拒。

二、银行最看重的5个硬指标，比抵押次数更关键

很多人以为“抵押过几次”是银行的第一判断标准，其实不是。2025年广州多家银行信贷经理透露，他们内部有套“5级评分体系”，抵押次数最多占20%权重，以下5点才是核心：

1. 房产本身的“硬价值”

银行最认的是“位置+房龄+户型”。比如天河、越秀的次新房（房龄10年内），评估价能给到市场价的90%；而花都、从化的楼梯房（房龄20年以上），评估价可能只有市场价的60%。2025年广州银行还加了条新规则：小区近1年成交套数少于10套的“冷门盘”，抵押成数降10%。

2. 剩余可贷空间是否“够实在”

前面算的“评估价×成数负债余额”是基础，但银行会额外查两点：一是已抵押的贷款是否有过逾期（比如二次抵押如果有3次晚还，直接扣20分）；二是房产是否被“超额抵押”过（比如之前抵押成数超过80%，银行会怀疑你资金链紧张）。

3. 个人征信“干净度”

2025年广州银行对征信的要求更细了：近2年逾期不能超过6次（每次不超过30天），不能有“连三累六”（连续3次或累计6次逾期）；网贷（比如借呗、微粒贷）超过3笔未结清，直接降成数5%；信用卡透支额度超过80%的，需要提供消费凭证。

4. 收入流水“覆盖力”

以前银行看收入是“月供2倍”，现在变成“所有负债月供+本次贷款月供≤收入的50%”。比如你每月要还房贷5000、车贷3000，新申请的抵押贷月供6000，那月收入至少要（5000+3000+6000）×2=28000元。如果是自由职业者，需要提供近1年的个人所得税缴纳记录或支付宝/微信的收款流水（需注明“经营收入”）。

5. 抵押用途“合规性”

2025年监管查得更严，抵押贷只能用于经营（需提供营业执照+购销合同）或消费（需提供装修合同、教育缴费单等），绝对不能买房、炒股。银行放款后会抽查，比如你说用于装修，3个月内没查到装修公司的收款记录，可能要求提前还款。

三、实操建议：有多次抵押记录，怎么提高通过率？

如果你的房子已经抵押过23次，想2025年在广州再贷，记住这3个技巧：

先算“可贷额度”再行动：找银行合作的评估公司（比如世联、戴德梁行）预评估，算出当前评估价，再减去所有抵押负债（包括房贷、抵押贷、经营贷），如果剩余空间≥30万，再去申请。

优先选“接受多次抵押”的银行：广州农商行、民生银行、平安银行对多次抵押的容忍度较高（抵押次数≤3次），而国有大行（工行、建行）通常只接受≤2次抵押。

提前3个月“养征信”：结清小网贷、减少信用卡透支、避免频繁查征信（3个月内征信查询≤5次），同时把收入流水做“漂亮”（比如让公司把奖金分月发，或把个人收款账户备注“经营收入”）。

最后说句大实话：2025年广州的抵押贷款政策整体宽松，但对“多次抵押”的风控更精细化了。与其纠结“能不能贷”，不如先算清楚自己的房产剩余价值，再针对性优化征信和收入，比盲目跑银行管用得多。