最近有位做贸易公司的朋友问我：“2025年我们公司想在广州买套住宅当办公室，看中的房子房龄23年了，银行给贷款吗？”这个问题挺典型的，现在很多公司买房要么为了资产配置，要么当办公场地，但房龄超20年能不能贷，确实让不少人纠结。我翻了翻2024年底广州几家主流银行的最新房贷政策，又问了几个在银行做信贷的朋友，今天就把干货整理出来，咱们边聊边说。

先明确：公司买房贷款和个人有啥不一样？

首先得知道，公司买住宅和个人买房贷款政策差别挺大。个人买房现在首付低（首套20%起）、利率也低（LPR减点），但公司买房算“经营贷”或“企业房产按揭”，首付一般要50%甚至更高，利率也比个人房贷高0.5%1%。更关键的是，银行对公司贷款的审查更严——除了看房子本身，还得查公司的经营状况、流水、纳税记录，甚至实控人征信。

那房龄在这中间起啥作用？简单说，房龄越老，银行越担心房子的“变现能力”。比如房龄20年以上的房子，可能存在户型过时、小区老化、评估价低的问题，万一公司还不上贷款，银行拍卖起来难度大，所以很多银行会直接卡房龄门槛。

2025年广州银行对公司购房的房龄要求，到底卡多严？

我查了广州12家主流银行（包括四大行、招行、广发、广州银行等）的2025年最新政策，发现房龄要求分三档：

第一档：房龄≤20年，基本能贷

像建行、工行的广州分行，明确规定公司购房贷款，房龄不超过20年（个别支行放宽到22年）。只要房子符合这个条件，公司资质没问题（比如成立满2年、年流水覆盖月供2倍以上），贷款通过率能到70%以上。

第二档：20年＜房龄≤25年，看情况“特批”

农行、招行的部分支行比较灵活，房龄2125年的房子，需要额外满足两个条件：一是房子必须在核心区域（比如天河珠江新城、越秀老城区），周边有地铁或学区，评估价稳定；二是公司得是“优质客户”（比如年纳税超50万、和银行有长期对公业务合作）。这种情况通过率大概30%40%，而且贷款成数会降（比如原本能贷5成，可能只给4成）。

第三档：房龄＞25年，基本没戏

中行、广州银行的信贷经理直接说：“超过25年的房子，公司贷款我们不接。”原因很现实——这类房子评估价低（可能只有同地段新房的60%70%），加上房龄大，折旧快，银行风控部门根本过不了会。就算公司资质特别好（比如国企、上市公司），最多也就做抵押经营贷，但利率更高（年化4.5%以上），期限更短（510年）。

房龄超20年想贷款，有没有“曲线救国”的办法？

如果真看中了房龄23年的房子，难道只能全款？倒也不是，有两个办法可以试试：

1. 换评估公司“抬评估价”？不太靠谱

有人想通过找关系好的评估公司，把老房子的评估价做高，这样贷款额度能多一点。但2025年银行对评估价卡得特别严，基本要求“评估价不超过周边同户型3年内成交均价的90%”。比如同小区10年房龄的房子最近卖500万，23年的房子评估价最多也就450万，硬抬价容易被银行风控系统识别，反而影响贷款审批。

2. 用公司实控人个人名义买房

如果公司只是想买住宅给员工住或当办公室，其实可以考虑用老板个人名义贷款（前提是个人符合购房资格）。个人房贷对房龄的限制更松——广州大部分银行个人房贷房龄要求是“房龄+贷款年限≤50年”（比如房龄23年，最多能贷27年），首付30%起，利率也比公司贷款低0.8%1%。不过要注意，个人买房算家庭房产，可能占用首套资格，后续转公司名下还得交契税、增值税，得算清楚成本。

给想公司买房的老板们几点实在建议

优先选房龄15年内的房子：贷款容易，利率和成数都更友好，未来转卖或抵押也方便。

核心区老房子可以谈“特批”：如果看中天河、越秀的2025年房龄房子，先和银行对公客户经理沟通，提供公司优质资质证明（比如纳税证明、流水），说不定能争取到贷款。

提前查房子“隐形问题”：房龄老的房子可能有产权纠纷（比如没办国土证）、物业欠费、抵押未解等问题，过户前一定要查档（去房管局打产权查册表），避免贷款批了却过不了户。

总结一下：2025年广州公司买住宅，房龄超20年能不能贷款？2025年的核心区房子，优质公司有机会“特批”；超25年基本贷不了。实在想买老房子，不如用个人名义贷更划算。买房前多跑几家银行问政策，毕竟不同支行的执行标准可能有差异，说不定就能找到能贷的银行呢！