最近南沙的房贷新政刷屏了，尤其是二套房"认房又认贷"的调整，好多朋友在问："我这种情况算不算二套？首付要多掏多少？"今天咱们不绕弯子，直接用具体案例掰开了讲，看完你就知道自己该对号入座哪一档了。

先把政策核心捋清楚：啥叫"认房又认贷"？

南沙2025新政里的"认房又认贷"，简单说就是判断你买的是不是二套房时，要同时看两本账：一本是你家庭名下在南沙有几套房（认房），另一本是你全国范围内有没有未结清的房贷记录（认贷）。只要其中一条符合"二套标准"，就按二套房政策执行。

举个直白的例子：你在南沙没房，但之前在惠州贷款买过房，贷款还没还清——这时候在南沙买房就算二套；如果你在南沙有1套房，哪怕之前的房贷早还清了，再买还是二套；要是你在南沙有房且还有未结清的房贷，那更是妥妥的二套。

案例1：无房但有未结清房贷——首付从30%跳到50%

住在天河的王女士最近想把父母接来南沙养老，自己在南沙没房，但2020年在佛山贷款买过一套房，贷款还剩80万没还。新政前，南沙执行"认贷不认房"，她这种情况算首套，首付30%。现在"认房又认贷"后，因为有未结清房贷，直接算二套。

假设她看中的南沙新房总价300万，新政前首付90万（30%），现在要150万（50%），多掏60万。贷款方面，首套利率按LPR+20BP（假设当前LPR是4.0%，利率4.2%），二套是LPR+60BP（4.6%）。贷150万分30年还，首套月供7330元，二套变成7640元，每月多还310元，总利息多11万。

案例2：有房无贷想置换——首付从30%涨到40%（部分情况）

南沙本地的李先生更纠结：他2018年全款在南沙买了套两居室，现在想换144平以上的改善房。新政前，因为没房贷记录，算首套，首付30%；现在"认房"了——家庭名下有1套房，再买算二套。不过南沙对"普通住房"和"非普通住房"有区分，李先生要买的144平以上属于非普通住房，二套首付60%；如果换的是90144平的普通住房，首付40%。

比如他看中的120平普通住房总价400万，新政前首付120万，现在要160万（40%），多掏40万；要是换160平的非普宅，首付直接240万（60%），比之前多120万。利率方面，二套统一4.6%，贷240万分30年，月供12224元，比首套的11717元每月多507元。

案例3：有房有贷再买——首付直接70%，利率更高

最惨的是陈先生这种情况：2021年在南沙贷款买了套小三居，贷款还剩120万没还，现在想给孩子买套学区房。新政前，他算二套（有房），首付50%；现在"认房又认贷"叠加，有房且有未结清房贷，二套首付直接提到70%。

假设学区房总价500万，新政前首付250万，现在要350万，多掏100万。贷款只能贷150万（500万350万），30年月供7640元（利率4.6%）；要是按之前的50%首付，能贷250万，月供12733元。表面看月供少了，但首付压力直接翻倍，对普通家庭来说，100万的缺口可能得借遍亲戚。

新政影响到底有多大？三组数据告诉你

根据南沙区2024年购房数据统计，新政前二套房占比约35%，其中：

30%属于"无房有贷"群体（像王女士这种跨城买房的）；

50%是"有房无贷"的置换需求（李先生这类本地改善）；

20%是"有房有贷"的投资/多孩家庭（陈先生这种）。

新政后，这三类群体的首付成本平均上涨35%60%，其中"有房有贷"群体受影响最大，首付门槛直接提高20个百分点。从利率看，二套比首套平均高0.4%，30年总利息多10万20万（按贷款200万计算）。

给购房者的实在建议

如果你是"无房有贷"的跨城购房者，建议先结清外地房贷再买，可能能按首套算（具体看贷款银行认定）；如果是"有房无贷"的置换族，优先考虑90144平的普通住房，首付能少20%；"有房有贷"的家庭，除非急需，建议等等看有没有"卖一买一"的优化政策（比如部分城市允许卖旧屋后按首套算）。

说到底，南沙这次新政是为了精准支持首套和合理改善，打击投机。咱们买房前先理清楚自己的"房"和"贷"情况，算清楚首付和月供的账，别因为政策变化打乱了自己的资金规划。